Como o novo Plano Diretor de SP vai mudar seu bairro? Veja mapa interativo atualizado
Ferramenta mostra projeção do Arq.Futuro/Insper dos locais que poderão receber prédios mais altos; Prefeitura promulgou nova lei em julho
Uma das leis com mais impactos na cidade, a revisão Plano Diretor de São Paulo foi promulgada pela Prefeitura no sábado, 8 de julho. A mudança abrange uma série de normas que mudam a paisagem e o dia a dia de grande parte dos paulistanos, com padrão e distribuição diferentes de novos prédios e transformações nos bairros. O texto divide opiniões entre urbanistas, associações de moradores, setor imobiliário e parlamentares.
O prefeito Ricardo Nunes (MDB) promulgou o projeto da revisão no sábado, com poucos vetos. Antes da votação no Legislativo, em junho, ele disse que o plano tem de ser visto "de forma ampla". "A gente não pode desconsiderar o déficit habitacional", afirmou à época.
-skpkrbybs76t.jpg)
O Estadão ouviu especialistas sobre o tema nas últimas semanas e explica a seguir algumas das principais mudanças.
Moro perto de estação de metrô, trem ou corredor de ônibus. O que muda?
Quadras próximas da maioria das estações de trem e metrô e de corredores de ônibus são as que mais recebem incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Nesses locais, os "eixos" de transporte, há isenções de parte das taxas e a aval para edifícios sem limite de altura, por exemplo.
Com o Plano Diretor atual, de 2014, essas áreas passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados na cidade. A transformação é maior sobretudo em bairros de classes média e alta, como Brooklin (zona sul), Butantã e Pinheiros (oeste), onde casas, sobrados e outros imóveis mais horizontais e de menor porte têm sido substituídos por prédios altos.
Desde 2014, o objetivo da lei é ampliar a população que mora perto dos equipamentos e usa o transporte coletivo de massa. Assim, seriam reduzidos os longos deslocamentos pela cidade. A proposta original também busca aproximar as pessoas de onde há mais empregos, serviços e comércio.
Na prática, contudo, ainda não há estudos suficientes para identificar se a lei conseguiu alcançar o objetivo, ainda mais diante do boom de microapartamentos e volume de empreendimentos de alto padrão em parte desses endereços. Além disso, a nova versão do plano tem regras que incentivam apartamentos maiores e com mais de uma vaga de garagem, o que pode atrair uma população que não vá de fato utilizar o transporte coletivo, segundo pesquisadores do tema ouvidos pelo Estadão.
O Plano Diretor revisado permite a expansão desses eixos. Para funcionar na prática, esse aumento está condicionado ainda a mudanças no zoneamento, que será revisado pela Câmara neste ano. Portanto, não entrou em vigor imediatamente após ser promulgado pelo prefeito.
O raio de influência das estações de metrô e trem aumentaria de quadras localizadas inteiramente a até 600 metros para quadras alcançadas por um raio de 700 metros. Isto é, contemplará quadras inteiras mesmo que a área de influência alcance apenas um pequeno trecho. Já, no entorno de corredores de ônibus, a expansão passaria de até 300 metros para quadras seccionadas por um raio de 400 metros.
Os incentivos envolvem a maioria dos locais próximos de trem, metrô e corredor de ônibus, mas não todos, pois alguns dependem de projetos próprios, os PIUs. Além disso, há alguns zoneamentos na cidade que impedem a influência dos eixos, mesmo que próximos do transporte.
O raio de influência dos eixos não incide em alguns zoneamentos da cidade, como de Zonas Exclusivamente Residenciais, de Ocupação Especial e Especiais de Preservação Ambiental, por exemplo. Nesses locais, o limite de altura varia, mas não passa de 10 metros, e há outras restrições e regras menos atrativas para o mercado imobiliário.
Quais áreas que podem ganhar prédios mais altos?
