Novas regras de voo por instrumentos no Campo de Marte ampliaram o raio de restrição de altura para prédios em São Paulo e região. Apesar de a FAB apontar estabilidade na proporção de projetos sob análise aprofundada (13%), o setor imobiliário e a Prefeitura temem atrasos, custos bilionários e entraves ao Plano Diretor. A Aeronáutica e a concessionária afirmam que a medida visa à segurança, que as limitações são pontuais e que não há veto automático às construções.
Desde o começo do ano, uma mudança nos protocolos de voo no Aeroporto Campo de Marte, zona norte de São Paulo, ampliou o raio de restrições de altura de prédios para mais bairros da capital e em 15 cidades da região metropolitana. Com isso, um número maior de projetos para construção de edifícios pode precisar passar por análise aprofundada — uma espécie de pente-fino — da Aeronáutica. O setor imobiliário vê riscos de isso atrasar e aumentar o custo das obras.
Os projetos não ficam imediatamente proibidos, mas é necessária autorização para construir acima de determinados limites de altura. Os técnicos da Força Aérea Brasileira (FAB) avaliam se não há possíveis interferências das construções nas rotas de voo.
O primeiro balanço feito pela FAB sobre o impacto das regras aponta que não houve aumento significativo da proporção de projetos que precisam de análise mais aprofundada do Comando da Aeronáutica (Comaer).
De julho a 15 de dezembro de 2025, quando as novas regras do Campo de Marte ainda não valiam, houve 6.399 pedidos para autorizar construções (prédios, em grande parte, mas inclui também torres de transmissão, caixas d'água etc). Desse total, 12% passaram pela avaliação mais longa.
Já entre 16 de dezembro do ano passado e 30 de junho de 2026, quando as normas mudaram, foram 8.187 solicitações. Do total, 13% foram para a fila da análise mais criteriosa.
"A taxa de exigência para a abertura de processos permaneceu praticamente estável. Isso evidencia a atuação técnica e criteriosa na análise das demandas", diz a Força Aérea, em nota.
Ainda não foram divulgados, porém, os dados sobre o tempo que a FAB tem levado para analisar os projetos mais complexos, uma das principais preocupações do setor imobiliário.
Crítica à mudança, a Prefeitura de São Paulo, porém, diz que "os dados não medem, sozinhos, o impacto das novas regras". Segundo o Município, "um estudo da gestão mostra que essas restrições passaram a alcançar áreas importantes para o crescimento da cidade — alguns empreendimentos podem ter seu potencial de construção reduzido", informou em nota. O levantamento, porém, não foi divulgado.
Procurados pela reportagem, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP) e o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado (SindusCon-SP) não comentaram o balanço da FAB.
Como funciona a análise e o que mudou
Os pousos e decolagens no Campo de Marte ocorrem apenas por meio da visão do piloto (o modelo do voo visual ou VFR na sigla em inglês). Esse método impede viagens em dias nublados ou chuvosos, que comprometem a visibilidade.
O contrato de concessão do aeroporto estabeleceu a mudança do procedimento, que passa a ser com base em dados do computador de bordo e outros equipamentos (sistema de voo por instrumentos, ou IFR na sigla em inglês). Isso permite viagens mesmo com clima adverso, mas também expande a restrição à altura dos prédios. A mudança ocorre para ampliar a capacidade de voos que o Campo de Marte pode receber.
A mudança operacional nos voos, porém, ainda não foi implementada. Ela deve ocorrer até o fim do ano. No método de voo atual, a restrição afetava apenas prédios que superem em 45 metros a altura do Aeroporto Campo de Marte e estivessem a até 2,5 km de distância dele. Com os novos procedimentos, esse limite de altura foi expandido para um raio de 3,5 km.
O Campo de Marte está a 723 metros acima do nível do mar. Ou seja, a limitação é para projetos que superem a altitude de 768 metros.
Além disso, foi criado um novo limite de estatura. Agora, todas as obras em um raio de 20 km que ultrapassem os 828 metros do nível do mar (ou seja, que superem em 105 m a altura do Campo de Marte) também precisam da avaliação aprofundada para verificar se podem atrapalhar os voos.
A estatura é medida pelo topo do prédio, considerando o relevo da cidade. Um prédio de três andares em um bairro alto, por exemplo, pode ser mais impactado pela restrição do que um prédio de dez pavimentos em um distrito baixo.
O empecilho é que o Campo de Marte está numa região baixa de São Paulo, diferentemente do Aeroporto de Congonhas, na zona sul, que está a 803 metros do nível do mar. Dessa forma, grande parte dos novos empreendimentos em São Paulo terá de passar pela análise mais burocrática. Isso mobilizou o setor de construção civil contra a mudança.
Todo prédio precisa de aval do antes da construção. Caso esteja fora da área ou não ultrapasse o limite de altura imposto pelo aeroporto, é feita uma análise mais simples, com prazo de até 30 dias. Mas, se estiver dentro do raio e for acima da restrição, é obrigatória a avaliação mais criteriosa, com prazo de até 60 dias, com possibilidade de extensão.
