A Reforma Tributária estabelece novos critérios de tributação sobre aluguéis, abrangendo pessoas físicas com rendimentos anuais acima de R$ 240 mil provenientes de locações de três ou mais imóveis, e cria novos tributos como CBS e IBS para substituir impostos anteriores.
O avanço da regulamentação da Reforma Tributária voltou a gerar debate nas redes sociais, desta vez a partir do segmento de investimentos no mercado imobiliário e, em especial, nos aluguéis de curta duração, como casas de temporada e diárias disponibilizadas em plataformas digitais, como Airbnb.
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Uma publicação com informações falsas ganhou força no X (antigo Twitter) e dá conta de que, com a nova legislação, o governo federal aprovou a implementação de imposto de 44% sobre todas as locações de curto prazo. No entanto, apenas locadores que se enquadram em critérios específicos estarão sujeitos à tributação.
Ao Terra, André Felix Ricotta de Oliveira, professor doutor em Direito Tributário pela PUC-SP, explica que a nova legislação prevê a criação de dois novos tributos, baseados no modelo europeu do Imposto sobre Valor Agregado (IVA): o Imposto sobre Bens e Serviço (IBS), na esfera estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que será devida à União.
O IBS e a CBS substituirão tributos como ICMS, ISS e o PIS/Cofins, ao qual estavam sujeitos apenas os locadores de imóveis cadastrados como Pessoa Jurídica. Com a mudança, os novos tributos também contemplarão os locadores registrados como Pessoa Física, que eram sujeitos, apenas, ao Imposto de Renda.
O objetivo da nova legislação, segundo André Felix, é que haja maior controle da Receita Federal sobre os rendimentos em aluguéis de curto prazo: "Nesse âmbito, posso dizer que muitas pessoas não declaravam esses aluguéis. Com isso, a Receita estabelecerá novos instrumentos de fiscalização."
O professor cita, por exemplo, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, em que a empresa ou o contribuinte será obrigado a cadastrar, indicar a localização e a matrícula de seus imóveis, estabelecendo um sistema de gestão para a Receita Federal.
"Entre as locações imobiliárias e vendas de imóveis, a Receita vai poder fazer um cruzamento de dados entre Imposto de Renda, cartórios de imóveis e IPTU, por exemplo, para ver se está tendo algum tipo de sonegação dessas informações", explica.
E quem será enquadrado segundo a Reforma Tributária?
Com a mudança no formato da cobrança de tributos, especialmente sobre os aluguéis recebidos por locadores cadastrados como Pessoa Física, André Felix explica que a nova legislação estabeleceu critérios para enquadrar esses gestores.
"A Pessoa Física que tiver renda superior a R$ 240 mil advinda de locação, e essas locações são de três ou mais imóveis, ela estará sujeita a CBS e ao IBS. Essa é a principal mudança nesse cenário, em que antes a pessoa locava e só pagava o Imposto de Renda", destaca.
Por outro lado, se o contribuinte receber mais de R$ 240 mil no ano calendário por um único imóvel, ou possuir, por exemplo, cinco imóveis locados e receber um valor abaixo de R$ 240 mil em aluguéis, ele não é sujeito à contribuição.
André Felix ressalta as alíquotas reais para basear a cobrança dos tributos ainda não foi definida: "Até então, são presunções. Em 2026, vamos ter uma alíquota teste de 1% para que a Receita saiba qual é a capacidade de arrecadação desse novo tributo e, em 2027, começar a cobrar. A estimativa da CBS é por uma alíquota de 8%".
"Só que a atividade imobiliária para fins residenciais terá uma redução de 70% da base de cálculo. Por exemplo, se uma pessoa aluga um imóvel por R$ 2 mil, esse valor não é a base para os 8%. Vai ser aplicada essa redução de 70% e se cria uma nova base, no caso de R$ 600. Dessa base, aplico um redutor de R$ 600, então o efeito é bem menor, praticamente isento", explica.
O especialista lembrou, ainda, que a Reforma Tributária tem origem no Projeto de Emenda à Constituição 45 de 2019, formulada durante a gestão do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL), e apenas aprovada durante o governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).
"A reforma não tem caráter político ou partidário, esse projeto surgiu porque o mercado pediu uma Reforma Tributária, pois dizia que a tributação no Brasil é muito complicada e gerava algumas injustiças em termos de receita para os Estados e Municípios", finaliza.
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