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Após atraírem pessoas físicas, fundos imobiliários miram investidor institucional

Setor chegou a 390 mil investidores em julho, com crescimento puxado pela queda nos juros; para analistas, FIIs podem ser beneficiados pela migração de recursos que hoje estão em aplicações indexadas ao CDI

23 ago 2019
16h50
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A quantidade de novos investidores no mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) tem fôlego para continuar crescendo no curto a médio prazo, segundo executivos e analistas, mesmo após o setor já ter dado um salto nos últimos anos com o ingresso de milhares de pessoas físicas. Agora, porém, a expectativa é de que o setor seja capaz de atrair também uma participação maior de investidores institucionais - como gestores de investimentos, fundos multimercados, entre outros - que buscam rentabilidade, mas demandam tíquetes maiores e administração aprimorada.

O último dado da B3, referente a julho de 2019, mostra que a quantidade de investidores no setor chegou a 390,6 mil, praticamente o quádruplo em relação ao início de 2018, quando o setor havia alcançado pela primeira vez o nível dos 100 mil. O farol que norteou essa movimentação de investidores - composta na grande maioria por pessoas físicas - foi a queda da taxa básica de juros (Selic), que caiu de 14,25% para 6% ao ano desde 2016, incentivando a realocação do dinheiro da renda fixa para aplicações capazes de oferecer maior rentabilidade.

Nos próximos anos, essa base de investidores deve crescer ainda mais, diante da expectativa de que os juros permaneçam baixos, avaliou o economista-chefe do banco UBS, Tony Volpon. "A percepção dos investidores é de que essa taxa de juros baixa veio para ficar", afirmou durante fórum sobre FIIs organizado pelo GRI Club. "Em breve, passaremos de 400 mil para 500 mil ou 600 mil investidores."

Volpon apontou que, pelo lado bom, a percepção de juros baixos se deve ao andamento das reformas estruturais que ajudarão a sanar as contas públicas do País. Pelo lado ruim, se deve ao fato de que não há espaço para elevação da Selic com a economia ainda fraca.

O economista-chefe do UBS também indicou que deve ser questão de tempo para que investidores institucionais se voltem com mais apetite para o setor de FIIs. Ele observou que ainda há muitos recursos em aplicações indexadas ao CDI que devem migrar logo para opções mais rentáveis. Além disso, previu que o País tende a entrar na mira dos estrangeiros, pois alguns países têm praticado juros básicos negativos, o que tornaria o Brasil uma praça mais atrativa para aportes. "Em algum momento, o dinheiro dos gringos vai vir. Mas o grande 'driver' (de crescimento dos FIIs) continuará sendo o brasileiro", frisou Volpon.

Mas a atração do investidor institucional também depende de uma capacidade de administração especializada dos ativos, ponderou o presidente da BR Properties, Martin Jaco, em entrevista ao Estadão/Broadcast. "Ainda faltam aos FIIs equipes maiores e mais especializadas no mercado imobiliário", comentou o executivo, que lidera uma companhia listada na Bolsa, especializada na gestão de prédios corporativos e galpões logísticos.

Jaco citou que, com momentos de altas e baixas no mercado, os gestores de FIIs de "tijolos" (como são chamados os fundos que abrigam imóveis no portfólio) precisam ser capazes de negociar proativamente contratos de locação, atrair inquilinos diversos e revitalizar as edificações. À medida em que os gestores de FIIs mostrarem cada vez mais essas habilidades de navegar pelo mercado, será natural o desenvolvimento da indústria e a chegada de mais investidores institucionais, estimou o executivo.

Outro ponto importante para o crescimento do setor é o aumento da liquidez das cotas e a oferta de oportunidades de investimentos mais vultosos, na ordem de dezenas ou de centenas de milhões de reais, capazes de atrair gestoras de recursos com carteiras bilionárias, como é o caso das estrangeiras.

O sócio da Habitat Capital Partners, Eduardo Malheiros, citou que os grandes investidores querem saber se tem condições tanto de entrar quanto de sair dos fundos. "Os FIIs ainda têm muito menos liquidez do que ações em Bolsa", disse, referindo-se ao motivo pelo qual muitos investidores ainda preferem as ações. "Mas pouco a pouco, vejo que o setor de fundos imobiliários está sendo destravado, com a chegada de mais investidores em geral, o que também melhora a liquidez", pontuou.

A sócia-diretora da Fortesec Securitizadora, Juliana Mello, também acredita que o número de investidores - pessoas físicas e jurídicas - tende a seguir crescendo nos próximos anos, no embalo dos juros baixos. "O mercado ainda está engatinhando", enfatizou. Ela ponderou, entretanto, que um potencial gargalo para o setor é a ausência de bons ativos imobiliários para comporem os fundos na mesma velocidade de crescimento da chegada de investidores e de emissões de ofertas. "A demanda tem sido grande, mas não há a mesma capacidade de dobrar o volume de ativos", observou.

A tendência, segundo Juliana, deve ser a abertura de novas áreas de interesse no mercado imobiliário para os FIIs, além dos tradicionais, que são shopping centers, edifícios corporativos, galpões logísticos e certificados de recebíveis (CRIs). Um exemplo, segundo ela, é o mercado de multipropriedade, em que os imóveis de lazer são fracionados entre vários proprietários. "É uma área que vem crescendo bastante, financiada por meio de operações de CRIs", contou.

O economista-chefe do banco UBS, Tony Volpon, também apontou em sua palestra a potencial falta de ativos de qualidade como um dos principais riscos para a indústria dos fundos imobiliários. No ímpeto por crescimento, os gestores devem tomar cuidado para não montar carteiras com ativos ruins, incapazes de atravessar com resiliência períodos de oscilação da economia brasileira, alertou.

Estadão
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