'O déficit habitacional é a reforma agrária que a gente não fez', afirma Bruno Sindona

Para o empresário Bruno Sindona, o papel de uma incorporadora vai além de erguer edifícios; envolve também construir a cidade. Fundador da Sindona Inc., ele lançou os primeiros projetos da empresa em 2013, com foco em imóveis do Minha Casa, Minha Vida, sustentado pela ideia de levar habitação de interesse social a bairros valorizados de São Paulo.

A mudança de estratégia da Sindona Inc. reflete essa visão. No último ano, o empresário anunciou uma reestruturação da companhia, que passa a atuar agora como desenvolvedora de ativos complexos, como data centers, projetos de uso misto e retrofit de edifícios. Já o braço de incorporação voltado à classe C foi separado da operação e passou a funcionar como uma empresa independente, a Sim.

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O movimento acontece em um cenário de expansão do mercado imobiliário, impulsionado pelo avanço do MCMV. "Praticamente todo o desenvolvimento imobiliário hoje voltado às classes C e D passa pelo programa; fora dele, sobra muito pouco", diz Sindona. Ao mesmo tempo, a expansão do setor traz desafios, como as fraudes em programas de habitação social e a escassez de terrenos.

Com a proximidade do período eleitoral, Sindona defende a importância de políticas públicas no setor, elogia o Plano Diretor de São Paulo e diz que o déficit habitacional no Brasil é sintoma de um problema estrutural de desigualdade social. "O déficit habitacional é, de certa forma, a reforma agrária que a gente não fez", afirma o executivo.

Sindona é presidente do Conselho do Instituto das Cidades, entidade que atua em Brasília na articulação entre o setor privado e o poder público, com foco em políticas relacionadas ao desenvolvimento urbano. Também é membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico Social Sustentável, o Conselhão, que reúne empresários, representantes da sociedade civil e outros setores para discutir políticas públicas com o governo federal.

Ele defende a criação de mecanismos de financiamento de longo prazo para investimentos estruturantes no desenvolvimento urbano e na infraestrutura. "O Brasil está diante de uma oportunidade enorme com a mudança da matriz energética; vários fatores estão se alinhando para abrir um caminho ao País", comenta.

A seguir, os principais trechos da entrevista:

Qual é o nível de dependência do mercado imobiliário brasileiro de políticas públicas como o Minha Casa, Minha Vida e o programa Pode Entrar?

A dependência é total, principalmente quando falamos das classes C, D e E. Não temos um funding privado que atenda a essas classes. Além disso, os juros são altos. Apenas as políticas públicas conseguem dar vazão a esse desenvolvimento e financiar essas pessoas. Já a classe média vive um achatamento nas possibilidades. Hoje, vemos uma diminuição constante no tamanho das unidades voltadas à classe média para que a parcela caiba no bolso. Não sei o que seria do Brasil sem essas políticas públicas de financiamento. Não conseguiríamos desenvolver projetos que atendessem ao grosso do país. Quando falamos das classes C, D e E, estamos falando de 90% da população.

Ao fim da CPI de HIS, foram apontados problemas na comercialização de habitações de interesse social. Na sua avaliação, o problema do programa está no desenho da política, na fiscalização ou na forma como os incentivos são concedidos?

O buraco é um pouco mais embaixo; é uma questão cultural. O projeto foi bem desenhado. O plano diretor de São Paulo é muito bom e o princípio dele, de permitir adensamento nas zonas desenvolvidas da cidade e trazer pessoas da periferia para morar mais próximo, também. É uma lógica perfeita. O problema foi que, com o agigantamento do mercado, em um cenário de aumento de juros e de custos, esses apartamentos passaram a atrair outro tipo de população. Quando o mercado viu essa possibilidade, começou a se valer de artimanhas. Por exemplo, de quem é a responsabilidade sobre a comprovação de renda? Quem deveria fiscalizar isso é o incorporador, o banco financiador e o cartório de registro. Na prática, a responsabilidade recaiu sobre o próprio comprador. Em um país que não tivesse as falhas estruturais que o nosso tem, acredito que as incorporadoras e os demais players teriam entendido o real propósito de um programa desses. Se somarmos o tempo perdido em transporte público ineficiente e em equipamentos distantes, estamos roubando parte da vida das pessoas. Será que o mercado tem clareza de que, ao se apropriar de uma política pública para viabilizar um empreendimento, está tomando o tempo de vida?

