Queda na vacância de escritórios no Centro traz de volta investimentos em 'retrofit' de prédios corporativos

A técnica do retrofit tem transformado a paisagem do Centro do Rio e gerado melhorias e oportunidades no mercado imobiliário carioca. O processo, que envolve a revitalização de edificações antigas e é considerado ESG ("verde"), tem ajudado a recuperar o segmento de lajes corporativas de alto padrão, que hoje responde por apenas 25% do estoque de imóveis desse tipo na área central da cidade. O assunto foi objeto de matéria publicada ontem (1/6) no jornal Valor, especializado em economia.

Segundo especialistas, cerca de 35% dos imóveis corporativos do Centro ainda estão desocupados, mas o problema é muito maior nos imóveis antigos e desatualizados, nos quais a vacância pode beirar os 50%, segundo levantamento da Sergio Castro Imóveis, mais antiga empresa do segmento. "As empresas hoje priorizam maiores espaços horizontais e edifícios modernizados e inteligentes; não precisam ser novos, mas precisam estar 'up to date' com as melhores tecnologias. Estes prédios, bem localizados, são raros. Todo mundo quer ficar no Porto, na Praça XV ou nas proximidades da Carioca", disse ao DIÁRIO o diretor da empresa para este tipo de imóvel, Lúcio Pinheiro.

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O motivo para tal carência se dá mesmo pelo número baixo de prédios comerciais que atendam às necessidades de infraestrutura de internet e instalações elétricas e hidráulicas modernas, exigidas pelas corporações. Também são poucos os prédios com lajes maiores que 500m2 e que atendam a todos estes requisitos. Contudo, com o aumento das reformas, a expectativa é de que ocorra uma alta na oferta de imóveis nas categorias A+, A e B.

Você leu no DIÁRIO DO RIO matérias recentes sobre movimento semelhante nos edifícios residenciais do centro do Rio, como nos casos da Cinelândia e Bairro de Fátima. "Parece não ter nada a ver mas quanto mais gente vier morar nestes prédios novos de moradia, mais gente vai querer trabalhar e ocupar os prédios comerciais no Centro, sem contar barateamento de custos de vale transporte das empresas lá sediadas", diz Lucio.

Um exemplo desse movimento do mercado corporativo, conforme informou o jornal Valor Econômico, é o tradicional edifício Aliança da Bahia, adquirido recentemente pela Construtora Internacional, que está passando por amplo projeto de reforma na Rua Araújo Porto Alegre. A construção original de 1961, modernista, toda revestida do classudo mármore travertino, com 16 andares e 176 salas (11 por andar), gerará um prédio moderno com apenas duas salas de 500 metros quadrados por pavimento, após o retrofit. O prédio teve no passado um badalado restaurante na cobertura, e é um dos mais bonitos da região onde foi recentemente inaugurada filial da Livraria da Travessa. O prédio ocupa um quarteirão inteiro e não estava atualizado.

O investimento será de cerca de R$ 100 milhões, dos quais 35% serão direcionados à modernização da infraestrutura do prédio, informou ao Valor o diretor Comercial do grupo, Daniel Leão. "A proposta é tornar o Aliança da Bahia uma referência em tecnologia no Centro do Rio, mas preservando a fachada original com seus elementos típicos da arquitetura modernista brasileira", disse o empresário em entrevista.

A previsão é de que o novo prédio fique pronto no final de 2024 - mantendo a bonita fachada original - com o grupo mantendo a propriedade do imóvel; é um investimento com objetivo em renda de alugueis. O metro quadrado das unidades será disponibilizado para locação por R$ 85 a R$ 100. O preço atual de aluguel das salas de alto padrão no Centro está na faixa de R$ 80, quase um terço do valor cobrado pelas lajes corporativas na Zona Sul, onde o índice de vacância é algo próximo de zero. O mercado está convidativo, e, com o esperado desuso do home office, que feriu de morte a produtividade de diversas companhias, os imóveis top de linha do Centro vêm sendo ocupados. "É claro que lugares como a Cidade Nova, mais remotos e desertos, ainda estão sendo considerados indesejáveis. O que é uma pena, pois lá há prédios excelentes. Mas ninguém quer ir pra lá. A região inteira está em liquidação, mesmo nos prédios novos", diz Pinheiro, fazendo valer a máxima "Location, Location, Location", famosa no mercado imobiliário. Segundo informações do colunista Quintino Gomes em sua coluna Bastidores do Rio, a Secretaria de Educação do Estado estaria para fechar uma locação de um grande espaço na Cidade Nova. Talvez em busca da tal liquidação.

