Como o novo urbanismo redefine loteamentos e torna essencial morar perto de tudo o que você precisa
Secovi contabilizou 7.297 novos lotes no primeiro trimestre, com perfis diversos; opções vão do Minha Casa, Minha Vida a uma retomada dos bairros planejados
Se antes os loteamentos eram projetados como uma extensão natural da malha urbana, hoje o mercado aposta em um modelo mais complexo e multifuncional. Impulsionado pela regulamentação dos condomínios de lotes e inspirado em empreendimentos norte-americanos e europeus, o setor passou a desenvolver projetos que vão além da simples oferta de terrenos, incorporando áreas de lazer, serviços, segurança e infraestrutura voltadas à qualidade de vida.
Essa transformação, segundo especialistas, também acompanha uma mudança no perfil dos compradores. Muitos empreendimentos inicialmente planejados para servir como segunda residência, voltada ao lazer e aos fins de semana, passaram a ser ocupados como moradia principal, refletindo as possibilidades viabilizadas pelo trabalho remoto e pela busca por mais espaço e contato com a natureza.
Esse será um dos temas do Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, que ocorre na segunda-feira, 3 de agosto, em São Paulo, em parceria com a Aelo. O evento será transmitido online pelas redes sociais do Estadão. Mais informações e inscrições no site https://forumloteamentourbano.com.br/.
Para ele, a segregação está mais presente em modelos urbanos como os encontrados em Brasília ou em bairros como a Tijuca, no Rio de Janeiro, onde a dependência do automóvel para qualquer deslocamento dificulta o convívio entre as pessoas. "O conceito moderno de urbanismo com qualidade é fazer com que a pessoa se desloque a pé. Você cria segregação em cidades ou bairros em que há condomínios um ao lado do outro, que não se comunicam e possuem um nicho central como shopping, escola ou hospital, mas que exigem um deslocamento de carro", afirma Caio Calfat.
Na avaliação do professor João Fernando Pires Meyer, porém, mesmo quando o planejamento urbano favorece a circulação de pedestres e a interação social, essa integração costuma ocorrer entre pessoas de perfis semelhantes. "Acaba sendo um fluxo de pessoas iguais, com mais ou menos o mesmo perfil de renda e necessidades. O modelo integra mais, mas dentro do mesmo 'cluster', e acaba havendo uma separação de outros grupos sociais", afirma.
Acesso à cidade em 15 minutos
A lógica de privilegiar o pedestre está alinhada ao conceito da cidade de 15 minutos, idealizado pelo urbanista franco-colombiano Carlos Moreno, que parte da premissa de que os serviços essenciais à qualidade de vida devem estar acessíveis em um deslocamento nesse tempo.
Em entrevista ao Estadão, no ano passado, Carlos Moreno disse que as cidades se tornaram essencialmente lugares de grandes distâncias e o automóvel ocupou massivamente o espaço público. "Nos tornamos homens e mulheres centauros, metade humanos e metade carros, e perdemos a noção do tempo útil da vida familiar, de vizinhança. Queremos, com a cidade de 15 minutos, ter um urbanismo social, de escala humana, de proximidade", afirmou.
"Trata-se de romper com as longas distâncias, as cidades convertidas em pêndulos gigantes. Simplesmente, queremos que, em todo lugar, tenhamos acesso a serviços que dão uma melhor qualidade de vida. Não somente alojamento: comércio, cultura, educação, cuidados médicos, espaço público, lugares para divertir-se, lugares para as crianças, para que as mulheres estejam em segurança, e intergeracionais."
Parques e soluções baseadas na natureza
Outra demanda do mercado é a presença de parques e áreas verdes nos loteamentos, além da incorporação de soluções baseadas na natureza aos projetos como "infraestrutura verde", entre elas, o uso de jardins de chuva e pisos impermeáveis. Segundo Meyer, a presença de uma profusão de parques e áreas verdes tornou-se a característica mais importante e uma exigência prática do mercado para os novos loteamentos, funcionando como o principal elemento de valorização.
Além do ganho ambiental, Meyer ressalta que essas soluções são economicamente estratégicas e estão sendo adotadas inclusive em empreendimentos do segmento econômico, uma vez que a qualidade urbanística não é significativamente mais cara. Praças, parques e áreas verdes são, ainda, na visão do urbanista, componentes para o "placemaking" - processo colaborativo de design que torna espaços públicos ambientes mais acolhedores. "São espaços capazes de fazer com que os moradores criem uma ligação, desenvolvendo uma identidade que os faz se sentirem pertencentes a um grupo ou comunidade onde moram", explica.
