Lançamentos de imóveis em São Paulo sobem 34% em 2025; vendas não acompanham
Imóveis não enquadrados no MCMV tiveram queda de 11% nas vendas; resultado decorre da diminuição na velocidade das vendas, em virtude dos juros altos
O número de apartamentos lançados em São Paulo em 2025 registrou um salto de 34% em relação a 2024, de acordo com levantamento divulgado pelo Secovi-SP nesta quinta-feira, 5. Nos últimos 12 meses, foram 139.654 unidades novas na capital paulista. Em contrapartida, o avanço no número de vendas foi de 9%, com queda nas transações de imóveis de médio e alto padrão.
Com 85.366 unidades lançadas no último ano, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida representa 64% de todas as unidades lançadas em São Paulo. Esse volume representa um crescimento de 30% em relação ao período anterior, e consolidou o bom momento do mercado imobiliário em São Paulo.
"Há 10 anos, o número de unidades lançadas pelo programa na cidade foi de 3,5 mil. Não há dúvida de que houve uma evolução da produtividade", afirma Celso Petrucci, diretor de economia da Secovi-SP.
A maior parte desses imóveis do MCMV (79%%) tem entre 30 e 45 metros quadrados (m²) e dois dormitórios (78%). Eles foram lançados especialmente nas zonas leste (27.956), sul (23.691) e oeste (17.355) da cidade.
As vendas pelo programa também cresceram de forma expressiva. No total, 72.025 apartamentos foram negociados no MCMV, um avanço de 25%.
Na visão de Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o bom desempenho do programa é fruto de uma legislação mais inclusiva na cidade, com incentivos do Plano Diretor e de uma mudança na demanda habitacional. "A gente não fabrica o que a gente quer. Fabricamos o que as pesquisas com consumidores dizem que devemos fabricar", explica.
Impacto na classe média
Enquanto o segmento econômico celebra 2025, outros mercados enfrentam desafios. Apesar da alta de 41% no número de lançamentos de imóveis de médio e alto padrão, o número de vendas caiu 11%. Foram 54.288 lançamentos no período, em comparação a 38.575 no ano anterior.
Em contraste, o número de vendas caiu de 45.806 para 40.965. Segundo Wertheim, a queda é explicada pela diminuição na velocidade das vendas, em virtude do aumento de lançamentos. "Não é que está vendendo menos, mas a velocidade está menor", diz.
Para Jorge Cury, presidente do Secovi-SP, existe uma demanda reprimida nesse segmento de renda de R$ 12 mil a R$ 30 mil. "A classe média é e sempre foi o carro-chefe do mercado imobiliário brasileiro. Porém, não podemos esquecer que tivemos, durante a pandemia, uma ruptura na cadeia mundial. E este público sofreu muito", comenta.
Os apartamentos de um dormitório são os mais comuns no segmento "outros mercados", que engloba o médio e alto padrão. Cerca de 25 mil unidades desta tipologia foram lançadas em 2025. Já o número de apartamentos de dois dormitórios foi de pouco mais de 19 mil, a segunda tipologia mais comum. Em seguida aparecem os apartamentos de três (7.062) e quatro dormitórios (2.617).
Cury acredita que movimentos econômicos, como a alta do PIB e a queda dos juros podem impulsionar novamente a classe média. "Isso deve acontecer nos próximos anos e a partir de 2027, as coisas devem melhorar", comenta.
Estoque em alta, protagonismo do MCMV em SP e eleições à vista
No horizonte das expectativas para 2026, o mercado imobiliário antecipa a redução na taxa de juros, a reformulação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e a consolidação da cidade de São Paulo como maior produtora de moradias do MCMV. No entanto, a estimativa do Secovi-SP é que, mesmo com a queda de juros, o mercado de médio e alto padrão deve se manter estável.
Dados de dezembro de 2025 mostram que o mercado tem 85,2 mil unidades novas disponíveis para venda. Esta oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos, lançados nos últimos 36 meses (janeiro de 2022 a dezembro de 2025). Em 2024, o estoque era de 60,2 mil unidades — o que indica mais imóveis "parados".
O cenário, entretanto, não preocupa o setor. Dada a velocidade de venda atual, se nenhuma incorporadora lançar um imóvel novo, o estoque de apartamentos do Minha Casa, Minha Vida acabaria em oito meses. Em outros mercados, o tempo total para vendê-los seria de três meses, segundo o levantamento da Secovi-SP.
"Temos 1% a 2% de imóveis prontos apenas. No final do ano passado, tivemos um aumento relevante no número de apartamentos, que ainda não foram vendidos. E como temos uma perspectiva de queda de taxas de juros e um aumento no financiamento para o comprador, a perspectiva é de melhora", diz Wertheim.
As eleições também são observadas com atenção pelo setor. A Secovi-SP diz que se organiza para marcar um evento com os candidatos à presidência e apresentar as demandas do setor, com prioridade para o ajuste fiscal. "Qualquer que seja o candidato eleito, se ele der um sinal de ajuste fiscal, vão ser anos melhores", comenta Cury.
