Após 5 anos, Plano Diretor verticaliza entorno da Estação Vila Madalena

SÃO PAULO - Da Estação Vila Madalena do Metrô, as mudanças na região são evidenciadas pelas torres que já começam a despontar na paisagem. Mais de uma dezena de canteiros de obras e lotes vazios substituem onde antes havia casas e sobrados em ruas como a Senador César Lacerda Vergueiro, no Sumarezinho, zona oeste da capital paulista.

A mudança começou logo após a aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE), sancionado em julho de 2014, há 5 anos. Mesmo tipo de verticalização que também desponta em distritos como a Vila Mariana, zona sul, e o Tatuapé, zona leste, especificamente nas áreas próximas a corredores de ônibus e estações de metrô (chamadas de Eixo de Estruturação e Transformação Urbana).

Segundo urbanistas, a ideia do PDE é que, nesses eixos, os empreendimentos tenham até uma garagem e apartamento de área média máxima de 80 m². Para isso, o plano prevê uma série de incentivos para adensamento, com o objetivo de atrair mais moradores que utilizem a estrutura de transporte já existente.

No entorno da Estação Vila Madalena, alguns dos novos prédios trazem padrões de uso e edificação incentivados pelo PDE. Na Rua Senador César Lacerda Vergueiro, por exemplo, um edifício em fase de acabamento terá loja no térreo (a chamada fachada ativa), além de andares com salas comerciais e outros com apartamentos (o que configura o uso misto). Outro caso é de um edifício em obras na mesma rua, exclusivamente com unidades entre 25 e 30 m² (com preços a partir de R$ 384 mil). Sem garagem, é anunciado com destaque para o fato de estar a cerca de 450 metros do metrô.

Nem todos, porém, seguem a proposta de atrair mais moradores interessados em usar o transporte público. Um exemplo é um edifício em obras na Rua Harmonia, cujos apartamentos terão quatro dormitórios e de 4 a 6 vagas de garagem (o preço de venda parte de R$ 4,2 milhões).

Entre parte dos moradores, porém, a mudança na rotina causada pelas obras causa insatisfação, embora as maiores críticas sejam à transformação do bairro. "Parece um campo minado, começou a cair tudo", lamenta a jornalista Helena Coelho, de 60 anos, que se mudou para o bairro há 19 anos. "A rua era muito bonitinha, com sobrados antigos. Está se transformando em outra coisa."

Uma das preocupações de Helena é com a sombra que será projetada pelos prédios, visto que a zona já fica em uma parte alta da cidade. "Claro que a cidade tem de crescer, mas é preciso considerar as características físicas de cada região", diz. "As ruas não vão suportar o adensamento, as ruas mais estreitas já estão entupidas de carros", refere-se às vias estreitas e cheias de subidas e descidas.

As características da região são destacadas nos anúncios de venda de apartamentos, como ter uma mistura da "tranquilidade da vida no interior" com o "espírito cosmopolita de uma metrópole". Mas são justamente esses aspectos que os atuais moradores acreditam que a quantidade de novos prédios vai afetar.

"A gente tem muita família, muitos idosos, a parte boêmia é uma parte do bairro", comenta a empresária cultural Beatriz Torres, de 51 anos. "Ficam especulando para as casas serem vendidas. Daqui a uns anos os moradores não vão aguentar. Vai virar um paliteiro, um Itaim Bibi."

Para Nabil Bonduki, que foi relator do PDE e secretário na gestão Fernando Haddad (PT), a legislação deveria ter tido mais "diferenciação nos padrões" para o entorno do metrô naquela área. "A Vila Madalena deveria ter proibido apartamentos com garagem", afirma ele, professor de Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP).

Outros bairros

Com a restrição de altura prevista pelo PDE, os investimentos imobiliários migraram para os eixos de mobilidade. Dentro desse contexto, as regiões mais valorizadas atraíram especial atenção. Ao transitar pela Radial Leste, por exemplo, o número de novos empreendimentos é maior no entorno da estação Tatuapé e reduz conforme se aproxima da estação seguinte (Carrão).

