Mercado imobiliário dribla queda da poupança e financia obras com recursos da Faria Lima
As incorporadoras têm buscado opções mais caras de crédito, como CRIs e LCIs, diante da redução recorrente de aplicações na poupança
O mercado imobiliário vem contornando a queda da captação de recursos na poupança, historicamente usada para financiar tanto novas obras de incorporadoras quanto financiamentos imobiliários de pessoas físicas.
Com a queda da poupança de 13% na composição do financiamento ao mercado, chamado de funding, as empresas passaram a buscar recursos com a Faria Lima, por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIS), que também podem ser comprados por investidores no mercado financeiro.
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Diante do aumento dos CRIs e também das LCIs, que são produtos bancários, o mercado imobiliário teve queda de captação de recursos não de 13%, mas de 1,3%.
O valor total de funding do mercado imobiliário foi de R$ 2,63 trilhões no ano passado.
No ano de 2025, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SPBE) representou 29% do mercado; o FGTS, 27%; o CRI, 23%; e o LCI 19%. Este último empatou com os Fundos de Investimento Imobiliários.
"O LCI é muito relevante para o financiamento de imóveis e por isso é muito relevante qualquer discussão sobre tributação", diz a presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Priscilla Ciolli.
Nos bancos, a fonte de financiamento que mais cresce é o LCI. O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, explica que esse crédito é mais barato e mantém os bancos nos negócios. Os CRIs são mais utilizados por incorporadoras em projetos comerciais.
"O banco sai do circuito se ele faz um CRI. Então, a LCI permite um funding dele também. É um funding mais barato do que o CRI. O CRI tem toda uma estrutura necessária típica de mercado de capitais que você tem de montar", diz Pontual.
Priscilla explica também que a busca por fontes de crédito além da poupança, coloca pressão sobre as margens de lucro das instituições financeiras, e não das incorporadoras, mas também pressiona preços para o consumidor final.
"A gente sentiu isso inclusive o ano passado. Quando teve a elevação da Selic, a precificação do financiamento sentiu muito", afirma.
2026
2026 é visto como positivo pela Abecip diante da perspectiva de queda na taxa de juros, com aumento total de 16% no financiamento imobiliário previsto para o ano em relação a 2025.
A liberação do compulsório da poupança, que totalizará cerca de R$ 38 bilhões, é outro propulsor do mercado. A medida foi aprovada pelo governo no segundo semestre do ano passado para auxiliar o mercado na transição para fontes de crédito que vão além da poupança.
Outra medida que deve ajudar o mercado a continuar a crescer em 2026 é a criação de novos projetos na faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida, que permitirá taxa de juros de financiamento menor para imóveis de até R$ 500 mil, com limite de renda familiar de R$ 12 mil. Apesar de ter sido anunciada no primeiro semestre, o mercado não estava pronto para isso e precisou de um tempo de adaptação.
"A Faixa 4 é uma boa iniciativa, mas o mercado não estava preparado para ela. Havia empreendimentos que não tinham preparação para a faixa de renda e a metragem. O programa tem um objetivo grande de viabilizar a média renda, que foi a que mais sentiu. Devemos ter números relevantes em 2026", afirma Priscilla.
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