Fundos imobiliários que cresceram mais de 50% em 2025: veja lista e como conseguiram
Alguns fundos imobiliários se destacaram em 2025 por um crescimento patrimonial relevante, mesmo diante de condições desfavoráveis, em especial a Selic que chegou a 15% no meio do ano e assim permaneceu até dezembro, com perspectiva de queda apenas a partir de março.
Se a alta dos juros reduziu a atratividade para novas captações de recursos. Para resolver esse problema, algumas gestoras adotaram uma solução criativa: a troca de cotas por ativos reais. Outras optaram por realizar a fusão de fundos, unificando patrimônios e processos de gestão em busca de resultados mais consistentes.
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A lista abaixo traz FIIs que, a partir das soluções citadas acima, ampliaram seu patrimônio líquido em mais de 50%. O levantamento foi realizado pelo aplicativo Trix, com base em dados patrimoniais divulgados pelos fundos.
Fundos imobiliários mobilizam estratégias para crescer
Diante da dificuldade de atrair "dinheiro novo" em espécie ao mercado, a entrega da propriedade direta dos imóveis em troca de novas cotas movimentou boa parte das emissões realizadas ao longo do ano pelos chamados "FIIs de tijolo". Da lista acima, o SNEL11 foi um a usar essa estratégia.
O fundo da Suno Asset foi criado para desenvolvimento de usinas fotovoltaicas, mas optou pela aquisição de ativos prontos a partir da terceira emissão de cotas, encerrada no primeiro semestre deste ano. Algumas das negociações envolveram a entrega das cotas, o que fez dos antigos proprietários investidores do fundo imobiliário.
A medida também foi usada por TRXF11, GGRC11 e GARE11 para seu crescimento ao longo de 2025. Todos eles ampliaram seu portfólio de ativos por meio de emissão, nas quais juntaram pagamentos em dinheiro com a entrega de cotas novas que já estão em negociação no mercado secundário.
No caso do GGRC11, o FII ampliou a base de cotistas para mais de 200 mil investidores e chegou a 37 propriedades. E mantém projeções otimistas para 2026. "A possível queda dos juros, aliada a um ambiente macro mais estável, deve favorecer tanto a renda quanto a valorização das cotas", afirma o CEO da Zagros Capital, Pedro van den Berg.
Unificação de FIIs: menos custos, melhores oportunidades
No caso da fusão de fundos, uma possibilidade foi usar FIIs menores, mas de regulamento mais moderno e adequado para lidar com o atual cenário do mercado, para incorporar os ativos de um fundo maior, porém de regulamento mais engessado. É o caso do RBRX11, FII multiestratégia que cresceu ao receber o portfólio do RBRF11, um FOF que detinha mais recursos, mas praticamente só podia investir em cotas de outros FIIs.
Outras gestoras realizaram essa estratégia, como a Iridium, que prepara a liquidação do IRDM11 — cujo patrimônio passou a pertencer ao IRIM11. A Suno Asset prepara ação semelhante para 2026, com a incorporação do SNFF11, um FOF, ao SNME11, um fundo multiestratégia.
Já os FIIs do Patria que fazem parte da lista acima cresceram com a incorporação de ativos de FIIs menores da mesma gestora, fruto de uma série de aquisições realizadas ao longo dos últimos anos, que foram posteriormente liquidados: o PSEC11, multiestratégia, reúne os ativos que eram de RVBI11, HGFF11 e BPFF11; o PICP11 é um fundo de papel que juntou os patrimônios de CVBI11, PLCR11 e BARI11.
A gestora agora está realizando o mesmo processo com seus fundos imobiliários de ativos logísticos: o HGLG11, maior de todos, vai incorporar os ativos do LVBI11 e do PATL11. "Essas fusões permitem otimizar o trabalho e entregar maior valor ao cotista", diz Rodrigo Abbud, CEO de Real Estate da gestora.
Em valores absolutos, o maior crescimento em 2025 entre fundos imobiliários foi do KNCR11, da Kinea, que consolidou sua posição de maior FII do mercado brasileiro com a captação de R$ 1,4 bilhão em sua mais recente oferta de cotas. O PL agora está em R$ 9,171 bilhões, crescimento de 18%.