"É muito difícil controlar o que o mercado vai colocar", explica Antonio Claudio Fonseca, professor de Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie. "É evidente que o incorporador vai se associar a lugares que já construíram uma marca."

Em grandes cidades brasileiras, aponta o professor, é menos comum haver uma consonância de públicos distintos em um mesmo bairro. "Envolve uma mudança na cultura do morar", comenta. "No norte europeu, em Madrid, Paris, já tem uma cultura da incorporação, é natural que a classe média média conviva com a classe média mais endinheirada. Em São Paulo, essa exclusão é imensa."

Essa questão também seria um dos motivos pelos quais alguns padrões de edificação incentivados pelo PDE (como o uso misto) tenham ganhado certo espaço, mas ainda não sejam tão predominantes. "São questões ligadas à cultura do morar. Se deu o primeiro passo, mas precisa ter o segundo, o terceiro, para se ter resultados concretos. Não se pode acreditar que, com uma lei, as pessoas vão passar a se comportar de outro jeito."

Relator do PDE, Nabil Bonduki diz que as mudanças serem mais evidentes na região centro-oeste é "coerente com o Plano Diretor". "Vai se esgotar esse 'filé mignon' se a legislação não mudar nesse período. Depois de esgotado os eixos das áreas mais centrais, vai para outras regiões".

A Prefeitura ressaltou, em nota oficial, que os "objetivos previstos no Plano Diretor" devem ser alcançados até 2029" e que aguardará até 2021 (prazo previsto em lei) para fazer proposta de revisão do PDE - "a ser elaborada de forma participativa". Disse ainda que o Município está em "fase de avaliação das propostas apresentadas em audiências públicas participativas e consulta pública" para poder fazer "ajustes" na Lei do Zoneamento.

Moradores abrem pedidos de tombamento para conter verticalização em SP

Há quem descreva a situação como uma "corrida contra o tempo". Em bairros em que a verticalização avança em São Paulo, o tombamento tem sido visto como uma alternativa para manter imóveis ou características marcantes de determinadas áreas. Os pedidos são abertos no Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp) por moradores, que se mobilizam com abaixo-assinados e até contratando especialistas em História, Arquitetura e Urbanismo.

Um dos casos é o da "Chácara das Jabuticabeiras", área que abrange as ruas Fabrício Vampré, Benito Juarez e Artur Godoi, além das praças Arquimedes Silva e Damásio Paulo, na Vila Mariana, zona sul. O objetivo é preservar o traçado urbano (desenho das ruas e praças) e o tamanho dos lotes, além de criar um limite de gabarito para uma altura equivalente a quatro pavimentos.

Segundo moradores, o tombamento foi proposto após receberem ofertas de compra de incorporadoras. Eles consideram que o local não conseguiria absorver um maior adensamento, pelas ruas estreitas e redes de água e saneamento atuais, além de ter um convívio próximo entre os vizinhos, com características quase interioranas. A área fica, contudo, perto da estação Ana Rosa do Metrô e, portanto, tem a verticalização incentivada pelo Plano Diretor.

A designer Vanessa Gomes, de 41 anos, foi inicialmente contrária, mas hoje defende o tombamento e integra um coletivo que reuniu 1.690 assinaturas de apoiadores. "É uma configuração de vizinhança muito particular", comenta.

O pedido tem o objetivo de preservar a "paisagem urbana" e um estilo de "relações sociais e afetivas". De acordo com a arquiteta Beta Carvalho, contratada pela vizinhança, a região mantém uma configuração paisagística dos anos 1950, com ruas estreitas e de paralelepípedos e a presença de córregos e declividade.

