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Aluguel: saiba como funciona o "fiador" e suas alternativas

26 jun 2011
09h44

Quando se aluga um imóvel, é preciso dar uma garantia para compensar o locador caso o inquilino não consiga honrar o pagamento mensal. A mais usada na capital paulista é o fiador, presente em 50% dos contratos de aluguel assinados em maio, de acordo com levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), seguido de caução (30%) e seguro-fiança (20%), modalidades que representam maior custo para o inquilino.

Segundo o diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, nem todos os contratos de aluguel oferecem as três opções de garantia. Para ele, inclusive, a lei nº 12.112/2009 - que alterou a lei do inquilinato (nº 8.245/1991) - favorece a locação sem necessidade de garantia, já que o locador pode despejar em até 15 dias o inquilino que deixar de pagar.

Contudo, o uso de uma garantia pode trazer benefícios também ao inquilino, segundo Bushatsky. "Tendo garantia, o pretendente à locação pode até negociar condições melhores, exatamente porque já diminuiu o risco do locador", afirma.

O fiador é uma pessoa que deve ter imóvel quitado em seu nome na mesma cidade em que o inquilino pretende alugar o imóvel. Ela deve comprovar uma renda mensal compatível para arcar com o aluguel - de, geralmente, três a quatro vezes o valor do aluguel, dependendo da imobiliária - caso o pagador original tenha algum imprevisto.

Ser fiador envolve riscos financeiros e judiciais, como o de ter que pagar o aluguel para o inquilino inadimplente e até mesmo de ter seu imóvel penhorado. Isso só acontece se, no contrato de aluguel, o fiador escolher ser "responsável subsidiário" ao invés de "responsável solidário". Como subsidiário, ele garante o chamado benefício de ordem, em que o fiador só vai responder pela dívida depois de serem executados os bens do inquilino.

A insegurança aumenta se o fiador "abandonar" sua função em alguma situação prevista em lei, como se por exemplo locador e locatário fizerem alterações drásticas no contrato sem informá-lo, segundo a associação de defesa do consumidor Proteste. Também há a possibilidade de trocar de fiador ou escolher um outro tipo de garantia caso o fiador original faleça ou declare insolvência financeira.

Já pelo seguro-fiança, o inquilino contrata uma companhia de seguros, à qual terá que pagar todo ano o valor equivalente a um mês de aluguel. A desvantagem é que esse valor não é ressarcido ao fim do contrato, como acontece na caução.

Na caução, a garantia equivale ao depósito, no início do contrato, de até três meses de aluguel em uma conta de poupança do locador, que devolve ao inquilino o valor acrescido da correção monetária da caderneta quando ele deixar o imóvel. Esse valor só virá inteiro, porém, se o inquilino não atrasar nenhum pagamento, já que ele pode ser usado pelo locador se houver algum débito final.

A caução também pode ser feita com um automóvel, eletrodoméstico, outro imóvel e até mesmo com título de capitalização, devolvidos ao inquilino ao fim do contrato. Mas isso exige registro em cartório, encarecendo o processo.

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Fonte: Terra
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