Como a inteligência artificial tem transformado o mercado imobiliário
Após o e-commerce e o trabalho remoto, a IA surge como mais um desafio sobre o setor, pressionando modelos de negócio baseados em consultoria e intermediação. Mas "fator humano" continuará central, segundo especialistas.O setor imobiliário comercial vem enfrentando transformações há anos: primeiro, o avanço do comércio eletrônico, que afetou pontos de varejo; depois, a expansão do trabalho remoto, que enfraqueceu a demanda por escritórios. Agora, encara o que pode ser seu maior abalo até o momento: a inteligência artificial (IA).
À primeira vista, pode parecer um setor a salvo da disrupção tecnológica. O que poderia ser mais "real" do que tijolos e cimento? No entanto, para as grandes empresas de serviços imobiliários, torna-se cada vez mais difícil justificar diante de seus clientes por que precisam de tantos profissionais humanos - sejam agentes que negociam contratos de aluguel ou gestores que orientam decisões de investimento - para realizar um trabalho que a IA promete fazer de forma mais rápida e barata.
No mês passado, as ações de várias dessas empresas despencaram em uma onda de vendas impulsionada pelo temor de que a IA arrase os chamados setores do conhecimento.
Empresas globais como CBRE, Jones Lang LaSalle e Cushman & Wakefield perderam bilhões em valor de mercado em apenas dois dias, em meados de fevereiro, e suas cotações não se recuperaram desde então.
Segundo Joe Dickstein, analista de ações da Jefferies, o pânico não se deve ao medo de que os imóveis percam valor porque a IA reduza a demanda por escritórios, mas a algo mais direto: que os próprios consultores e intermediários imobiliários sejam substituídos por modelos de IA.
"O temor é que esses negócios intermediários, intensivos em mão de obra, estejam fadados à disrupção", disse Dickstein à DW. "Pode haver um impacto secundário se os trabalhadores de escritório forem afetados, mas a principal preocupação é a viabilidade dos negócios de consultoria".
Investir de forma mais inteligente?
Durante sua passagem pela Universidade Harvard, em 2019, Francis Huang, inspirado por um artigo de pesquisa que escreveu sobre sistemas autônomos de análise de capital de risco, passou a pensar em como desenvolver um modelo de IA capaz de tomar decisões de investimento melhores do que as humanas.
"A pergunta era: como podemos usar a tecnologia para aumentar a eficiência; ou, em outras palavras, reduzir as comissões?", explicou à DW.
Junto com Simon Mendelsohn, transformou essa intuição acadêmica na Apers AI, uma empresa que aplica IA às decisões de investimento no setor imobiliário institucional e comercial. O problema que busca resolver é de escala: um grande investidor que quer fechar 100 bons negócios precisa analisar até 10 mil opções antes de decidir. Essa tarefa era responsabilidade de agentes e gestores; agora, segundo Huang, a IA resolve isso em uma fração do tempo antes necessário.
"O que vemos hoje é que a IA está automatizando mais de 90% dessas decisões", afirmou. "É, em essência, o seu comitê de investimentos".
Uma oportunidade, e não uma ameaça
Especialistas avaliam que seria simplista demais imaginar que a IA substituirá os atuais prestadores de serviços imobiliários.
"Os dados sugerem que o setor está enxergando isso principalmente como uma oportunidade, embora a ameaça seja real para quem se move devagar demais", disse à DW Yuehan Wang, diretora global de pesquisa em tecnologias imobiliárias da Jones Lang LaSalle.
Para Wang, o risco não vem da IA em si, mas de não adotá-la a tempo. "Os investidores não estão tratando a IA como uma necessidade defensiva, mas como uma arma competitiva", afirmou, citando aplicações como análise de tendências de mercado, modelagem de riscos e avaliação automatizada de ativos.
Mas o impacto da IA no setor vai além das decisões de investimento.
Por um lado, a demanda explosiva por poder de processamento impulsionou a construção de centros de dados, criando uma nova categoria de imóvel comercial. Por outro, as próprias empresas de IA tornaram-se inquilinas vorazes: representaram cerca de 20% dos aluguéis de escritórios nos Estados Unidos no primeiro semestre de 2025, o dobro do registrado em 2022, revertendo as tendências de desocupação em cidades como Nova York e San Francisco. Wang descreve isso como "uma força contrária visível e quantificável" frente a fenômenos como o trabalho remoto.
Fator humano continua central
Para Huang, a ascensão da IA nos serviços imobiliários não implica uma "substituição" dos modelos existentes, mas uma "melhoria" que simplesmente aloca o capital de forma mais eficiente. E ele descarta que a automação leve inevitavelmente a menos empregos, menos escritórios e menor demanda imobiliária.
"O valor dos imóveis vem do melhor e mais alto uso do solo", afirmou, acrescentando que, à medida que as necessidades mudam, a demanda se adapta. Como exemplo, citou Kendall Square, em Cambridge, Massachusetts, um antigo distrito industrial que hoje abriga instalações do MIT e dezenas de empresas farmacêuticas e de biotecnologia.
Wang, por sua vez, alerta que estamos apenas no início do ciclo de transformação. Somente após um período de redesenho de fluxos de trabalho e disrupção de modelos de negócio ficará claro o alcance da "mudança de paradigma" que se aproxima, afirma.
Ainda assim, cresce o consenso de que, seja qual for essa mudança, o fator humano continuará sendo central no setor. "O pânico não se justifica", concluiu Dickstein. "Essas empresas possuem dados próprios aos quais nenhum concorrente de IA que entre no mercado tem acesso. Trata-se de um negócio profundamente interpessoal, e não esperamos que isso mude de forma significativa na era da IA".
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