Caso o empreendimento ultrapasse a altura máxima, ele não estará automaticamente rejeitado. A Aeronáutica poderá avaliar que o edifício não está na rota de voos, ou, então, que são necessárias só sinalizações e iluminações no topo para garantir a visibilidade.
Construções que desrespeitam as regras, porém, podem ser obrigadas a realizar adequações — que vão desde a remoção de elementos específicos (como caixa d'água, antena etc.) até a demolição parcial ou total.
"Para um projeto ser reprovado, deve haver violação direta do espaço destinado especificamente à trajetória de voo do avião nas chegadas e partidas do aeroporto. A análise é pontual e técnica, garantindo a viabilidade de novas construções fora das trajetórias críticas", diz a FAB em nota.
Diretor da Opea Consult, consultoria especializada nas regras aeronáuticas para a construção civil, Rafael Azevedo afirma que as regras seguem a legislação. "O município de São Paulo é impactado por ao menos 250 helipontos e aeroportos. A Aeronáutica tem, por competência, reger o espaço aéreo. Conforme o Código Brasileiro de Aeronáutica, as propriedades vizinhas dos aeródromos estão sujeitas a restrições especiais", diz.
Críticas do setor imobiliário
Estimativa da Abrainc é de que o raio de 20 km ao redor do Campo de Marte engloba cerca de 90% dos empreendimentos previstos para a cidade no ano, o equivalente a R$ 85 bilhões em vendas.
"A expansão do Campo de Marte está criando um gargalo relevante para o setor. A agilidade do Comaer na análise dos processos ainda é incerta, podendo atrapalhar o licenciamento de milhares de moradias e bilhões de investimento", afirmou Luiz França, presidente da associação, em entrevista ao Estadão.
O Secovi-SP, que também representa o setor imobiliário, cogita judicializar o caso. "Estamos prontos para entrar com questionamentos na Justiça, mas não é o que queremos. Ainda temos esperança de que essa decisão seja revertida", disse o presidente da entidade, Ely Wertheim. O Secovi avalia que faltou debate público sobre os impactos da medida.
Estudo conduzido pelas duas instituições aponta que a FAB deve levar ao menos três meses para concluir se um novo arranha-céu pode atrapalhar os voos no Campo de Marte. Esse tempo de espera, segundo as entidades, gera custo estimado de R$ 2,4 bilhões a R$ 2,7 bilhões por ano para o setor. O cálculo considera os juros de capital imobilizado por entraves burocráticos.
O Ministério de Portos e Aeroportos frisa que o contrato de concessão passou por consulta e audiência públicas, "assegurando transparência e ampla participação da sociedade".
O governo federal realizou o leilão do Campo de Marte em 2022, junto à concessão de Congonhas. O contrato passou por consultas públicas, mas não houve discussão específica sobre esses impactos urbanísticos na capital.
O ministério defende que a mudança para voos por instrumentos oferece maior segurança e reduz cancelamentos de viagens por baixa visibilidade.
A secretária adjunta municipal de Urbanismo e Licenciamento, Julia Maia Jereissati, aponta que também não houve consulta prévia à Prefeitura. Segundo ela, a gestão só descobriu a mudança após as novas regras já estarem em vigor, no começo do ano.
"O principal impacto, na nossa opinião, é o que vem na contramão do Plano Diretor, que, desde 2014, estimula a verticalização nos eixos (áreas próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus) para aumentar a quantidade de moradia próxima ao transporte público", diz Julia.
A medida também pode afetar a arrecadação municipal, já que a Prefeitura cobra taxas para emitir alvarás de construção.
O ministério afirmou que está discutindo com a Prefeitura, a FAB, o Secovi e a Abrainc alternativas que "ofereçam maior segurança, previsibilidade e harmonia entre os interesses do setor imobiliário do município e a robustez das operações aéreas". Mas destaca: "A implementação do IFR não implica, necessariamente, em restrições ou proibições automáticas a construções em raio específico do aeroporto".
Já a FAB afirma que a limitação de altura é exigida para voos por instrumentos em todo o mundo.
A concessionária do Campo de Marte é a PAX Aeroportos, controlada pela XP Asset. O CEO da companhia, Rogério Prado, defende que o impacto da mudança na construção civil será reduzido. "A implantação do IFR (sistema de pousos e decolagens por instrumentos) não muda a realidade urbanística da cidade. As restrições que surgem são pontuais."
A empresa investiu R$ 125 milhões para entregar em março as obras de ampliação de pistas e área de manobra do Campo de Marte para viabilizar a navegação por instrumentos.
Prado destaca haver quase 40 mil obstáculos à aviação no Campo de Marte, que conseguem ser contornados pela rota das aeronaves.
Ainda segundo ele, o Comaer considera o chamado 'efeito sombra', ou seja, no local onde já existe um prédio alto, um novo empreendimento pode ser construído próximo a ele com estatura semelhante. A nova edificação ficaria 'na sombra' do edifício anterior, sem atrapalhar os voos.