Como os incorporadores podem encontrar esse equilíbrio entre produzir moradia barata numa região nobre sem inviabilizar economicamente esses projetos? Isso é possível?

Se a lei fosse respeitada, os projetos e os terrenos teriam outra precificação, e a conta passaria a fechar. Se eu compro um terreno de mil metros quadrados com a certeza de que só posso construir HIS ali, a precificação desse terreno muda. O problema é que, se naquele terreno pode-se fazer tanto HIS quanto alto padrão, ele já parte de uma precificação mais alta. Não dá para pegar um terreno de alto padrão e viabilizar um HIS. Precisamos de uma política pública de desenvolvimento dessas moradias que passe pela industrialização dos canteiros e por uma facilitação no processo de aprovação. A Caixa está cada vez mais restritiva com os empreendimentos, cada vez mais técnica. Isso oferece segurança ao mercado, mas dificulta muito o acesso ao funding. A burocracia é muito complexa e faz os empreendimentos demorarem muito, o que aumenta risco, aumenta custo e aumenta capital parado. Um canteiro fica sempre muito exposto a uma inflação de longo prazo. Somando esses dois fatores, fica realmente difícil fechar a conta. Deveríamos pensar o Minha Casa, Minha Vida também como facilitador de uma obra mais desburocratizada e eficaz.

Existe uma disputa de narrativa em torno do impacto do plano diretor. Os críticos argumentam que ele é mais benéfico para os incorporadores do que para a população. Na sua avaliação, é possível defender esse adensamento sem transformar São Paulo em uma cidade pior?

Uma arma pode matar uma criança ou defender um idoso; não conseguimos atribuir a culpa ao objeto. Não estou fazendo nenhuma defesa das armas. É apenas um paralelo com o plano diretor: ele foi mal utilizado, mas não é ruim. Vivemos em um País em que o desenvolvimento da infraestrutura é muito deficitário e lento. É mais fácil trazer as pessoas para o centro do que levar infraestrutura para os bairros afastados. Podemos discutir a qualidade desse adensamento e a qualidade do transporte público, mas as críticas ao adensamento são, na verdade, críticas ao trânsito e à dificuldade de viver nesta cidade. O adensamento em si não é necessariamente um problema; os ônibus lotados são, a escassez de estações de metrô também. São Paulo é menos adensada que Paris, mas Paris não é tão vertical. Confundimos adensamento com verticalização.

Temos uma valorização excessiva das janelas e tentamos fazer muito recuo nos prédios, o que não é eficaz para a vivência da cidade. As fachadas ativas de São Paulo são recuadas, o que faz com que as pessoas não circulem por essa faixa ativa, o comércio não vingue e as fachadas fiquem, em sua maioria, vazias. No Centro, os prédios não têm recuo lateral, são mais baixos e contíguos. Então temos janelas nas frentes, sem os bolsões vazios que existem nas torres recuadas. Isso mantém o Centro vivo. Quando vamos a outros bairros que têm crescido muito, com aqueles recuos e torres enormes, vemos as ruas morrendo. Verticaliza-se demais e a rua morre porque as pessoas vão para o carro. Quando discutimos adensamento e verticalização, estamos discutindo o fato de que as pessoas vivem mal.

O que gostaria de acompanhar nos debates políticos sobre esse tema? Quais são os pontos que os governantes e candidatos deveriam priorizar ao falar de habitação?

Ninguém teve coragem de levantar a bandeira e dizer 'vou zerar o déficit habitacional'. Isso deveria ser basal. Não podemos admitir que a décima economia do mundo, um país do tamanho do Brasil, ainda tenha entre 5 e 6 milhões de moradias faltando. Se conseguimos construir um País deste tamanho, deveríamos conseguir dar condições mínimas para que todos vivam bem. Acho que o governo Lula acertou muito no foco do Minha Casa, Minha Vida. Praticamente todo o desenvolvimento imobiliário hoje voltado às classes C e D passa pelo programa; fora dele, sobra muito pouco. Também não podemos esquecer que o Minha Casa, Minha Vida é, no fundo, o povo financiando o povo: é dinheiro do FGTS. Se não fosse o fundo de garantia, não haveria Minha Casa, Minha Vida, e esse déficit seria ainda maior.

Os debates sobre o déficit habitacional já acontecem há bastante tempo. Mesmo no cenário atual, com grande produção de moradia, o problema permanece. Qual é o gargalo para atingir essa meta?