Impacto do Minha Casa, Minha Vida
O mercado também passou a adaptar seus empreendimentos ao perfil das famílias atendidas pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), criado em 2009. Uma das modalidades prevê financiar a aquisição de terrenos juntamente com a construção da casa. Atualmente, contempla famílias com renda bruta anual de até R$ 134 mil em áreas urbanas e rurais, organizadas em quatro faixas de atendimento. A faixa 1 abrange famílias com renda mensal de até R$ 3,2 mil; a faixa 2 fica entre R$ 3,2 mil e R$ 5 mil; e a 3, de R$ 5 mil até R$ 9,6 mil.
A faixa 4, incorporada ao programa em 2025, é destinada a um novo perfil de beneficiários, com renda familiar mensal de até R$ 13 mil, e se diferencia também pela fonte de financiamento: enquanto as três primeiras utilizam recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), ela é financiada com recursos do Fundo Social do pré-sal. Levantamentos do Secovi-SP mostram que o programa tem concentrado a maior parte das vendas de imóveis residenciais na capital paulista. Em fevereiro de 2026, 73% das unidades vendidas e 82% dos lançamentos estavam enquadrados no Minha Casa, Minha Vida. O segmento também apresentou velocidade de vendas de 14,7%, mais que o dobro dos demais mercados (7,1%).
No balanço de 2025, o Secovi-SP informou que 64% dos imóveis vendidos pertenciam ao MCMV e a velocidade de vendas do programa cresceu 25%, enquanto os demais segmentos desaceleraram. Segundo Caio Calfat, o conceito urbanístico dos novos loteamentos destinados ao público de menor renda segue a mesma lógica adotada em empreendimentos voltados a outras faixas de renda. A proposta é oferecer bairros planejados, com infraestrutura completa e qualidade urbana, independentemente do perfil econômico dos moradores.
Na avaliação do especialista, as principais diferenças entre loteamentos voltados ao Minha Casa, Minha Vida e os destinados a públicos de maior poder aquisitivo tendem a estar mais relacionadas ao padrão dos materiais empregados do que ao conceito do projeto urbanístico em si.
Complexos no entorno de shoppings
Essa lógica de criar espaços que concentrem diferentes atividades e fortaleçam o senso de pertencimento também vem orientando estratégias de grandes empresas do setor imobiliário. A transformação dos shoppings em polos de moradia, trabalho, saúde e lazer está no centro da estratégia da Allos. A empresa aposta no desenvolvimento de empreendimentos de uso misto no entorno de seus centros comerciais, buscando criar novas centralidades urbanas e ampliar o fluxo de consumidores para os ativos.
Atualmente, a companhia mantém um pipeline de 72 torres distribuídas em 13 shoppings de nove Estados, desenvolvidas em parceria com 19 incorporadoras. Um dos principais projetos é o Masterplan do Parque Dom Pedro, em Campinas (SP), que prevê a construção de 17 torres em uma área de 300 mil metros quadrados, reunindo residências, escritórios, serviços de saúde, educação e lazer.
Entre os próximos projetos estão o complexo previsto para o Shopping da Bahia, em Salvador, com potencial para abrigar cerca de 2,7 mil moradores, e o empreendimento planejado para o Catuaí Londrina, estimado para receber aproximadamente 4 mil pessoas. Todos eles são planejados para concentrar diferentes atividades em um mesmo entorno, permitindo que deslocamentos cotidianos sejam feitos a pé, em poucos minutos. Cerca de 85% do pipeline é voltado para empreendimentos residenciais, e o restante inclui edifícios corporativos, hotéis e equipamentos de saúde. O perfil dos imóveis varia de acordo com o posicionamento de cada shopping e com as características do mercado local.
Para Mário Oliveira, diretor de Desenvolvimento e Novos Negócios da Allos, o modelo reflete a transformação na forma como as pessoas vivem e utilizam as cidades. "Os consumidores valorizam cada vez mais a conveniência de reunir diferentes atividades em um mesmo local, reduzindo deslocamentos e tornando a rotina mais prática."
O modelo adotado é o chamado asset light, no qual a empresa monetiza terrenos próprios por meio de parcerias com incorporadoras, reduzindo a necessidade de investimentos diretos na construção. "Mais do que gerar receita imobiliária, o foco é aumentar a frequência, a recorrência e o consumo qualificado dentro dos ativos", afirma Oliveira.
Segundo ele, dados da Allos mostram que moradores desses empreendimentos frequentam os centros de compras até cinco vezes mais do que a média dos consumidores e registram um consumo mensal 47% superior, especialmente nas categorias de alimentação, serviços e lazer.
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