A intenção de compra de imóveis no Brasil atingiu o maior valor da série histórica da consultoria de inteligência de dados Brain, chegando a 52%. O valor é nove pontos porcentuais acima da média histórica, medida desde 2019, e é registrado durante o maior período de juros altos da história recente, com a taxa Selic acima de 13% desde o começo de 2025.
Com a queda de juros menor do que a inicialmente prevista pelo mercado, os projetos imobiliários voltados à classe média continuam escassos, e parte do público adia a compra ou recorre ao mercado de usados.
Fabio Tadeu Araujo, CEO da consultoria Brain, afirma que existe uma dificuldade de criar projetos economicamente viáveis para a classe média devido ao custo do crédito em razão da Selic elevada.
"Faltam imóveis hoje em SP na faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão porque as incorporadoras estão com mais dificuldade de encaixar a viabilidade dos projetos. Os terrenos ficaram caros e é mais fácil encaixar projetos de alto padrão ou luxo. Houve também aumento do custo dos insumos", diz Araujo.
Ele conta que o consumidor da classe média que procura imóveis de até R$ 1 milhão normalmente não consegue acomodar no orçamento familiar o valor da parcela mensal, o que leva à necessidade de dar um valor maior de entrada, adiando ou inviabilizando a aquisição do bem.
Por causa disso, os usados aparecem não só como opções, mas se tornam quase exclusivamente as únicas compras possíveis. Entre os 160 mil financiamentos imobiliários concedidos a pessoas físicas no primeiro semestre deste ano por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), 70% foram para a compra de imóveis de segunda mão, de acordo com o relatório de junho da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O maior mercado imobiliário do País, a cidade de São Paulo, também vê uma crescente na compra de propriedades do mercado secundário. Segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), as vendas de imóveis usados cresceram 31% no acumulado deste ano até maio, dado mais recente.
No mês mais forte, em março, o número de transações subiu 50% em relação a fevereiro, com a maior concentração de vendas nas unidades com preços na faixa de R$ 500 mil a R$ 800 mil.
De acordo com José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, a expansão do segmento de usados revela a existência de um grande déficit de lançamentos imobiliários. O cálculo é simples: a demanda por imóveis ainda supera, muito, a oferta de novos empreendimentos.
A classe média é historicamente a principal afetada por essa carência e, por isso, se tornou o motor do mercado imobiliário de usados. Enquanto a população de renda mais baixa é atendida há 16 anos pelo programa Minha Casa, Minha Vida e a alta renda tem as necessidades supridas pelo pujante mercado de luxo, o "meio do caminho" acabou desassistido pelas incorporadoras e construtoras.
"O crescimento de usado é a incapacidade do setor produtivo de atender à necessidade do mercado", afirma Viana. Essa defasagem entre demanda e oferta se agravou, segundo o presidente do Creci-SP, com o avanço do emprego formal nos últimos anos, um dos gatilhos para a compra de imóveis.
Entre 2021 e o primeiro semestre de 2026, por exemplo, o saldo de admissões superou o de desligamentos, de acordo com dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged). "E o emprego formal, a carteira assinada, é o documento que a pessoa precisa para comprovar a renda e ter acesso ao financiamento", diz Viana. Paralelamente, houve uma série de incentivos que engordou o nicho de imóveis usados, como a possibilidade de financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida e a redução do porcentual de entrada para a faixa 3 do programa.
Menores e mais caros, lançamentos não foram pensados para a classe média
Carlos Honorato, professor da FIA Business School e CEO da empresa de análise de informações OUTPOD, elenca outro fator a empurrar a classe média para os usados. Mesmo quando estão em uma faixa de preço que caberia no bolso, os imóveis novos não são pensados para essa população. Estão, no geral, em um tamanho e preço inadequados para esse público.
"Em São Paulo, por exemplo, tem muito lançamento de estúdio, de kitnet, imóveis que estão sendo vendidos para um público que não é uma família de classe média", diz Honorato. "Há uma busca por móveis que tenham um custo-benefício melhor." Esse custo-benefício incluiu imóveis usados maiores, com preços similares a um imóvel novo menor.
Esse foi o caso da tatuadora e artista Letícia Gadelha, de 29 anos, que optou por comprar um imóvel antigo em vez de procurar um novo. Autônoma, ela sempre teve o sonho do imóvel próprio, guardou dinheiro por anos para atingir esse objetivo, mas as características dos lançamentos nunca chamaram a atenção dela.
"Eu fico muito triste, na verdade, com a situação na qual São Paulo está se encontrando, com essa formação de prédios", diz Gadelha. "Todos são muito pequenos e num valor agregado alto."
Ela, que tem dois cachorros e gosta de receber amigos, viu nos usados a chance de combinar melhor preço com mais espaço. Está há quatro meses morando em um apartamento de 50 metros quadrados na Vila Buarque, em São Paulo. Comprou por cerca de R$ 400 mil.
"Eu gosto dessa coisa de um apartamento um pouco mais espaçoso, e até mesmo dos materiais que são feitos: gosto de um piso de taco, um pé direito alto. São coisas que eu coloquei como prioridade em um apartamento", disse.
CPI do HIS restringiu compras da classe média
A CPI do HIS (Habitação de Interesse Social), que investigou a venda de imóveis populares para investidores que não se enquadram na faixa de renda necessária, também levou a uma regulamentação mais dura em relação à compra de imóveis de segunda mão que foram feitos com incentivos para a população de baixa renda.
