O Patria Investimentos anunciou nesta quinta-feira, 11, a compra de 12 fundos imobiliários (FIIs) da RBR Asset, operação que adicionará R$ 8 bilhões em ativos sob gestão.
"O Patria vem em uma dinâmica de consolidação do mercado, de gestão de fundos imobiliários no Brasil. Ao longo dos últimos anos, fizemos uma série de aquisições de gestoras e de fundos", afirmou Rodrigo Abbud, sócio e executivo responsável pela área de Real Estate do Patria Investimentos.
Abbud afirmou que, com a aquisição, o total sob gestão em FIIs do Patria vai para R$ 38 bilhões. Na entrevista, ele diz que a operação torna a gestora a maior do Brasil nesse segmento.
"Assumimos a posição de maior gestora do setor, maior inclusive que aquelas que são afiliadas aos bancos. Isso era bastante difícil de imaginar no começo, mas passo a passo chegamos lá, com uma posição de liderança nos diversos setores de ativos imobiliários, logística, escritório, shopping, crédito", disse o sócio do Patria.
Abbud destaca ainda que a operação tem um componente muito importante para a gestora, que é trazer um melhor balanceamento para o portfólio. "Essa transação tem uma componente muito importante do setor de crédito. A RBR, desses R$ 8 bilhões que estamos comprando, algo em torno de R$ 5 bilhões são fundos de papel. E papel sempre foi um setor muito importante para expandirmos nossa operação. Nosso balanceamento de portfólio não estava igualitário entre papel e tijolo", explicou.
Como exemplo, Abbud lembra que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) tem uma condição de cerca de 50% para ativos de papel e 50% para ativos de tijolo, enquanto o Patria estava com 20% em papel e 80% em tijolo. "Queríamos estar mais próximos de um melhor balanceamento. Com a compra dos fundos da RBR, nossa divisão passa para cerca de 34% em ativos de papel, e 66% segue em tijolo."
Hoje, o Patria tem 20 fundos imobiliários, elevando para 32 fundos imobiliários após a operação com a BRB. A meta é passar por uma consolidação interna dos fundos, reduzindo a quantidade, mas criando fundos maiores. "Queremos ter menos fundos e fundos maiores. O racional é esse: uma transação que não traz pessoas, porque a RBR segue existindo com outras estratégias que não os fundos de investimento imobiliário listados. [A aquisição] acaba sendo muito positiva, muito sinérgica e a plugamos na nossa estrutura todos esses fundos", afirma.
Apesar de anunciada nesta quinta-feira, a operação deve ser concretizada em aproximadamente 30 dias, segundo Abbud. "Não precisamos passar por assembleia para a transação da RBR. Tem uma reestruturação societária ali da gestora, que deve levar, estimamos, algo como 30 dias e daí estamos prontos para efetivar a transação. É uma transação bem direta, objetiva."
Integração de fundos
Ao mesmo tempo em que anuncia a aquisição de fundos, o Patria Investimentos iniciou a convocação de três assembleias de cotistas para integrar os fundos Patria Logística Fundo de Investimento Imobiliário (PATL11) e o Fundo de Investimento Imobiliário - VBI Logístico (LVBI11) ao Patria Log FII RL (HGLG11), na mesma lógica de juntar estratégias e criar fundos maiores no mercado.
"Com veículos grandes temos facilidade de captação, temos diversificação de risco produtivo por crédito, tudo mais. Além disso, temos acesso para participar de transações maiores. Conseguimos participar de um financiamento de R$ 400 milhões, muitas vezes, que são ativos importantes, com uma capacidade de alocar o capital muito rápido."
Abbud ainda não sabe ao certo com quantos fundos a casa deve ficar até o final do processo de consolidação, mas dos atuais 32 fundos (com a operação da RBR), a ideia é ter entre 10 e 15 fundos imobiliários. A operação precisa ser aprovada em três assembleias, uma para cada fundo. "Basicamente, estamos falando da fusão de três fundos. Estamos criando um veículo da ordem de R$ 10 bilhões de ativos, quase 3 milhões de metros quadrados de área de piso, mais de 50 ativos e mais de 250 inquilinos", explicou Abbud.
O executivo revela ainda que essa operação chamou a atenção do mercado e a Brookfield, empresa canadense de investimentos globais, decidiu colocar dois fundos imobiliários na consolidação. "Ao tomar conhecimento de que faríamos esse movimento de consolidação, a Brookfield quis participar com dois fundos, cada um com um ativo, onde incorporamos os ativos no HGLG11 e, em troca, damos cotas do fundo para a Brookfield", detalhou Abbud.
Por fim, Abbud diz que está aproveitando a convocação da assembleia para atualizar o regulamento do HGBL11, lembrando que é um fundo que tem 15 anos, com um regulamento mais antigo. "Tem quatro matérias que passam juntas." O primeiro é a aprovação do aumento de capital autorizado, que hoje o fundo não possui. "Cada vez que precisa fazer uma captação, precisamos convocar uma assembleia e isso acaba retardando muito o processo."
Outro ponto é a recompra de cotas. "Todos os fundos estão passando por essa atualização." Outro ponto é para o fundo ter a possibilidade de tomar alavancagem. "Isso é importante para ter algum capital de giro, poder amarrar um negócio antes de para a oferte. É importante para não ficar dependente e só conseguir comprar um ativo se tiver uma oferta."
"Por fim, a quarta matéria, é aprovar eventuais conflitos em investimentos de outros fundos da casa. Se amanhã o Patria quiser fazer um desenvolvimento de logística e que não cabe no HGLG11, queremos que o HGLG11 tivesse pelo menos a possibilidade de participar desse novo veículo e se apropriar de parte desse ganho. Hoje é vedado, não podemos investir em outros fundos com o mesmo gestor", explicou.
