Russos obrigam donos de imóveis nos territórios ocupados a fazer novos registros. Mas, para isso, é necessário ir até área ocupada por invasores e ter passaporte russo. Imóveis não recadastrados serão expropriados."Dói no meu coração. Eu havia construído toda a minha vida lá. Meu negócio foi bombardeado. Tudo o que era caro e importante para mim, eu tive que deixar para trás. Esperava que pelo menos me deixassem meu apartamento. E agora esse golpe", lamenta Ljudmyla (que, por questões de segurança, teve o nome alterado pela DW)..
Os proprietários de imóveis nas áreas da Ucrânia ocupadas pela Rússia têm até 1º de julho de 2026 para reivindicar suas propriedades. Até essa data, imóveis registrados conforme a legislação ucraniana devem ser inscritos nos registros imobiliários russos.
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Mas há um porém: os proprietários precisam comparecer no registro imobiliário russo em território ocupado e se identificar com um passaporte russo, o que não é possível para uma parcela significativa dos proprietários ucranianos.
Ljudmyla fugiu da região de Zaporíjia para Kiev em 2022, para escapar da ocupação russa de sua cidade natal. Ainda assim, no início ela continuou pagando as despesas de seu apartamento lá. "No começo, uma vizinha cuidava do apartamento, depois o meu ex-marido. A partir do Ano Novo, decidi não pagar mais as despesas. Nem sei se foi certo ter continuado pagando", relata. "Espero que minha cidade seja libertada."
Ljudmyla diz que não pretende voltar para registrar seu apartamento junto às autoridades de ocupação. "Em primeiro lugar, não quero ver os ocupantes, porque já estive lá e sei como essas pessoas são. E não quero arriscar minha vida por nervosismo. Em segundo lugar, nem sei se me deixariam entrar."
Rússia legaliza expropriações
Já em 2014, os ocupantes russos começaram a confiscar apartamentos de ucranianos em territórios ocupados. Em 2021, as autoridades da chamada República Popular de Donetsk passaram a classificar imóveis abandonados como "sem dono". Esses imóveis podem ser vendidos ou confiscados por "tribunais".
Em 2024, as autoridades de ocupação ampliaram a definição de "imóveis sem dono" para incluir apartamentos ou prédios que estão desocupados há mais de um ano, cujas despesas não foram pagas e cujos proprietários não aparecem nos registros russos.
Como justificativa, alegaram que o abandono compromete a segurança dos próprios imóveis. No fim de 2025, esse procedimento foi formalizado em lei na Rússia em nível federal. Assim, esses imóveis podem ser transferidos a cidadãos russos.
É difícil determinar quantos apartamentos já foram tomados pelos ocupantes. Em agosto de 2025, o chefe da autoridade russa responsável por registros, Oleg Skufinsky, declarou que existem cerca de 550 mil imóveis "sem dono" nas áreas ucranianas ocupadas. Só em Mariupol, quase 13 mil unidades habitacionais constam numa lista publicada pelas autoridades de ocupação em seus sites.
Um imóvel só deixa essas listas se for registrado novamente no cadastro imobiliário russo. Formalmente, a legislação russa não exige cidadania russa para isso. No entanto, segundo uma fonte ouvida pela DW com contatos nas autoridades de ocupação de Donetsk, na prática é impossível fazer a transferência sem um passaporte russo.
Ao mesmo tempo, a Rússia limitou a validade dos documentos ucranianos de propriedade imobiliária até 1º de julho de 2026 e dificultou os procedimentos: se antes era possível emitir uma procuração por meio de consulados russos no exterior, agora os proprietários devem comparecer a um registro no local do imóvel. Ou seja, precisam viajar até a área ocupada.
Visitas às áreas ocupadas são perigosas
Ativistas de direitos humanos alertam os ucranianos a não viajar para territórios sob ocupação russa. "Há grandes riscos. Com um passaporte ucraniano, só é possível entrar pelo ponto de controle no aeroporto Sheremetyevo, em Moscou, onde autoridades russas realizam uma chamada 'filtragem'. Algo pode desagradá-las, como respostas ou até conteúdos no celular. Isso é imprevisível. No melhor dos casos, há risco de proibição de entrada; no pior, prisão com consequências incertas", alerta a ativista Onysija Senjuk, do centro ucraniano de direitos humanos ZMINA.
Aqueles que conseguirem entrar, segundo a ativista, terão que solicitar um passaporte russo para poder registrar o imóvel. "Isso também traz riscos, como a obrigação de cumprir o serviço militar obrigatório no exército russo", observa Senjuk.
O governo em Kyiv não considera a solicitação de passaporte russo como colaboração quando ela é feita para proteger a vida, a propriedade e a própria segurança, bem como a de familiares, explica o advogado da fundação East SOS Anatolij Kolesnikov. Essa organização presta ajuda especialmente à população civil no leste da Ucrânia.
Kolesnikov supõe que a Rússia, ao exigir o registro, pretende transformar cidadãos ucranianos em russos. Além disso, o objetivo seria identificar pessoas consideradas desleais à Rússia para confiscar seus bens. Para ele, isso constitui uma clara violação do direito ucraniano e internacional.
Chances de compensação
Outros especialistas disseram à DW que recomendam que proprietários de imóveis em territórios ocupados registrem seus casos no Registro Internacional de Danos para a Ucrânia, criado pelo Conselho da Europa em maio de 2023 como primeiro passo para um mecanismo internacional de compensação às vítimas da agressão russa. No entanto, ainda não está claro quando e em que valor as compensações serão pagas.
Na Ucrânia já existem vários programas de compensação para proprietários de imóveis em áreas ocupadas. Um deles prevê pagamentos para habitações danificadas ou destruídas.
Além disso, deslocados internos que participaram de combates ou ficaram feridos na guerra recebem uma compensação separada de 2 milhões de grívnias (cerca de R$ 225 mil), mesmo se seus imóveis nas áreas ocupadas não tiverem sido danificados.
Ljudmyla não conta com a ajuda estatal: "Nunca esperei ajuda do Estado. Eu simplesmente trabalho e confio nas minhas próprias forças e na minha filha, que sempre me ajuda", diz. Mesmo assim, ela pretende registrar suas perdas no Registro Internacional de Danos.
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