Jovem investe R$ 90 mil na compra de imóvel na planta, se divorcia e recorre à Justiça para ter verba de volta

Para muitos brasileiros, comprar um imóvel novo é um sonho que vale tudo para realizar. Mas, às vezes, por motivos que fogem ao controle do interessado, é preciso desistir da compra e quebrar um contrato já assinado. Foi o que aconteceu com Ricardo*, que deu entrada em um apartamento na planta e gastou pouco mais de R$ 90 mil com o imóvel. Mas um divórcio inesperado colocou um ponto final nos planos de mudança. 

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Ele se viu, então, com um problema: o que aconteceria com o dinheiro que já havia sido pago à incorporadora? A situação aconteceu em 2023. Ricardo entrou em contato com a empresa, sugerindo um acordo, mas a incorporadora retornou que só poderia devolver 50% do que fora investido no imóvel, previsto para ser entregue no início deste ano. O caso foi parar no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que, no final do mês passado, concluiu que a empresa poderia reter somente até 25% do total que Ricardo pagou.

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A decisão, assinada pela relatora Fátima Cristina Ruppert Mazzo, usa como referência outra decisão, dessa vez do Superior Tribunal de Justiça (STJ), também de setembro, sobre o mesmo tema. O STJ pavimentou o caminho para que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevaleça sobre a Lei do Distrato. Pelo entendimento da Corte, incorporadoras reterem metade do que foi gasto por pessoas que não ficaram com o imóvel caracterizaria enriquecimento sem causa. 

Entenda: 

• A legislação traz duas leis que tratam do assunto: a Lei do Distrato, criada em 2018, e o Código de Defesa do Consumidor (CDC), de 1990. A mais recente prevê que em caso de desistência de compra de um imóvel ou terreno o incorporador deve reter até o limite de 50% da quantia paga até aquele momento pelo então comprador. Mas em decisões dos tribunais de Justiça de todo o País, esse limite tem caído, priorizando os princípios do CDC. 

O advogado Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advogados explica que, por ser recente, a jurisprudência em torno de processos que tratam da Lei do Distrato ainda está sendo construída, mas a decisão do STJ já pode ser considerada um marco. “Tem uma sinalização de um tribunal superior que os assuntos que chegarem lá relativos a esse tipo de problema muito provavelmente serão julgados e decididos dessa forma”, afirma. 

Ele explica ainda que é comum que leis mais novas sejam questionadas na Justiça, pois nem sempre elas foram criadas levando em consideração a “hierarquia legal” das disposições jurídicas brasileiras.

“A Constituição tem que ser observada sempre. Então, nada de legislação que contrarie algum princípio da Constituição pode prevalecer. Essa parte da lei vai ser ilegal. O Código de Defesa do Consumidor é uma lei principiológica. Ela norteia as relações de consumo”, afirma Tapai. 

No entendimento do STJ, o percentual máximo de 25% possui natureza indenizatória e punitiva, "de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade".

Ou seja, mesmo com a diminuição do valor a ser retido pelas incorporadoras, o consumidor ainda sairia com algum prejuízo por ter desistido da compra. O advogado Marcelo Tapai acrescenta que não tem como fugir disso, já que houve, de todo modo, uma quebra de contrato.

"O que a gente precisa fazer é minimizar esse prejuízo ao máximo dentro de um número que seja moralmente aceito", defende.