ITBI 2020: entenda o que é o imposto e como ele é calculado
Apesar de pouco conhecido, tributo está regularizado no Artigo 156 da Constituição e precisa ser quitado mesmo por aqueles que estão comprando a sua primeira casa
Comprar um imóvel é um processo bem mais custoso do que aparenta ser. Poucos sabem, mas além dos gastos iniciais com escritura e registro, ainda é preciso pagar ao município o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI.
Ele está regulamentado no Artigo 156 da Constituição Federal e permite a taxação de impostos sobre a troca de propriedade inter-vivos, ou seja, entre pessoas em vida. De janeiro até novembro de 2019, a Prefeitura de São Paulo chegou a arrecadar cerca de R$ 2 bilhões apenas com o ITBI.
"Ele é como uma condição, que serve para que a prefeitura tenha garantia de que o imóvel será de fato repassado para a pessoa que o está comprando", diz Rodrigo Dias, advogado e presidente da Comissão de Direito Tributário do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM.
Nesse sentido, é importante destacar que o ITBI é um imposto federal, mas cujas regras complementares e recolhimento são feitos pelo município. Nesse caso, assim como o Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU, todo o valor que é arrecadado com ele fica na prefeitura, sem a necessidade de repasse às esferas estaduais ou federais.
Está prestes a comprar um imóvel? Então veja abaixo as respostas para algumas das principais perguntas relacionadas ao ITBI da cidade de São Paulo.
O que é o ITBI?
É o Imposto sobre a Transmissão de Bens e Imóveis, que é "cobrado toda vez em que há transferência onerosa de bens imóveis", explica Ricardo Paixão, vice-presidente da Rede Imobiliária do Sindicato da Habitação, o Secovi. Porém, vale ressaltar que isso apenas acontece quando a troca se dá entre pessoas vivas, ou seja, inter-vivos. No caso de transferência por falecimento, doação ou herança, vale o Imposto sobre Transmissão 'Causa Mortis' e Doação, o ITCMD.
Por quem e quando ele deve ser pago?
Quem paga a conta geralmente é o comprador, no entanto, nada impede o vendedor de ajudar. "Não é tão comum, mas é algo que pode ser feito por meio de um acordo contratual. No entanto, é importante destacar que o ato não tem valor legal perante o Fisco municipal", explica Dias.
Já o imposto deve ser pago no ato da escritura e registro em cartório. Caso isso não ocorra, a transmissão do bem fica vetada pela esfera pública. "Por mais que o valor esteja mais alto que o correto, é importante primeiro quitar a dívida e depois tentar a restituição junto à Prefeitura", aconselha Paixão.
Como funciona a guia de recolhimento?
É um documento que deve ser preenchido pelo comprador no site da Prefeitura, em que irá constar o Valor Venal de Referência (VVR) do imóvel e o ITBI a ser pago. Ele pode ser acessado por meio da opção Declaração de Transações Imobiliárias. Dados pessoais do comprador e do vendedor, junto com o número do IPTU, devem ser informados no formulário.
Para o comprador que não quiser 'tomar um susto' antes de pagar o tributo, é possível consultar o valor final do ITBI por meio de uma simulação no site da Prefeitura. Porém, para acessar o sistema, é preciso ter feito o cadastro no município e ter em mãos a senha web. A guia pode ser paga nos principais bancos, como Itaú, Santander, Banco do Brasil, Caixa e Bradesco.
Qual a taxa e como calcular o ITBI?
Para São Paulo, a taxa do ITBI é de 3% e deve ser aplicada sobre o VVR do imóvel, que é definido pela Prefeitura com base em informações que ela capta junto a incorporadoras, imobiliárias e cartórios. Ele também costuma ser maior que o valor da compra e da quantia que consta no IPTU, e pode ser consultado no site de órgão.
Já o descumprimento do prazo de pagamento pode acarretar em pagamento de multa de até 1% ao mês e 0,33% ao dia, que pode alcançar até 20%.
Quem não concordar com o valor do imposto, pode manifestar um pedido de análise junto a Prefeitura, que deve ser feito por meio do preenchimento de um formulário disponível no site da Secretaria da Fazenda. Neste documento, devem ser anexadas pelo comprador avaliações alternativas retiradas de sites, jornais, revistas e até mesmo avaliações feitas por corretores particulares.
Posso parcelar?
Em condições normais, o ITBI não pode ser parcelado e também "não pode ser pago no cartão de crédito", adverte Paixão. Para quitar o imposto, é necessário que o comprador tenha o dinheiro em mãos. Contudo, em caso de inadimplência, a opção estará disponível para o comprador. Nesse caso, o imposto pode ser parcelado sob juros de 1% ao mês, acompanhado de uma multa de 50% sob o valor devido.
Há isenção para o imposto?
Segundo a Constituição, ficam isentas do ITBI as pessoas físicas que forem transferir um imóvel para o seu próprio CNPJ, desde que a empresa da qual é dona não faça parte do ramo imobiliário.
Já em São Paulo, ficam isentos os compradores de primeira viagem, que estejam financiando o seu imóvel tanto de forma particular quanto por meio do programa Minha Casa Minha Vida, desde que este alcance o valor máximo de R$ 169.513,88. Caso esse teto seja ultrapassado, mesmo sendo a primeira compra, o imposto deve ser pago.
Como fica o imposto em caso de financiamento?
De acordo com a Prefeitura, em caso de financiamento feito por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou da Habitação de Interesse Social, aplica-se uma alíquota de 0,5% sobre o financiamento que atingir o valor máximo de R$ 91.820,01. Quando esse teto for ultrapassado, será aplicado ao restante a alíquota de 3%.
Já quando o financiamento for feito por meio do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), Carteira Hipotecária (CH) ou no caso de compra por meio do Sistema de Consórcios, não será aplicada a alíquota adicional de 0,5% sobre o valor parcelado.
O que é a fração ideal?
É a parte do ITBI que deve ser paga quando apenas uma fração do bem comprado é transferida para a pessoa, situação que pode acontecer durante a compra de um imóvel na planta, por exemplo. Nessas situações, o proprietário ainda não é o dono do imóvel inteiro, mas de apenas uma parte dele.
No entanto, segundo Paixão, essa é uma prática que tende a cair em desuso, já que boa parte das compras fechadas quando o imóvel ainda não foi construído, são feitas por meio de um termo de compromisso de compra e venda.
Porém, se for necessário o pagamento, é muito importante que a imobiliária pergunte ao comprador se ele já quer pagar de imediato o valor total do imposto ou apenas a fração proporcional. "Recomendamos que se as incorporadoras forem recolher o valor total, que avisem aos seus clientes que estão fazendo isso. Caso não, é importante que elas comentem que, mais para frente, ele deverá pagar o restante do ITBI para regularizar a sua propriedade", explica Dias.