No Centro da cidade, a vacância vem com tendência de progressiva redução, acredita o diretor Comercial da Sérgio Castro Imóveis, Claudio Castro, entrevistado pelo Valor. Ele ressaltou que, em razão dos preços bem mais acessíveis do que os da Zona Sul, está ocorrendo no Centro um forte movimento de "upgrade", com inquilinos trocando os imóveis de médio pelos de alto padrão. "Depois da pandemia, muitas empresas migraram para a Zona Sul, deixando seus escritórios de alto padrão prontos para uso imediato, o que está favorecendo esse movimento", disse ao jornal especializado em economia. "Agora que os preços da Zona Sul explodiram e não é mais qualquer um que pode pagar pra estar lá, a corrida é pra pegar os imóveis em prédios de luxo que ainda estão vazios aqui no Centro e com obra pronta", avalia. E complementa ao DIÁRIO: "querem os escritórios em bom estado, aproveitar o que ficou vazio e estava bonito", diz.

Na esquina da Avenida Almirante Barroso com a Rio Branco, o famoso prédio Linneo de Paula Machado, inaugurado na década de 1980, tem sido um protagonista desse processo. O imóvel de 33 andares e 67 salas também está sendo retrofitado. De acordo com o síndico do condomínio, Fernando Kalache, nos últimos anos foram investidos R$ 30 milhões no projeto de melhorias e modernização dos sistemas de segurança e infraestrutura de comunicação. Segundo ele, ainda serão investidos mais R$ 10 milhões na conclusão das obras e na melhoria geral do edifício. O prédio é um dos mais procurados, pois sua localização é a mais desejada. Para os corretores, Praça XV e Carioca são as localizações preferidas no momento, além dos prédios mais modernos do Porto Maravilha.

Prova de que os edifícios de padrão alto estão em voga é a recente venda do tradicional Edifício Serrador, na Cinelândia, e do prédio do IRB, no Castelo. Vendas que, somadas, se aproximam dos 300 milhões de reais e que devem trazer mais ocupação e movimento para uma região que tem sido redescoberta pelo carioca; aos sábados, se faz sol é impossível encontrar lugar para almoçar em meio às imensas filas que se formam nos restaurantes da Praça XV, com as ruas da região 100% ocupadas pelas mesinhas de madeira e pelos sambas e boêmia que fizeram tanta falta ao Centro nos últimos anos.

Retrofit: construtoras investem em reformas que preservam construções antigas do Rio

Com base no projeto de retrofit, o prédio de fachada negra erguido onde um dia foi a Sede do Jockey Club, hoje já é classificado como de alto padrão. "É um edifício emblemático e tem tido excelente procura. Só nos últimos seis meses, fechamos contrato com seis novos inquilinos. O valor do metro quadrado está em torno de R$ 60, mas, após a conclusão da reforma, a previsão é atingir a casa dos R$ 100", afirma Kalache.

Depois da recente aquisição pela Prefeitura do Rio do edifício Joseph Gire, também conhecido como "A Noite", a transformação de prédios emblemáticos e com lajes grandes é considerada pelos incorporadores um importante passo para a completa revitalização do Centro, ao lado do combate ao comércio de rua irregular e o acolhimento da população de rua. Os índices de violência no Centro caíram muito na região e o Segurança Presente tem sido bem sucedido; o caos urbano é que permanece um problema.

Localizado na Praça Mauá, o arranha-céu de 22 andares e 102 metros de altura data da década de 1920 e, em 1936, passou a abrigar a ilustre Rádio Nacional. A construção em estilo art déco foi projetada pelo arquiteto Joseph Gire, também autor dos projetos do Copacabana Palace e do Hotel Glória.

História do Edifício A Noite

O município adquiriu o imóvel histórico por R$ 28,9 milhões e deverá negociá-lo com grupos privados por meio de um fundo de investimento imobiliário. Segundo o superintendente de Patrimônio da União, Carlos Augusto Rodrigues, o imóvel será totalmente retrofitado e provavelmente dará lugar a um hotel. "Um imóvel desse porte não pode ficar sem uso, e a recuperação do prédio vai ter um efeito multiplicador em todo o Centro", prevê.