Agora, o público de classe média com renda entre R$ 16 mil e R$ 20 mil só pode comprar imóveis de segunda mão depois de dez anos do lançamento, reduzindo mais a possibilidade de aquisição de imóveis a fim de proteger o investimento feito pelo governo para criar moradias sociais.
Queda dos recursos da poupança encarece crédito
Outro desafio do mercado imobiliário é a questão do crédito, que coloca pressão sobre as margens de alguns projetos. De acordo com a Abecip, como a poupança não cresce no mesmo ritmo que a demanda por crédito, o mercado tem buscado complementar esses recursos por meio de instrumentos de captação a mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Como esse crédito não é subsidiado como o da poupança, a tendência é de um encarecimento do financiamento ao setor, chamado de funding.
Os imóveis com valores acima do limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), atualmente em R$ 1,5 milhão, dependem ainda mais dessas fontes a mercado, ficando mais expostos a essa pressão de custos.
Qual é o imóvel que o brasileiro compra
O apartamento é o tipo de imóvel mais vendido no País, com 41% das aquisições, seguido das casas de rua, com 26%, segundo o levantamento da Brain.
O estudo mostra que a principal finalidade da compra das propriedades é para moradia, 74%, ante 26% que são para investimento, a fim de obter renda com aluguel ou revenda.
A participação das compras de imóveis com preços entre R$ 200 mil e R$ 400 mil subiu de 8% para 22% do primeiro para o segundo trimestre deste ano. Já a de aquisições de imóveis de R$ 600 mil a R$ 800 mil foi de 8% para 11%, enquanto a de compras de propriedades que custavam mais de R$ 800 mil subiu de 5% para 7%.
Os consumidores com renda acima de R$ 20 mil têm a maior intenção de compra, chegando a 58%, ante 52% do público com renda de R$ 10 mil a R$ 20 mil e 49% de quem ganha entre R$ 5 mil e R$ 10 mil.
Nas compras do público de mais alta renda, os imóveis de R$ 400 mil a R$ 600 mil responderam por 28% das transações, seguidos pelos de R$ 600 mil a R$ 800 mil, com 26%. Em terceiro lugar aparecem os imóveis entre R$ 200 mil e R$ 400 mil, que representaram 21% das aquisições. Já os imóveis acima de R$ 800 mil corresponderam a 18% das compras, enquanto os de até R$ 200 mil tiveram participação de apenas 7%.
Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida ainda não aparece nos resultados de financiamentos
Em abril deste ano, o governo lançou a faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida. A nova segmentação foi pensada para o público de classe média — aqueles com renda familiar bruta de até R$ 13 mil, domiciliados em áreas urbanas e que pretendem financiar imóveis até R$ 500 mil. Para Viana, do Creci-SP, é o passo que faltava para fechar a lacuna de atendimento.
"Nós estamos acostumados a ver imóveis que custam R$ 800 mil, R$ 1,5 milhão e etc., nas grandes cidades. Contudo, isso é uma parcela insignificante no mercado. Esse teto de R$ 500 mil de financiamento pega quase 90% do mercado de imóveis do Brasil todo", aponta Viana.
Ainda assim, o aumento da oferta de empreendimentos para a classe média deve demorar a aparecer. Em função do longo ciclo dos projetos imobiliários, que levam de cinco a sete anos, as incorporadoras ainda não estão criando muitos empreendimentos que se enquadram na faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida.
De acordo com a Abecip, o mercado ainda está em um processo de aprendizado sobre como utilizar essa nova faixa. "A gente deve observar uma utilização maior da faixa 4 a partir desse segundo semestre", diz Michel Cury, presidente da Abecip.
Para Araujo, da Brain, uma solução estaria em ampliar a faixa 4 para R$ 700 mil ou R$ 800 mil ou fazer ajustes no plano diretor das cidades para que, além do incentivo para imóveis econômicos, haja também incentivo para imóveis de classe média.
O que considerar antes de comprar um imóvel usado
A aquisição de um imóvel usado pode poupar o comprador de algumas preocupações, como taxas de evolução de obra e incertezas sobre a conclusão do empreendimento. Por outro lado, é necessário ter alguns cuidados para assegurar um bom custo-benefício.
É fundamental realizar uma inspeção detalhada para entender quais são as condições do imóvel e quais tipos de reformas serão necessárias. O economista Honorato recomenda que o cálculo dos custos com reparos seja colocado em discussão no momento da negociação do preço.
Pendências judiciais ou documentais também devem ser analisadas com cuidado. "É parecido com comprar um carro usado. Você precisa olhar a procedência, como está a documentação e, se houver problemas, qual será o desconto devido", aponta Honorato. "É preciso conter um pouco a ansiedade para não fazer uma compra emocional."
Para quem está procurando um imóvel usado, a localização também deve entrar na conta. De acordo com os dados do Creci-SP, a maior parte das vendas de imóveis usados ocorre fora das regiões centrais e nobres das cidades. Isto ocorre, segundo Honorato, por uma questão de preço. Nessas localizações, até os imóveis antigos podem estar com valores esticados devido à concentração de lançamentos imobiliários.
Em regiões centrais, os imóveis usados também tendem a ser muito mais antigos que nas demais zonas da cidade. "Quando você sai do centro e vai para as periferias, o volume de casas e de apartamentos com custo mais barato acaba sendo maior", afirma Honorato.
