Decisão do TJ retoma bônus de certificados de construção (Cepacs) da Faria Lima na véspera de leilão
Nesta segunda-feira, 18, a Corte voltou atrás em decisão liminar de sexta-feira após receber pedidos de reconsideração tanto da Câmara Municipal quanto da Prefeitura de São Paulo
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) derrubou, no fim da tarde desta segunda-feira, 18, liminar emitida na sexta-feira, 15, que suspendia as regras que concedem bônus para os proprietários de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima.
A Corte voltou atrás na sua decisão após receber pedidos de reconsideração tanto da Câmara Municipal quanto da Prefeitura de São Paulo. "Com o objetivo de assegurar a celeridade processual e mitigar a insegurança jurídica e o desestímulo aos investidores, causados pela decisão liminar ora retificada, acolhem-se os pedidos de reconsideração", descreveu nos autos o relator, José Carlos Ferreira Alves.
O vaivém nas regras ocorreu às vésperas do leilão mais aguardado dos últimos anos. Nesta terça-feira, 19, às 12h30, a Prefeitura fará leilão de 164,5 mil Cepacs, o equivalente a 75% do estoque disponível da Operação Faria Lima — considerada o filé mignon do mercado imobiliário paulistano, com alta demanda por empreendimentos comerciais e residenciais.
O preço partirá de R$ 17,6 mil por Cepac, podendo movimentar R$ 2,89 bilhões se tudo for vendido nesse valor. O certame ocorrerá na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo, e terá o BB Investimentos como coordenador-líder da oferta.
O Cepac é um título que permite que as empresas ampliem a área construída em cada terreno, indo além do permitido originalmente na lei de zoneamento de cada bairro. Em troca, a prefeitura usa o dinheiro arrecadado para obras de melhoria da infraestrutura ou oferta de moradias na cidade.
Na Faria Lima, por exemplo, os leilões de Cepacs anteriores financiaram a reforma do Largo da Batata, a construção da ciclovia, o prolongamento da avenida até a Chucri Zaidan, sem contar os túneis que cortam a região.
Desta vez, a grande promessa do leilão é oferta de moradias e a revitalização da comunidade de Paraisópolis.
A revisão da Lei da Operação Urbana Faria Lima, aprovada pela Câmara em julho de 2024, estabeleceu que os Cepacs utilizados em imóveis próximos a eixos de transporte poderiam construir 30% a mais do que o potencial construtivo da região, sem a necessidade de pagar impostos por isso.
Mas esse bônus de 30% virou alvo da liminar do TJSP, sendo suspenso provisoriamente. A Corte atendeu argumentação do Ministério Público de São Paulo (MP), que via inconstitucionalidade na gratuidade. Segundo o MP, isso poderia causar um prejuízo de pelo menos R$ 174 milhões aos cofres públicos.
Nesta segunda-feira, no seu despacho, Alves avaliou que a aprovação da mudança na lei para implementar o bônus teve participação popular "satisfatória", bem como estudos técnicos realizados no curso do processo legislativo, o que esvazia as contestações do MP.
A Câmara Municipal afirmou que o processo de aprovação do ajuste na legislação teve regularidade, inclusive no que tange à participação popular e ao planejamento técnico, sendo mais tarde sancionada pela Prefeitura.
Por sua vez, a Prefeitura argumentou que o bônus serve para tornar o Cepac mais atrativo para investidores, que vinham optando por fazer aportes em outros instrumentos urbanísticos, como as Zonas de Estruturação Urbana (ZEUs), cujas outorgas têm um custo muito menor. "Essa discrepância vinha desviando investimentos para áreas fora dos perímetros das operações, comprometendo a arrecadação", descreveu.
Tanto a Prefeitura quanto a Câmara afirmaram também que a liminar afetava a credibilidade das políticas públicas municipais e causava insegurança aos investidores, podendo comprometer o próximo leilão. Como consequência, isso afetaria as comunidades mais carentes, tendo em vista que os recursos dos Cepacs da Operação Faria Lima serão usados para projetos de infraestrutura de habitação de favelas como Paraisópolis, Jardim Colombo, Real Parque, entre outras.
Procurado, o Ministério Público se manifestou da seguinte forma: "O pedido de liminar foi deferido, a decisão suspende a eficácia do ato normativo impugnado e por consequência tudo o que dele decorre".
'O leilão vai correr bem'
"Na minha opinião, o leilão vai correr bem após essa liminar ser revogada", estimou o diretor de Transações da consultoria Biswanger, Sérgio Belleza. "Eu continuo acreditando que a procura no leilão será muito boa, mas não exacerbada, vinda principalmente de construtoras que já têm projetos na região e querem viabilizar com o uso de Cepacs."
A realização do leilão não chegou a ser comprometida, mas o corte temporário do bônus de construção por cada título causou dúvidas a construtoras e demais investidores que estão fazendo as contas para viabilizar seus empreendimentos. Com a queda na liminar, essas inseguranças foram afastadas, segundo advogados do ramo.
"A revogação da medida liminar, que colocava em risco o sucesso do leilão de Cepacs, restabeleceu ao mercado a segurança jurídica ao investimento pelos empresários interessados em empreender na região da Faria Lima", afirmou o advogado Olivar Vitale, sócio fundador do escritório VBD e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim). "Venceu a estabilidade da relação com o setor privado e o poder público, em vez da insegurança perquerida pelo Ministério Público", emendou.
"Esse tipo de ação cria uma insegurança jurídica momentânea, mas o Tribunal de São Paulo, atento aos pleitos e à gravidade da suspensão do leilão, agiu de forma muito rápida e assertiva", avaliou a sócia do escritório Amatuzzi Advogados, Vanessa Dantas.
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