Moradores de aluguel também precisam de assistência: mas quem paga?
Lei do Inquilinato define o que cabe ao dono e ao inquilino; especialista explica direitos e deveres em caso de reparos
Um cano estourado no meio da madrugada, uma infiltração que escorre pela parede ou a fiação elétrica que dá sinais de curto. Problemas em imóveis alugados são comuns — e, junto com eles, vem sempre a dúvida: quem deve arcar com o conserto, o inquilino ou o proprietário?
A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mas especialistas lembram que muitas vezes a questão acaba em disputa. “O locador não é obrigado a oferecer assistência técnica como uma construtora, mas tem a responsabilidade de manter o imóvel habitável e em condições de uso”, explica o advogado Luiz Fernando Maués Oliveira, especialista em direito processual, jurisdição e direito público, com atuação em direito empresarial e imobiliário.
O que diz a lei
O artigo 22 da Lei do Inquilinato é claro: o proprietário deve entregar o imóvel em estado adequado para morar e realizar os reparos necessários durante a locação. Isso inclui infiltrações em paredes, telhado comprometido, vícios de construção, tubulação antiga com vazamentos e instalações elétricas defeituosas.
Já o artigo 23 estabelece as obrigações do inquilino: cuidar do imóvel, realizar os pequenos reparos decorrentes do uso normal e responder por danos causados por mau uso. São exemplos a troca de lâmpadas, manutenção de chuveiros e torneiras, limpeza de ralos e conserto de fechaduras.
“Em resumo: problemas estruturais são do dono; manutenção cotidiana é do morador”, resume Oliveira.
Quando o inquilino pode consertar e descontar do aluguel
A lei também prevê situações em que o inquilino pode arcar com o reparo e depois descontar do valor do aluguel. Isso acontece quando:
- o problema é de responsabilidade do proprietário;
- o locador foi previamente notificado e não resolveu em tempo razoável;
- o inquilino comprova o gasto com recibos e notas fiscais.
Há ainda os casos de urgência absoluta. Se um cano estoura e ameaça alagar o apartamento, o morador pode chamar o encanador de imediato, mesmo sem aviso prévio. Mas, depois, precisa comunicar o proprietário e justificar a despesa.
“Essas regras existem para garantir que o imóvel continue sendo habitável, sem que o inquilino arque com custos que não são dele”, explica o advogado.
Assistência não é suporte técnico
É comum a confusão: alguns inquilinos imaginam que o proprietário deve oferecer uma espécie de “assistência 24 horas”, como fazem empresas de manutenção residencial. Não é o caso.
A Lei do Inquilinato não obriga o dono a manter plantão técnico ou serviços preventivos. O dever legal é apenas resolver ou custear os reparos que impeçam o uso normal do imóvel.
Por outro lado, o morador deve zelar pela conservação do espaço e não ultrapassar o uso acordado em contrato — se perfurar uma parede e romper a tubulação, por exemplo, a conta será dele.
Disputa pode parar na Justiça
Quando o proprietário não cumpre suas obrigações, o inquilino pode recorrer ao Judiciário. Entre as medidas possíveis estão:
- ação de obrigação de fazer, para obrigar o dono a realizar o conserto;
- pedido de liminar, em caso de risco imediato à saúde ou segurança;
- indenização por danos materiais e até morais, se a omissão causar prejuízos, como uma infiltração que inviabilize a moradia.
“Na prática, a Justiça pode intervir para garantir o direito do inquilino. Mas o ideal é sempre tentar resolver de forma amigável, para evitar gastos e desgaste de ambas as partes”, orienta Oliveira.
Mercado de assistência cresce
Nos últimos anos, seguradoras e empresas especializadas começaram a oferecer planos de assistência residencial, que incluem desde chaveiro até reparos elétricos e hidráulicos de emergência.
O mercado movimentou cerca de R$ 6 bilhões em 2024, de acordo com estimativas do setor, e cresce impulsionado pela demanda de moradores — inclusive inquilinos — que querem mais segurança para lidar com imprevistos em casa.
Mas, nesses casos, é preciso ficar atento: quem contrata e paga pelo serviço é, em regra, o proprietário. Cabe ao inquilino negociar se terá acesso a esse tipo de benefício.
