Proposta da Prefeitura mira frear 'boom' de microapartamentos em SP
Revisão do Plano Diretor está em consulta pública até 17 de fevereiro; mudança proposta pode incentivar unidades com mais de uma vaga de garagem perto de metrô e corredor de ônibus
A Prefeitura de São Paulo publicou nesta sexta-feira, 13, a primeira versão da proposta de revisão do Plano Diretor, um dos principais norteadores da verticalização e outras transformações urbanas na cidade. Como o Estadão antecipou, a minuta propõe mudanças que podem facilitar a criação de apartamentos com mais de uma garagem no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus, dentre outras mudanças. A gestão Ricardo Nunes (MDB) defende que as alterações poderão conter em parte a explosão de studios nos eixos de transporte.
A revisão está em fase de consulta pública até 17 de fevereiro, pela plataforma Participe+. Segundo o Município, também serão realizadas audiências públicas e reuniões com conselhos municipais, com datas ainda a serem divulgadas. Até 31 de março, deverá ter uma versão atualizada entregue à Câmara Municipal, na qual passará por novas etapas de participação popular antes de ser votada pelos vereadores.
Entre as principais mudanças, estão possíveis respostas ao boom de mais de 250 mil apartamentos compactos lançados em seis anos na cidade. O professor de Urbanismo da USP e relator do atual Plano Diretor, Nabil Bonduki, destaca a mudança no "fator de interesse social" para imóveis pequenos, que está mais alto e foi igualado ao de imóveis acima de 70 m². Esse elemento é utilizado no cálculo da contrapartida paga pelas construtoras quando constroem acima do limite básico.
Hoje, as habitações são divididas nas categorias de até 50 m² (com fator 0,8), de 51 m² a 70 m² (estabelecido em 0,9) e acima de 70 m² (fixado em 1). Com a mudança, o fator mais alto (1) valerá tanto para imóveis de até 35 m² quanto para os que estão acima de 70 m², enquanto o 0,8 será válido apenas para os que têm entre 36 m² e 70 m². "As unidades muito pequenas ficam desestimuladas", avalia.
Outro ponto relacionado aos imóveis pequenos é a mudança nos estímulos para garagens no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus. Hoje, nesses locais, os empreendimentos podem construir "de graça" (como área não computável) uma vaga por unidade habitacional. A nova regra permitirá uma vaga a cada 70 m² de área construída computável ou por unidade com área privativa de ao menos 35 m². É possível construir acima dessas médias, porém a área passa a ser contabilizada no empreendimento e terá um impacto maior no custo de implantação.
Na avaliação de especialistas ouvidos pelo Estadão, essa mudança facilita a criação de apartamentos grandes com mais de uma vaga e reduz os estímulos aos compactos. Isso porque parte das incorporadoras incluía studios nos projetos também para ampliar o número total de vagas no empreendimento, mesmo que fossem redirecionadas para os imóveis maiores, como destaca Nabil.
Para o professor de Urbanismo da Mackenzie, Valter Caldana, a mudança contradiz um dos conceitos-chave do Plano Diretor: adensar a população e desestimular o uso de automóvel onde há ampla oferta de transporte. "Essa revisão acabou mexendo com elementos essenciais da estrutura essencial do plano", afirma.
Celso Aparecido Sampaio, professor de Urbanismo na Mackenzie, destaca que a questão impacta principalmente a população de baixa renda. "Fará com que as unidades nos eixos possam ter número maior de vagas. E desvirtuar mais ainda a proposta de se atender com habitação de interesse social e fortalecer o uso e a qualificação do transporte público."
Em nota, a Prefeitura disse que a medida é proposta como forma de "desestimular a produção de microunidades habitacionais (studios) nessas regiões bem servidas de transporte público, que não tem atendido às necessidades habitacionais de núcleos familiares".
O "boom" dos compactos na cidade também está atrelado a outros fatores não contemplados na revisão. Como o Estadão mostrou, um estudo de arquitetos e engenheiros da USP identificou que um decreto de 2016 permite classificar os studios como "não residenciais" (por "serviço de hospedagem ou moradia"), o que permite o acesso a estímulos por configurar "uso misto" quando instalados em empreendimentos também habitacionais.
O levantamento também identificou que o crescimento está ligado especialmente a unidades para as classes média e alta. Além disso, é concentrado principalmente em unidades lançadas após 2019 (em um período de queda recorde nos juros, o que esquentou o setor imobiliário) e, portanto, em parte não entregues.
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