Leilão de imóveis: saiba tudo o que fazer para evitar dor de cabeça e prejuízo financeiro

O Banco do Brasil realiza nesta quinta-feira, 25, o segundo dos três leilões públicos de imóveis residenciais e comerciais. Com descontos que chegam a 50% em relação ao valor de mercado, os imóveis estão distribuídos por várias regiões do país (confira aqui). Apesar de oferecer boas condições para compra, o sucesso na aquisição do bem depende da análise criteriosa do edital do leilão. 

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Para especialistas da área, o edital deve ser encarado como um verdadeiro contrato formal entre as partes envolvidas. De acordo com o advogado Vanderlei Garcia Jr., especialista em Direito Imobiliário e sócio do Ferreira & Garcia Advogados, a leitura atenta desse documento é indispensável para evitar riscos jurídicos e financeiros.

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"O edital funciona como um contrato de adesão, cujas cláusulas são previamente definidas pelo leiloeiro ou pelo juízo, no caso dos leilões judiciais. O arrematante, ao aderir, assume obrigações que vão desde o pagamento do preço e da comissão do leiloeiro até eventuais responsabilidades por tributos, taxas condominiais e procedimentos para imissão na posse”, enfatiza.

A pedido do Terra, o especialista fez um checklist rigoroso de verificações importantes que uma pessoa deve seguir antes de participar de qualquer leilão.

O que checar antes de participar de um leilão?

• Confirmar a legitimidade do leiloeiro/plataforma: verifique se o leiloeiro tem legitimidade e autorização para a realização do leilão. Certifique-se de que ele tem registro oficial e se a plataforma usa domínio próprio, certificados de segurança e dados bancários em nome da empresa ou do comitente/leiloeiro. Desconfie de “intermediários” e da realização de Pix ou transferências para outras pessoas físicas.
• Ler o edital integralmente (e as condições de venda): prazos, preço mínimo, comissão do leiloeiro, sinal/garantia, saldo, multa por desistência, imissão na posse, responsabilidade por débitos e ônus.
• Matrícula/registro do bem atualizados: para imóveis, peça certidão de matrícula recente (até 30 dias) para checar hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidões e averbações (construções, demolições, indisponibilidade).
• Vistorias e estado do bem: visite o imóvel/depósito, fotografe, confira ocupação, mau estado, necessidade de obras, regularidade elétrica/sanitária; para veículos, laudo cautelar, vistoria e histórico de sinistro/recall.
• Débitos e ônus: levante IPTU/ITR, condomínio, tarifas públicas, débitos de água/luz/gás, multas/gravames (no DETRAN/RENAVAM para veículos) e eventuais ações/execuções em andamento.
• Estimativa de custos totais: além do lance, some comissão do leiloeiro, taxas, ITBI (ou tributo aplicável), custas, despesas de desocupação, reformas e possível regularização documental.
• Estratégia de lance: defina teto máximo (com folga para custos ocultos), forma de pagamento, necessidade de caução/sinal e prazos de quitação.
• Assessoria jurídica: peça a um advogado revisar edital e documentos, especialmente em leilões judiciais, falimentares ou extrajudiciais (Lei 9.514/97).
• Risco de ocupação: verifique se há morador/locatário/comodatário; estime tempo e custo para imissão na posse (judicial) ou desocupação amigável.
• Condições de desistência: entenda quando é possível desfazer a arrematação (vício grave, ônus não informados, irregularidades) e quais multas se aplicam.

 Informações mais importantes do edital

• Identificação do bem: descrição completa, localização, matrícula/renavam/nº de série, fotos e eventuais diferenças entre edital e realidade (prevalece o edital).
• Situação jurídica do bem: menção a hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, ônus reais, ações/embargos, ocupação e quem responde por regularização/desocupação.
• Débitos e responsabilidade: quem paga IPTU/ITR, condomínio, taxas e multas anteriores e posteriores; se haverá sub-rogação no preço (com a arrematação, quita-se todos os débitos) ou se o arrematante assumirá os débitos e as responsabilidades.
• Preço, lance mínimo e incrementos: existência de preço vil e possibilidade de rejeição de lance.
• Pagamento: valor do sinal, prazo para saldo, formas admitidas (à vista/parcelado), correção, juros e multa por atraso ou desistência.
• Comissão do leiloeiro e despesas: percentual, quando é devida e se integra a base de cálculo de impostos.
• Prazos e modalidade: datas de abertura/fechamento (1º e 2º leilões), leilão eletrônico ou presencial, regras de desempate e extensão automática de tempo.
• Condições específicas do procedimento:

