A Allos vai criar um "minibairro" no entorno do Shopping Parque D. Pedro, em Campinas (SP). O empreendimento já é o maior da América Latina, com 450 lojas espalhadas por 126,5 mil metros quadrados (equivalente a 16 campos de futebol). A companhia divulgou na segunda-feira, 15, o plano para o desenvolvimento de 17 prédios no extenso terreno que circunda o shopping e hoje é coberto apenas pelo seu estacionamento.
As novas edificações serão compostas por prédios comerciais, residenciais, hotéis, faculdades e centros médicos (com novas vagas de estacionamento no subsolo). Os projetos serão lançados ao longo de 10 a 15 anos, acompanhando o ritmo de vendas do mercado imobiliário. A expectativa da Allos é de que eles movimentem em torno de R$ 4,5 bilhões em valor geral de vendas (VGV) nesse período.
"Vamos criar um ecossistema inteiro, reunindo lazer, trabalho e moradia, tendo o shopping como elemento central", disse o diretor de Desenvolvimento e Novos Negócios, Mário Oliveira.
As obras começarão no segundo semestre, com entrega prevista em três anos. A Allos explicou esse plano, na segunda-feira, em uma cerimônia para assinatura da licença dos dois primeiros imóveis — uma torre de escritórios de 25 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e um hotel de 5 mil metros quadrados (cuja bandeira ainda será escolhida).
Mudanças no Plano Diretor viabilizaram o projeto
O projeto só foi possível depois das mudanças no Plano Diretor de Campinas (SP), que antes limitava edificações desse porte naquele trecho da cidade. "Há 20 anos tínhamos a intenção de fazer, mas o zoneamento não deixava", relatou o presidente da Allos, Rafael Sales. "Hoje já uma gestão para o business na cidade."
O projeto visa aumentar o público e turbinar as vendas do Shopping Parque Dom Pedro, que atingiu 24 anos e vem passando por revitalização. Outro objetivo é aproveitar melhor o terreno nesse ponto, que se tornou um eixo importante de crescimento de Campinas (SP).
Quando concluído, o projeto deverá atrair 30 mil pessoas diariamente ao local. A contrapartida pública da Allos será a melhoria de avenidas, acessos e do terminal de ônibus na vizinhança.
Expectativa é de sete a dez lançamentos por ano
Este é o novo capítulo de um plano mais amplo da Allos para formar minibairros ao redor dos seus centros de compras. O grupo tem 72 contratos já assinados para construção de prédios ao lado de 13 dos seus 51 shoppings espalhados pelo País. A expectativa é de que ocorram cerca de sete a dez lançamentos por ano, gerando uma receita total na ordem de R$ 700 milhões para a companhia.
Essa é uma alternativa para expansão dos negócios, considerando também que sobraram poucos espaços para se erguer novos shoppings no Brasil, diz o presidente da empresa.
"Já passou aquela época em que o Brasil tinha 20 a 30 inaugurações por ano. As cidades estão bem ocupadas. Ainda cabem novos shoppings, mas essas oportunidades são bem pontuais", disse Sales, lembrando ainda que os juros altos inibem investimentos mais elevados "A expansão dos shoppings já em funcionamento e o adensamento das áreas nos entornos são agora a principal via de crescimento para o setor".
Como é o modelo de negócios?
A Allos cede os terrenos para as incorporadoras locais, responsáveis pelo investimento e pelas obras dos prédios residenciais e comerciais. A companhia recebe em troca um porcentual das vendas futuras dos imóveis.
A Allos adota ainda um contrato que prevê valor mínimo de valores a serem recebidos. Se o projeto valorizar, ela ganha mais. Já se a performance de vendas for mais fraca, seu pagamento está garantido. Em geral, os terrenos são cedidos por 15% a 25% do valor geral de vendas.
"O que queremos com isso é reduzir a necessidade de capital empregado, deixando os recursos para investimentos nos próprios shoppings", afirmou Sales. "E buscamos parcerias com empresas especializadas, que conhecem muito bem essa parte, evitando o risco da incorporação."
Depois de Campinas (SP), o maior projeto nesse modelo fica em Salvador, no Shopping da Bahia, onde a Allos fez parceria com a Moura Dubeux para construção de seis residenciais.
A companhia também fica com a curadoria do empreendimento como um todo. Ou seja: pensa no perfil dos projetos — residencial ou comercial — que fazem mais sentido para o público no local e para gerar mais afinidade com o shopping.
