Cada vez mais, investidores interessados em obter renda passiva mensal por meio do mercado imobiliário, mas sem precisar comprar imóveis físicos, têm buscado os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Diferentemente dos imóveis, em que é preciso uma quantia relevante de dinheiro para iniciar, a estratégia com Fundos Imobiliários é acessível para quem quer começar sua jornada de investimentos com pouco dinheiro, já que inúmeros fundos negociam com cotas a partir de R$ 10.
Além disso, investir em FIIs geralmente envolve custos de transação muito menores do que comprar imóveis físicos, já que não há necessidade de pagar ITBI, taxas de cartório, corretagem de imóveis ou outras despesas relacionadas à compra direta de propriedades.
Mas, para a construção de uma carteira de FIIs que seja resiliente e segura, algumas dicas são valiosas para quem está começando e deseja evitar os erros mais comuns. O simples fato de comprar cotas com preços atrativos ou fundos com altos rendimentos não é suficiente. É necessário estratégia e visão de longo prazo.
Pensando no investidor iniciante, que pode ter muitas dúvidas no começo de sua jornada, vamos abordar neste artigo alguns pontos importantes, como os principais erros que as pessoas cometem ao investir em FIIs, como seria uma carteira ideal e como montar essa carteira na prática, mesmo começando com pequenos aportes.
Diversificação
Uma carteira resiliente deve ser diversificada, equilibrando segurança e potencial de crescimento. Para isso, inclua diferentes tipos de FIIs:
Tijolo: Lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, escritórios
Papel: Fundos que investem em ativos financeiros como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
Híbridos: Podem combinar diferentes estratégias dentro de um mesmo fundo
FOFs (Fundos de Fundos): Investem em outros FIIs, facilitando a diversificação
Além disso, procure fundos expostos a diferentes regiões do país e administrados por gestoras distintas. Assim, você reduz riscos de concentração em um único setor, região ou estratégia.
Qualidade da Gestão
A gestão é um dos pontos mais importantes em um FII. Gestores experientes conseguem renegociar contratos, manter os imóveis ocupados, reduzir a vacância, reciclar o portfólio e agregar valor ao fundo. Antes de investir, avalie:
Histórico e reputação da gestora
Transparência nos relatórios mensais e comunicações
Experiência dos principais sócios
Qualidade dos Ativos
Nos fundos de tijolo, analise:
Localização dos imóveis
Padrão construtivo e especificações técnicas
Nível de vacância
Perfil e saúde financeira dos inquilinos
Prazos e multas dos contratos de locação
Já nos fundos de papel, observe:
Qualidade de crédito dos emitentes
Diversificação das emissões
Prazo, garantia e lastro dos CRIs
Subordinação do crédito
Liquidez
Evite fundos muito pequenos ou com baixa liquidez. Fundos que quase não têm negociação na Bolsa podem gerar dificuldade para vender cotas ou obrigar o investidor a aceitar descontos. Prefira fundos que tenham bom volume de negociação, pois isso garante maior facilidade para entrar ou sair do investimento quando quiser.
Observe Indicadores Fundamentais
Além do Dividend Yield, que é o indicador que mostra quanto um fundo imobiliário distribui de dividendos em relação ao preço da cota, outros indicadores devem ser acompanhados pelo investidor. São eles:
Preço/Valor Patrimonial (P/VP): Mostra se a cota está sendo negociada acima ou abaixo do valor do patrimônio do fundo
Custos de gestão: Taxas de administração e de performance impactam diretamente o rendimento líquido
Alavancagem: Prefira fundos com níveis de endividamento controlados
Acompanhamento da carteira
Para acompanhar a carteira de Fundos Imobiliários, é importante ler os relatórios mensais, monitorar os indicadores como P/VP, Dividend Yield e liquidez, acompanhar as decisões da gestão e, periodicamente, rebalancear a carteira para mantê-la alinhada ao seu perfil e objetivos de longo prazo.
Reinvista os dividendos na fase de acumulação
Para otimizar a carteira, enquanto não estiver usando os rendimentos é importante reinvestir os proventos recebidos mensalmente. Essa ação acelera o crescimento da carteira e o efeito do reinvestimento.
Montando a Carteira com Menos de R$ 1.000
Atualmente, com diversos fundos com cotas entre R$ 10 e R$ 120, é perfeitamente possível montar uma carteira inicial diversificada, exposta a vários setores, com R$ 1.000. O importante é manter a disciplina nos aportes mensais e o foco no longo prazo.
Pensamento de Longo Prazo
O investimento em Fundos Imobiliários não é para quem quer enriquecer rapidamente. O objetivo principal deve ser construir uma renda passiva constante, isenta de Imposto de Renda, e reinvestir os dividendos, potencializando o crescimento do patrimônio ao longo dos anos. É normal que as cotações dos fundos oscilem durante o processo, mas isso não deve ser motivo de preocupação para o investidor. O segredo é olhar para o fluxo de rendimentos, a qualidade dos ativos e ter paciência para aumentar a sua renda passiva.
Investir em Fundos Imobiliários pode parecer simples, mas exige paciência, estudo e disciplina. Seguindo alguns passos, como diversificação, atenção à gestão, análise dos indicadores e foco no longo prazo, o investidor consegue potencializar suas chances de ter uma fonte segura e crescente de renda passiva ao longo do tempo.
(*) Christiano Moreira é sócio e diretor da Devant Asset.
