Atraídas pela proximidade entre moradia, comércio, escolas e serviços, pela segurança reforçada e pela possibilidade de uma rotina mais prática e integrada, famílias, sobretudo de alta renda, têm buscado moradia em bairros planejados. Um levantamento feito pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que pesquisa o comportamento do consumidor imobiliário, mostrou que, em 2024, fatores como a localização (65%) e a segurança (64%) são os principais motivos que levam compradores a pagar mais por um imóvel. Esses atributos aparecem com frequência como diferenciais dos bairros planejados.
Esse será um dos temas do Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, que ocorre na segunda-feira, 3 de agosto, em São Paulo, em parceria com a Aelo. O evento será transmitido online pelas redes sociais do Estadão. Mais informações e inscrições no site https://forumloteamentourbano.com.br/.
Desde 2010, pelo menos 53 bairros planejados privados foram lançados no Brasil, conforme levantamento da Idealiza Cidades, empresa especializada no segmento. O ritmo de expansão vem se intensificando ao longo dos anos. Entre 2000 e 2009, a média era de apenas um projeto lançado por ano. Já entre 2020 e 2025, foram 30 novos empreendimentos, o equivalente a uma média de cinco lançamentos anuais. A tendência de crescimento deve continuar: atualmente, outros 12 bairros planejados estão em fase de projeto.
Para Ronei Machado, diretor de marketing da Idealiza Cidades, esse movimento é resultado de uma mudança importante na forma como as pessoas enxergam a cidade. "Durante muito tempo, o mercado imobiliário concentrou esforços em desenvolver produtos isolados. Hoje, há uma percepção cada vez maior de que a qualidade de vida depende também do entorno", afirma.
Machado reforça que o comprador passou a valorizar aspectos que vão além do imóvel, buscando mobilidade, áreas verdes, comércio próximo da moradia, espaços públicos de qualidade e uma rotina mais prática. Por isso, há um consenso entre os especialistas de que o diferencial competitivo desses empreendimentos não é apenas a infraestrutura técnica, mas o planejamento centrado nas pessoas. "Esse modelo responde a uma demanda crescente por cidades mais humanas e sustentáveis, oferecendo uma alternativa ao crescimento urbano desordenado observado em muitas cidades brasileiras."
As associações de moradores são um dos principais trunfos para a valorização dos ativos, ao fortalecerem o sentimento de pertencimento da comunidade. "Elas realizam a gestão dos espaços urbanos, complementando as ações do poder público, garantindo que o bairro seja preservado ao longo do tempo", conta Machado.
Exemplos de renome
Um dos bairros planejados de alto padrão de mais sucesso é o Riviera de São Lourenço, localizado em Bertioga, no litoral de São Paulo. Criado em 1979, ele possui 12 mil unidades habitacionais, shopping, centro comercial, clube de golfe, restaurantes, postos de gasolina, além de toda a infraestrutura de saneamento básico, como sistemas de captação, tratamento e distribuição de água, coleta e tratamento de esgotos. Nos períodos de alta temporada, no verão, o bairro costuma receber cerca de 70 mil pessoas.
Em Santa Catarina, em Palhoça, o destaque é o bairro Pedra Branca, que foi iniciado em 1999 como um loteamento residencial e hoje possui a infraestrutura de uma cidade toda, com serviços, comércios, equipamentos de saúde, lazer e educação, incluindo câmpus universitário. O bairro abriga mais de 5 mil moradores.
Resiliência frente à volatilidade econômica
Especialistas apontam que a resiliência econômica dos bairros planejados reside na sua capacidade de atuar como uma plataforma de valorização de longo prazo, superando a performance de outros setores imobiliários durante as crises. Leonardo Paranaguá, CEO da Cia.City, empresa de desenvolvimento urbano, descreve esses projetos como um "hedge" natural contra a volatilidade macroeconômica. "A lição estrutural para o setor é que o planejamento focado no curto prazo corrói o valor do produto ao longo do tempo. O desenvolvimento de regiões exige uma visão geracional", diz Paranaguá.