Também nas proximidades, a algumas quadras da estação Chácara Klabin, há um movimento pela preservação da Catedral Nikkyoji, templo ligado ao Honmon Butsuryu Shu (HBS), vertente religiosa conhecida como budismo primordial. "É um oásis, cheio de verde", descreve a advogada e moradora da região Lilianne da Silva, de 58 anos.

"Se olhar ao redor, é só prédio, prédio, prédio. Está virando uma selva de pedra aqui", diz. Ela completa: "A gente está perdendo o conceito de bairro gosto, de conviver com as pessoas."

O templo foi inaugurado em 1982, mas a fachada e o telhado atuais são de 2012 (com arquitetura de inspiração japonesa). A HBS é contrária, contudo, ao tombamento e já tem uma mudança de endereço planejada. "Todos nós do clero e todos os fiéis, estamos pasmos com este assunto 'tombamento'", afirma o monge Correia Kyohaku. "Nunca foi do nosso interesse."

"Nada jamais foi feito com o intuito de se enraizar em um lugar, coisa que nunca aconteceu no budismo primordial", alega o monge. O advogado da entidade, Aloísio Santini Pedro, ainda chamou o pedido de um "artifício para prejudicar a venda do imóvel". "Também não faz sentido o argumento de impedir a verticalização, pois todo o entorno é composto por torres residenciais."

O pedido de preservação do templo no Conpresp é assinado por Claudio Batalha, professor do Departamento de História da Unicamp. "O templo não consiste apenas em um marco para o budismo no Brasil, mas é referência central da identidade nipo-brasileira e, parte integrante da comunidade da Vila Mariana", diz em documento anexado ao processo.

Já a entidade budista contratou o arquiteto Haroldo Gallo, professor do Instituto de Artes da Unicamp, que emitiu parecer contrário ao tombamento. "Trata-se de um efeito de cena. De algo que finge ser o que não é, e que não corresponde à verdade de linguagem e tipologia arquitetônica original."

Outro caso é da Vila Operária João Migliari, no distrito do Tatuapé, zona leste. Com 20 dos 60 sobrados demolidos para a obra de um empreendimento (que se espalha por quadras e vias paralelas à Radial Leste), ela teve o tombamento requerido em maio.

O pedido foi aberto pelo arquiteto e urbanista Lucas Chiconi, de 25 anos, morador da região e frequentador da vila, datada dos anos 50. Em cor salmão, as casas estão preservadas, mas passaram a ser desocupadas após o proprietário requerer a saída de todos os inquilinos no início do ano.

"Não tem nenhum imóvel do período da industrialização no Tatuapé, fica tudo muito concentrado no eixo da Mooca, do Brás e do Belém. O Tatuapé fica sendo consumido pelo mercado imobiliário", diz Chiconi. "A gente está correndo contra o tempo. A partir do momento em que ficar vazia, o dono pode pedir o alvará de demolição."

O que prevê o Plano Diretor

Novos edifícios da cidade põe em prática modelos arquitetônicos e urbanísticos incentivados pelo Plano Diretor, veja exemplos:

- Retrofit

Remodelação de edifícios antigos, por vezes com mudança no uso. É o caso do Edifício Romi (Vila Romana, zona oeste), tombado em nível municipal. Originalmente de escritórios, hoje reúne pequenos apartamentos.

- Fachada ativa

Edifícios com uso não comercial no térreo, com acesso direto e abertura para a rua.

- Fruição pública

Área de uso público aberta no pavimento térreo de edificações. É o caso, por exemplo, do Habitat, na Rua da Consolação, região central, que tem espaço aberto no térreo, com fluxo de pedestres livre para a Rua Angélica.

- Uso misto

Edificações que misturam unidades residenciais e não residenciais (como escritórios).

- Sem garagem

O Setin Downtown São Luís é um exemplo da nova leva de edifícios de unidades residenciais sem vaga de garagem. Em 2018, quatro a cada 10 apartamentos em São Paulo não tinha garagem.