O buraco é muito profundo. O déficit habitacional é, de certa forma, a reforma agrária que a gente não fez. Não fizemos a reforma agrária no tempo em que o Brasil era agrário e a maior parte da população morava no campo. Não conseguimos estabelecer essas famílias, não conseguimos estabelecer os escravizados libertos. Como não fizemos essa base, a industrialização e o desenvolvimento das cidades fizeram a população migrar. Foi o que vimos desde os anos 1950 até os anos 1980 e 1990: uma migração em massa. Hoje, 88% dos brasileiros moram nas cidades. Não demos conta de receber essas pessoas nas cidades. Não só no quesito habitacional, mas também em saneamento, em emprego, em educação, em uma série de outras questões. De lá para cá, não conseguimos dominar essa conjuntura histórica e garantir o mínimo necessário para que todos os brasileiros subsistam, tenham dignidade e se desenvolvam. O déficit habitacional é um sintoma, não a causa.

Você, que está no mercado e convive com incorporadores, como vê esse tema no seu dia a dia? A ideia do projeto de País é um tema importante, que surge com frequência nas conversas?

Um projeto de País não existe nas conversas de mercado, tanto no mercado financeiro quanto no imobiliário. Também inexiste, em grande parte, entre os agentes públicos. Não quero desmerecer o trabalho de ninguém e, sem generalizar, mas, no grosso dos debates, esse projeto de País aparece muito pouco. Não deveríamos discutir apenas se um bairro deve ou não verticalizar; deveríamos discutir o futuro das cidades, dos Estados, do País. Até quem poderia liderar esse debate acaba ficando na defensiva o tempo todo, respondendo a questões menores do dia a dia, denúncias, frases infelizes. Quando estamos debatendo uma vacina, que espaço sobra para debater o Brasil?

Há algum outro tópico que você considera importante comentar?

Gostaria de falar sobre a quantidade de capital disponível para transformar o País. Precisamos de muito dinheiro para isso, e o Brasil tem esse dinheiro. Precisamos de mecanismos, sejam eles financiadores, sejam previdenciários. E é comum vermos algum deles sendo mal geridos. Outros países usaram muito recurso previdenciário para desenvolver seus projetos de longo prazo. Aqui no Brasil, isso acabou sendo restringido. Precisamos de veículos de financiamento para projetos estruturantes. Precisamos levar o Brasil para o futuro e, para isso, precisamos de força política, força mercadológica e dinheiro. Segundo especialistas, a pessoa que vai viver 200 anos já nasceu, o carro já voa e nós ainda não superamos o déficit de saneamento básico. Ainda lutamos contra enchentes, contra deslizamentos de morros. O Brasil está diante de uma oportunidade enorme com a mudança da matriz energética; vários fatores estão se alinhando para abrir um caminho. Precisamos nos apropriar disso, dar um salto tecnológico, olhar para a digitalização do mundo, para a soberania digital, para as terras raras.

E como fazemos isso na prática? Você comentou sobre transformação digital, por exemplo, produção de data centers, abrir espaço para isso. Como chegamos a esse funding abundante para o desenvolvimento?

Boa parte desse dinheiro está na previdência. Hoje, no Brasil, fundos de previdência podem comprar ativos ou ações de empresas, mas não podem investir em projetos greenfield. O dinheiro para projetos de longo prazo está cada vez mais escasso. Em terra de juro alto, o Brasil não tem um fundo soberano. O FGTS acaba fazendo esse papel de colocar dinheiro onde é preciso, mas, no fim, é o povo financiando o povo. Precisamos de veículos robustos de financiamento e desenvolvimento. O próprio BNDES cumpre esse papel, mas ainda não é suficiente. Existe um projeto de lei tramitando na Câmara dos Deputados para criar a previdência habitacional: um veículo para que quem não tem previdência possa se previdenciar por um sistema de capitalização, gerando recursos que ajudariam o FGTS a financiar essas habitações. Esse veículo pode crescer, se ampliar e se tornar um financiador de projetos estruturantes. Vivemos coletivamente essa sensação de insatisfação. Você não tem tempo para viver, não tem tempo para aproveitar a família, paga tudo caro, se sente exausto. Como nos conformamos com isso? Se viver bem, ser feliz, não é o grande objetivo de uma nação, qual seria?