A gestora de investimentos CIX Capital anunciou o lançamento do seu primeiro fundo imobiliário no Rio de Janeiro. O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) vai converter dois prédios de escritórios no centro da capital carioca em empreendimentos residenciais. Um deles é de Lucio Costa, o arquiteto que concebeu Brasília junto com Oscar Niemeyer.
Com investimento inicial de cerca de R$ 50 milhões, a expectativa da companhia é que o projeto alcance um valor geral de vendas (VGV) superior a R$ 100 milhões. O projeto tem participação de uma empresa da família Zogbi, com atuação em vários setores, incluindo finanças e comércio varejista.
Um dos edifícios selecionados para a empreitada da CIX Capital é clássico na silhueta da capital carioca. Localizado no início da avenida Presidente Vargas, uma das principais vias da cidade, o Condomínio João Úrsulo foi construído em 1969 e projetado pelo arquiteto Lúcio Costa, autor do projeto urbanístico do plano-piloto de Brasília.
Apesar da boa localização, alguns especialistas entendem que o prédio não é mais tão atrativo para escritórios.
De acordo com dados da consultoria de inteligência imobiliária SiiLA, a taxa de ocupação atual do João Úrsulo é de apenas 9%, bem abaixo da média no centro do Rio.
Com 908 mil m² de escritórios corporativos de alto padrão, a região central é a mais robusta da cidade, com uma taxa de vacância de 24,38%. Outras regiões do Rio, como a Cidade Nova (56% de vacância) e o Porto Maravilha (30% de vacância) têm taxas mais altas.
A CIX Capital adquiriu dois terços do edifício e projeta a aquisição de outro prédio nas proximidades da igreja da Candelária, mas ainda não divulgou o nome.
Ao todo, serão 10 mil m² de área para passar por retrofit, calcula a companhia. A proposta é construir apartamentos de um quarto de 25 m² a 40 m² com foco na venda para classe média e segmento econômico.
Incentivos e lucratividade
O fundo CIX Retrofit FII RL nasce no rastro do Programa Reviver Centro, iniciativa da prefeitura para a recuperação de imóveis degradados na região central da cidade.
O programa prevê uma parceria com o setor privado para requalificar imóveis em situação de abandono em troca de subsídios de R$ 3.212 por metro quadrado para reformas, além de incentivos fiscais e a permissão para novos usos.
"Com o objetivo de renovar o centro da cidade, a prefeitura tem concedido diversos benefícios para novas incorporações, como redução de impostos e concessão de potencial construtivo adicional. A iniciativa viabiliza empreendimentos residenciais em uma área até então majoritariamente comercial e com alta vacância", destaca Carlos Balthazar, CEO da CIX Capital.
A tese de investimento da empresa se apoia em um estudo realizado pela própria companhia que indica que os projetos que participaram do Reviver Centro tiveram uma valorização de quase 300%.
Segundo a CIX Capital, o custo médio de aquisição das unidades foi de R$ 3.090 por metro quadrado e o valor potencial de venda chegou a R$ 12.036.
Segundo Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, a iniciativa da prefeitura pode favorecer o comércio local e diminuir a sensação de insegurança.
"Ali existem muitos escritórios antigos com uma planta grande, poucas vagas de garagem e com layouts que favorecem a adaptação para uma unidade residencial. Além disso, ajudar a levar vida à região nos finais de semana e durante a noite", comenta.
Família Zogbi
Este é o primeiro projeto de retrofit da CIX Capital em território brasileiro, mas a empresa já participou de outros negócios no País. Em São Paulo, por exemplo, a gestora aportou na Share Student Living, empresa que desenvolve residências estudantis.
Parte significativa da atuação da companhia está nos EUA onde, em parceria com diversas incorporadoras, participou de iniciativas imobiliárias em locais como Califórnia, Flórida e Nova York.
"Adquirimos um imóvel com foco no segmento de logística e self storage por US$ 24,2 milhões, que foi depois comercializado por US$ 34,5 milhões", ilustra o executivo.
Fundada em 2012, a CIX Capital é fruto de uma joint venture entre a Mauá Capital e o grupo Maiz, holding criada por herdeiros da família Zogbi, que tem atuação em várias áreas, apenas um ano depois da venda do Banco Zogbi para o Bradesco por R$ 650 milhões.
Além da CIX Capital, integram o grupo o Projeto Mosaico, voltado para loteamentos, e a Maiz Desenvolvimento, de incorporação e gestão imobiliária.
Fundado pelos irmãos Elias, João, Nelson e Jamil, o banco tinha foco em varejo e na disponibilização de crédito para o consumidor. Hoje, os quatro herdeiros do Nelson são sócios da CIX Capital.
"Eles trazem o conhecimento para a gente fazer uma boa seleção de produtos, mas mantendo uma boa margem para preservação de capital", afirma Balthazar.
A CIX Capital tem atualmente R$ 2,8 bilhões sob gestão e 100 negócios realizados. A expectativa da companhia é que o retrofit do João Úrsulo seja entregue ao longo de 2027, com as vendas começando no início do próximo ano.