Os lotes que poderão ser verticalizados sem limite de altura e com incentivos para atrair o setor imobiliário estão no mapeamento interativo abaixo. O mapa contempla uma projeção do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper sobre a expansão permitida para os eixos, que poderá chegar a um aumento de 148%.
A maioria da ampliação dependerá de aval da Lei de Zoneamento, que será revisada nos próximos meses pela Câmara. No caso de eixos no entorno do chamado "Arco Tietê", foram oficialmente ativados pelo Plano Diretor com a promulgação, por isso, alguns locais não tinham áreas de verticalização e/ou terão um aumento mais expressivo que a média, como a Lapa.
O mapa interativo até o momento não inclui as vilas, pois não há uma base de dados oficial com todas as que existem na cidade. O projeto prevê que esses conjuntos não sejam transformados em eixo mesmo quando localizados perto de transporte. Uma zona de exceção semelhante também foi criada para o Bixiga, como é assinalado no mapa. Confira como a expansão pode mudar o seu bairro:
Moro no "centrinho" ou miolo do bairro, longe de metrô ou corredor de ônibus. O que muda?
A revisão do Plano Diretor também discutiu mais mudanças no interior dos bairros, os chamados "miolos", porém a principal alteração foi retirada do texto final após críticas. A proposta removida permitia edifícios com um maior volume construtivo. Enquanto o limite é hoje de duas vezes a metragem do terreno, ele seria ampliado para até três vezes.
Moro em distritos próximos da Marginal do Tietê. Como a nova versão do Plano Diretor vai impactar?
A nova lei prevê que os imóveis próximos a metrô, trem e corredor de ônibus na região do Rio Tietê passem a ter incentivos construtivos para a verticalização, como construir sem limite de altura e com volume de até quatro vezes a metragem do terreno. Alguns exemplos são as Estações Carandiru, Santana e Portuguesa-Tietê, da Linha 1-Azul, e Lapa e Piqueri, da Linha 7-Rubi.
Na prática, a mudança pode atrair o setor das incorporadoras, como é visto em outras partes da cidade, por envolver locais com incentivos municipais à verticalização. Esses "eixos" de transporte não estavam oficialmente ativados, porque o Plano Diretor previa um projeto específico para essa área, o Arco Tietê, que deveria ser avaliado pelos vereadores.
Como a Prefeitura não cumpriu todos os ritos no prazo exigido, esses locais passarão a receber oficialmente os incentivos até o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê ser entregue (o novo prazo será 2024) e aprovado pela Câmara (sem data máxima fixada). A mudança envolve as quadras a até 600 metros de estação de trem e metrô e a até 300 metros de corredor de ônibus.
As demais partes da vizinhança não serão impactadas inicialmente, mas outro trecho do Plano Diretor revisado facilita a extensão desses eixos para quadras alcançadas por um raio a até 700 metros de estações de metrô e trem e a até 400 metros de corredores, respectivamente. Para passar a valer de fato, essa expansão dependerá da aprovação de mudanças de outra lei, a do zoneamento. A Câmara deve votar esse outro texto nos próximos meses.
Novo Plano Diretor pode espalhar praças privadas de uso público por SP; veja prós e contras
Nova lei tem incentivos atrativos para mercado imobiliário; especialistas avaliam que padrões mínimos de mobiliário e área verde deveriam ser exigidos e questionam impacto fiscal
Sobrados e casarios em cerca de oito vilas, travessas e ruas sem saída estão tombados de 'forma cautelar'; empresa chegou a iniciar demolição nesta sexta e foi multada pela Prefeitura
Novo estudo mostra que entorno das Estações Brooklin, Butantã e Sumaré teve maior média de apartamentos lançados após incentivos e novas regras do Plano Diretor
PIU Vila Leopoldina envolve construção de prédios em terrenos de antigos galpões, novas vias e remoção de favelas; obras serão feitas pela iniciativa privada
-rhtxd96yxyee.png)
-qdyc6b1w8saa.png)
-s1bntgj1k5lv.jpg)