1. Judicial (CPC/Lei 11.101): regras de intimação, preferência, embargos, possibilidade de remição, publicação e homologação.
2. Extrajudicial (Lei 9.514/97): consolidação da propriedade, purgação da mora, 1º e 2º leilões, preço mínimo e destinação do saldo.

• Entrega/posse e documentação: prazo para carta de arrematação/auto/mandado, registro em cartório/DETRAN e imissão na posse.
• Condições de anulação/rescisão: hipóteses de desfazimento, vícios, responsabilidades e foro/arbitragem para controvérsias.

Outros documentos 

Imóveis

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (últimos 30 dias) para checar ônus reais e averbações.
• Condomínio: solicite declaração/planilha da administradora informando débito integral até a data (incluindo juros/multa). Despesas condominiais têm natureza propter rem e tendem a acompanhar o imóvel.
• IPTU/ITR e taxas municipais: tire certidão de débitos na prefeitura (ou DAE/Guia de ITBI com consulta), incluindo exercícios anteriores. IPTU também é propter rem.
• Concessionárias: peça extratos de água, luz, gás por unidade consumidora para verificar débitos vinculados ao medidor/instalação.
• Ações e execuções: pesquise nos Distribuidores (Cível/Federal/Trabalhista) do local do imóvel e no Protesto; embora pessoais, podem gerar constrições futuras.
• Regularidade urbanística: confirme habite-se, AVCB/segurança, eventuais multas, tombamento, área de preservação ou passivo ambiental.

Veículos

• Consulta por RENAVAM/placa no DETRAN: multas, IPVA, licenciamento, restrições/gravames (alienação fiduciária), recall.
• Laudo cautelar e vistoria para identificar sinistro, leilão anterior, adulteração ou fraude.
• Bens móveis/equipamentos
• Verifique gravames em sistemas de registro (p.ex., SNG/gravame para veículos, Registro de Títulos e Documentos para penhor/locação).
• Cruzamento com o edital: confirme se tudo isso está declarado; se houver divergência relevante, questione o leiloeiro por escrito antes do lance.
• Cláusula de sub-rogação/assunção: em leilões judiciais, muitos débitos podem se sub-rogar no preço; ainda assim, calcule o pior cenário e peça previsão expressa no edital.

Documentações necessárias para participar de um leilão

Padrão (pessoa física):

• Documento de identidade (RG/CNH) e CPF;
• Comprovante de endereço recente;
• Cadastro/termo de adesão na plataforma do leiloeiro, aceite das condições de venda;
• Comprovante de caução/sinal (quando exigido) e comprovante de pagamento do lance;
• Procuração com poderes específicos, se for representante.

Pessoa jurídica:

• Contrato/Estatuto social e últimas alterações; CNPJ;
• Ata ou documento que comprove poderes do representante;
• Documentos pessoais do representante; procuração, se aplicável;
• Eventuais certidões exigidas no edital (fiscais/trabalhistas).

Específicos por modalidade:

• Judicial (CPC/Lei 11.101): cadastro no portal indicado pelo juízo, habilitação prévia, comprovante de depósito do sinal (se houver), aceite das regras do edital e dos autos; após o êxito, providenciar guia de ITBI (imóvel) e acompanhar carta de arrematação/mandado para registro e imissão na posse.
• Extrajudicial (Lei 9.514/97, alienação fiduciária): habilitação no site do leiloeiro/banco, observância aos prazos dos 1º/2º leilões, pagamento conforme edital (à vista/parcelado), e, após arremate, documentação para escritura/registro.
• Veículos: além dos acima, documentos para transferência no DETRAN, quitação de taxas e eventuais vistorias/inspeções.