JHSF fecha venda de R$ 5,2 bilhões em imóveis para fundo garantido por Bradesco, Itaú e XP
Pacotão de 496 lotes, casas e apartamentos é uma das maiores vendas de imóveis residenciais de uma só vez na história do mercado imobiliário brasileiro
A JHSF, dona de uma rede de negócios de luxo que inclui Fasano, Cidade Jardim e Fazenda Boa Vista, concluiu a venda de um pacotão de 496 lotes, casas e apartamentos — uma das maiores vendas de imóveis residenciais de uma só vez na história do mercado imobiliário brasileiro.
A megaoperação foi articulada para separar os negócios da JHSF e injetar capital na holding, que agora terá mais dinheiro em caixa do que dívidas a pagar, ganhando muita tranquilidade para pensar nos próximos passos.
A venda saiu pelo valor de R$ 5,2 bilhões (acima dos R$ 4,7 bilhões divulgados inicialmente) e teve como comprador um novo fundo de investimento imobiliário (FII) cujos recursos foram garantidos por Bradesco, Itaú e XP.
A fatia coberta pelos bancos (que pode ficar nas mãos das próprias instituições financeiras ou integralizada por terceiros) foi de 75,1% do fundo, enquanto a JHSF deteve 24,9%, como forma de mostrar comprometimento com o futuro desses imóveis. A JHSF será investidora na cota subordinada do FII, e as demais cotas serão dos cotistas seniores do fundo.
A captação representa também a maior oferta inicial de cotas de um FII no País, chegando a superar até mesmo o valor de mercado da própria JHSF, que era de R$ 5,1 bilhões no fechamento do pregão de quarta-feira, 10. A companhia receberá dois terços do dinheiro agora e um terço daqui um ano.
Em setembro, a JHSF anunciou a intenção de vender o pacotão de imóveis com o intuito de separar as suas duas divisões de negócios. A empresa atua com incorporação imobiliária e com exploração de imóveis para renda.
Como é composto o fundo
Os imóveis que irão compor o fundo fazem parte do seu braço de incorporação, no qual ela compra os terrenos, desenvolve os projetos, constrói e vende. Com isso, a companhia está se desfazendo de 100% das unidades que compunham esse braço.
O pacote tem unidades prontas, em obras ou na planta. A empresa seguirá encarregada da construção, cujo custo estimado é de R$ 1,9 bilhão a ser desembolsado nos próximos anos.
O FII comprador dos imóveis é o "JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário", que vai ser gerido pela JHSF Capital, gestora de investimentos criada pela holding. O objetivo dos cotistas é lucrar com a valorização desses residenciais de luxo espalhados por vários pontos.
Entram aí apartamentos do residencial Reserva Cidade Jardim, que está sendo erguido na Marginal Pinheiros, em São Paulo; apartamentos do São Paulo Surf Club, na mesma vizinhança; lotes do Complexo Boa Vista, em Porto Feliz (SP); e lotes da Fazenda Santa Helena, em Bragança Paulista (SP).
Seguirão dentro da JHSF os empreendimentos que compõem a sua outra divisão de negócios. Aqui estão os imóveis em que a companhia explora os aluguéis, obtendo uma renda recorrente (ao contrário da incorporação, cujas vendas oscilam). Há shoppings, escritórios, clubes, restaurantes e hotéis da rede Fasano, e o aeroporto de aviação executiva Catarina, em São Roque (SP).
Além disso, a JHSF ainda permanecerá com um estoque de terrenos (landbank) que comportam futuros projetos residenciais avaliados hoje em R$ 30 bilhões e que serão lançados ao longo do médio a longo prazo, após terminar os empreendimentos transferidos para o fundo.
"Ficamos com os imóveis de renda recorrente, o landbank e uma entrada de recursos que vai reforçar muito a nossa estrutura de capital", afirmou o presidente da JHSF, Augusto Martins, em entrevista ao Estadão/Broadcast.
A JHSF fechou o terceiro trimestre com dívida líquida de R$ 1,8 bilhão, o que representava quase duas vezes o lucro operacional (Ebtida) gerado em um ano inteiro. Com essa transação, passará a ter caixa líquido (mais dinheiro em caixa do que dívidas a pagar).
"Ficaremos com caixa líquido e mais preparados para seguir expandindo, podendo realizar novos projetos dentro de uma estrutura mais leve, empregando capital de terceiros", ressaltou Martins. "Acreditamos que essa estrutura mais leve destrava valor."
Neste momento, a companhia tem diferentes projetos em execução, que incluem novos hangares no aeroporto, um complexo multiúso na Faria Lima, um centro de compras dentro da Fazenda Boa Vista, além de novos hotéis Fasano ao redor do mundo.
Com maior liquidez, o grupo também ganhará flexibilidade para avaliar maior distribuição de dividendos, embora esse tema ainda não esteja decidido, segundo Martins.
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