O desequilíbrio alarga o mercado imobiliário de São Paulo com a crescente participação dos imóveis econômicos do Minha Casa, Minha Vida em comparação com o segmento dos "outros mercados", conforme a classificação do Secovi, para os produtos de médio, alto e altíssimo padrões. Enquanto o MCMV segue a todo vapor, o estoque de novos imóveis para alta classe sobe e as vendas caem.
Bruno Vivanco, sócio-diretor da Abyara, premiada no Top Imobiliário com o 5º lugar no ranking das Vendedoras, separa os números do MCMV da parcela de novos imóveis de médio e alto padrão. "São duas realidades opostas", diz ele, enfatizando que, hoje, as empresas focadas no programa de moradia popular "estão indo muito bem, obrigado", ao contrário das incorporadoras e construtoras que só trabalham com produtos para alta renda.
Vice-campeã nas categorias de Incorporadora e Construtora do Top Imobiliário, a Cury confirma a tese. Com um crescimento de 53% em valor geral de vendas (VGV) dos lançamentos realizados em São Paulo, saltou de R$ 3,9 bilhões em 2024 para R$ 6 bilhões no ano passado, com 20 mil novas unidades residenciais.
Para a Cury, 2025 foi marcado por forte expansão e um direcionamento estratégico sobre o tipo de produto e as regiões de interesse da companhia", afirma a diretora de Incorporação, Bruna Santini. São Paulo concentrou 25 novos empreendimentos da companhia, que também lançou 12 projetos no Rio de Janeiro. No total o VGV chegou ao recorde de R$ 8,2 bilhões. "No mercado paulistano, 100% dos novos imóveis da Cury são do MCMV, aproveitando os incentivos do programa federal de habitação."
Mesmo com fatia de apenas 10% de imóveis econômicos, a carteira de lançamentos da Lopes, vice no ranking das Vendedoras, cresceu 85% em unidades e 103% em VGV, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
"Na cidade de São Paulo, lancei R$ 9,5 bilhões", declara Cyro Naufel, diretor de Relação com Investidores (RI) da Lopes, apontando uma fração de R$ 1 bilhão com 3,2 mil unidades do MCMV. Ele espera triplicar essa participação.
Classe média 'constrangida e reprimida' pelos juros
"O segmento econômico é grande protagonista, mas o nosso mercado principal é do médio e alto padrão", diz, vendo "um desequilíbrio" entre a grande demanda do MCMV, "ainda mais em São Paulo" e a classe média sendo "constrangida e reprimida em função da alta taxa de juros". Do ano passado para cá, ele percebeu uma queda na velocidade de vendas dos novos empreendimentos.
Naufel cita o recorde de lançamentos (com 54, 3 mil unidades) de médio e alto padrões em 2025. "Mas a venda, neste segmento, foi negativa." Outro problema, apontado pelo diretor da Lopes, veio após a divulgação dos balanços de empresas do setor imobiliário, listadas na Bolsa, que vieram com o estoque mais carregado. "Com um alto volume de estoque, a primeira atitude é reduzir a velocidade de lançamentos."
Existe oferta maior de produtos de alto padrão, com aumento significativo de imóveis de luxo, tornando mais difícil vender, afirma Vivanco, da Abyara, que liga o crescente volume de lançamentos ao menor apetite de compra. "O mercado estava apertado em 2025", diz. "Agora está pior."
No ano passado, a Abyara registrou o lançamento de 21 projetos, avançando 86% em VGV, para R$ 3,8 bilhões, e 152% em número de imóveis novos, com 6,9 mil apartamentos, de acordo com a Embraesp.
Unidades lançadas, segundo Vibanco, não significam unidades vendidas. "Hoje, o estoque de médio e alto padrão em São Paulo é de 26 meses", diz Vivanco, com base em dados do Secovi. Vivanco também critica a alta taxa de juros: "Afeta frontalmente o mercado de médio e alto padrão, enquanto o Minha Casa, Minha Vida vai continuar bombando".
Como o segmento econômico não para de crescer, tanto Lopes como Abyara decidiram investir em uma sede, apartada da matriz, só para atender o consumidor do MCMV, com equipe exclusiva.
No MCMV, a partir de abril, ocorreu ampliação de faixas de renda, até R$ 13 mil, e teto de R$ 600 mil para o imóvel, alargando o número de famílias elegíveis ao programa.
Enquadrado na Faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida, até R$ 400 mil, o Novo Mundo Carrão é um novo empreendimento da construtora Cury, com o total de 2,5 mil apartamentos em duas fases lançadas neste ano, no primeiro e no segundo trimestre. O VGV é estimado em R$ 835 milhões. "Custa, em média, R$ 329 mil", diz Bruna.
A tipologia é um mix de 1 e 2 dormitórios, com 25m² e 37m², e a opção com suíte, de 50 m². O preço está na faixa de R$ 8,2 mil por metro quadrado.
Para a diretora de incorporação da Cury, a "grande velocidade de vendas" desse lançamento na Vila Carrão, zona leste, "reflete a estratégia de estar bem posicionado, de pensar bem o produto e acertar a região". O banco de terrenos da Cury para futuros projetos tem um VGV potencial de R$ 24,9 bilhões, dos quais 75% em São Paulo.
Em 2025, a Cury atingiu novo nível de escala operacional. Encerrou o ano com 84 obras em andamento, totalizando 57 mil unidades em construção, um volume inédito. A companhia, segundo Bruna, cresce anualmente cerca de 30% desde 2023. "Neste ano, teremos uma onda menos íngreme de crescimento", diz ela, frisando que, agora, o foco está na engenharia. "É o nosso principal vetor de atenção para estruturar nosso crescimento e blindar a eficiência dos canteiros de obras e garantir a entrega física dos projetos."
Em maio, a Cury fez 63 anos tendo uma nova estrutura de liderança executiva. "A companhia tomou a decisão de reorganizar nossa governança corporativa e o Paulo Curi, que sempre esteve à frente da engenharia, foi nomeado copresidente, focado exclusivamente nisso", explica a diretora.
Para aumentar a produtividade e reduzir a dependência de mão de obra, a Cury vai adotar o sistema construtivo com formas de alumínio e paredes de concreto, mantendo em uso o tradicional método de alvenaria estrutural. "Estamos fazendo estudos para ter um lançamento ainda este ano", diz Bruna, referindo-se à industrialização dos moldes de alumínio para fazer as paredes de concreto no canteiro de obras.
Tenda reduz volume de lançamentos na cidade de São Paulo
Em 2025, a Tenda lançou 8 empreendimentos, com 24 torres, 5,3 mil apartamentos e um VGV de R$ 1,27 bi, segundo a Embraesp. Resultado que mostra queda de cerca de 30% tanto em unidades como em valor lançado em relação a 2024. A Tenda foi premiada nas 3 categorias — Construtoras, Vendedoras e Incorporadoras — entre as 10 empresas com os maiores volumes de lançamentos em São Paulo.
Em 2025, a capital paulista bateu recorde de lançamentos com 85,4 mil imóveis econômicos, 30% a mais do que em 2024. Questionada sobre sua perda de participação no mercado paulistano, a direção da Tenda preferiu não se manifestar. No Brasil, a Tenda lançou 13 empreendimentos no 1º trimestre deste ano, totalizando VGV de R$ 1,4 bilhão, alta de 72% sobre igual período de 2025.
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