Ele argumenta que a trajetória da companhia demonstra que investir capital em arquitetura e soluções que servem à comunidade é "o modelo de negócios mais sólido para construir um legado patrimonial e institucional rentável". Para a Cia.City, o princípio que orientou a implantação dos primeiros bairros planejados no Brasil continua atual. "É a visão do bairro como uma plataforma de geração de valor a longo prazo, e não apenas um modelo de parcelamento de solo. Nossa tese original de integrar arquitetura, infraestrutura e natureza provou que o desenvolvimento sustentável e a priorização do bem-estar são os maiores vetores de resiliência imobiliária."
A mesma percepção é compartilhada por Ronei Machado. Segundo ele, além de atender às demandas das famílias por qualidade de vida e conveniência, os bairros planejados também despertam interesse dos investidores por criarem um ciclo contínuo de valorização. "À medida que novas etapas são entregues, o comércio se instala e os moradores passam a ocupar a região, todo o entorno tende a se valorizar. Isso faz com que muitos compradores enxerguem esse tipo de ativo como um investimento de longo prazo, e não apenas uma aquisição imobiliária", afirma.
Pioneira na implantação de bairros planejados em São Paulo, a Cia.City introduziu no Brasil o conceito de "cidade-jardim" com o lançamento do Jardim América, em São Paulo, em 1915. Ao longo de sua história, urbanizou cerca de 32 milhões de metros quadrados, distribuídos em 50 bairros de quatro Estados brasileiros. A partir da década de 1970, ampliou sua atuação para o mercado de incorporação imobiliária, mantendo o planejamento urbano como uma de suas principais marcas.
Independência do crédito bancário tradicional
Um fator crucial para a estabilidade do setor é a independência em relação ao crédito bancário tradicional, que costuma ser mais restrito e caro em períodos de juros altos. Rodger Campos, economista e pesquisador do Insper Cidades, lembra que a expansão desses bairros está fortemente associada a famílias de alta renda, que dependem menos de empréstimos e utilizam majoritariamente recursos próprios para realizar as aquisições.
Ele destaca, ainda, que os lotes apresentam um preço total e de entrada relativamente menores do que imóveis já construídos, o que amplia a capacidade de pagamento das famílias, mantendo a demanda ativa mesmo em contextos econômicos mais restritivos. "Além disso, há outra característica desse mercado, que é a possibilidade de financiar direto com o loteador. É claro que a taxa de juros alta tem um efeito sobre o custo de capital do empreendedor, mas, quando há essa capacidade de transmissão direta para quem compra, ela pode ser arrefecida."
Por outro lado, como esses bairros são habitados por famílias de alto padrão, com renda e qualificação profissional próximas, elas não conseguem equilibrar oferta e demanda de mão de obra internamente, gerando uma "segregação social" e custos para o município, na visão do professor. "Como se cria acessibilidade a esse novo mercado de trabalho que se gerou em decorrência da construção de um bairro planejado? Ele provavelmente não vai ofertar transporte público."
Opções fora das grandes metrópoles
Esse modelo de moradia tem migrado para cidades de pequeno e médio porte que estão próximas de regiões metropolitanas, impulsionado pela escassez de terrenos nas grandes metrópoles. Os especialistas observam que estes locais oferecem condições ideais para o planejamento de longo prazo, atraindo novos moradores que buscam oportunidades econômicas aliadas a uma melhor qualidade de vida. "Diferentemente das grandes metrópoles, que muitas vezes enfrentam perda de população e escassez de grandes vazios urbanos, essas cidades ainda oferecem condições para projetos de maior escala e planejamento de longo prazo", diz Ronei Machado.
Um dos principais motores desse crescimento é a força de novos polos econômicos regionais, com destaque para as cidades do Centro-Oeste impulsionadas pelo agronegócio, criando uma demanda real por moradias.
