Em meio a dificuldades de crédito, a regulação e a transparência legislativa crescem de importância no setor de loteamentos, como apontaram palestrantes do Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, realizado nesta segunda-feira, 3, em São Paulo, em parceria com a Aelo. O evento teve transmissão e cobertura online pelas redes sociais do Estadão. O encontro permitiu debater como crédito, segurança jurídica e saneamento podem se tornar os alicerces de um planejamento urbano sustentável, atrair investimentos e impulsionar o crescimento ordenado das cidades brasileiras.
Elias Zitune, sócio da ZS Urbanismo, lembrou que, como não possui acesso a linhas de crédito formais (como FGTS ou poupança), o setor de loteamentos depende do autofinanciamento. Nesse modelo, a loteadora financia tanto a obra quanto o comprador. Esse sistema de crédito privado só sobrevive se houver uma "chancela final" de regularidade, que é o registro de imóveis. Sem ela, o risco desse "crédito próprio" se torna insustentável para as empresas.
Zitune afirmou que a alienação fiduciária, principal garantia utilizada pelo setor, vem sendo descaracterizada nos últimos anos por decisões judiciais. Como alternativa, as empresas recorrem à Lei do Distrato, mas, segundo ele, o mecanismo também apresenta limitações.
O executivo explicou que, embora a legislação estabeleça multa de 10% sobre o valor do contrato e preveja a cobrança pela fruição do lote durante o período em que o comprador teve sua disponibilidade, esse modelo não contempla adequadamente os contratos de longo prazo. "Nós financiamos o nosso cliente em 180, 240, até 420 meses. Podemos estar discutindo uma rescisão de contrato em que o cliente ficou dez anos com o lote. Não dá para abrir mão de uma remuneração por esse período", afirmou.
O enfraquecimento da alienação fiduciária
Na avaliação de Zitune, o enfraquecimento tanto da alienação fiduciária quanto dos instrumentos previstos na Lei do Distrato compromete o sistema de autofinanciamento que sustenta o mercado de loteamentos. "Se a gente destruir esse ciclo, tanto com a alienação fiduciária quanto com o distrato, certamente o mercado hoje já tem sim uma dificuldade, a gente certamente vai levar o mercado a ficar paralisado. Ou ainda ficar restrito a fazer lote apenas para a classe alta porque é esse sistema que permite a gente poder financiar o loteamento econômico", afirma.
A preocupação, segundo os especialistas, está diretamente ligada à necessidade de preservar a segurança jurídica nas relações contratuais e regulatórias do setor. Nesse contexto, Luís Paulo Germanos, sócio do escritório Germanos Advogados Associados, reforçou os três elementos fundamentais da segurança jurídica: clareza das leis, estabilidade e previsibilidade. Para ele, a presença desses elementos é o que garante que tenhamos um "cidadão livre".
"O Direito tem de ter a capacidade de possibilitar ao seu destinatário que conheça as consequências a serem aplicadas no futuro relativamente aos atos praticados no passado", afirma Germanos. "Com isso temos um cidadão livre, porque se ele é surpreendido, no meio desse processo, quando, na verdade, as regras são descumpridas, o cidadão passa a ter a sua liberdade diretamente afetada", complementa.
Especialista propõe 'hackathon regulatório'
Danielle Santana, arquiteta urbanista e professora da Escola da Cidade, preside o Instituto de Arquitetos do Brasil (IABsp). Para ela, o cenário atual de insegurança nasce da complexidade das leis e da falta de clareza nos processos. Ela considera que há uma legislação muito detalhada, mas ainda falta transparência. "Sem transparência, publicidade, acaba gerando uma certa insegurança e falta de confiança tanto do poder público quanto do empreendedor."
Para Danielle, o excesso de etapas e a falta de integração entre os órgãos públicos transformaram o processo de aprovação de empreendimentos em um ambiente de insegurança jurídica. "Todo esse sentimento de insegurança é o cerne do grande problema que a gente enfrenta hoje", disse. Para ela, é preciso tornar cada etapa mais transparente e previsível, aumentando a confiança de todos os agentes envolvidos.
Como alternativa, Danielle propôs uma solução inspirada no setor de tecnologia. Em vez de discutir novas normas isoladamente, defende reunir representantes de todos os órgãos públicos e do setor privado em uma espécie de "hackathon regulatório", com o objetivo de mapear gargalos, identificar fragilidades e construir soluções conjuntas.
"A gente fala muito em inteligência artificial, em tecnologia, em códigos. Temos de aprender com os hackers, porque quando eles precisam desenvolver uma solução, eles fazem os hackathons", diz. O objetivo, segundo ela, seria o de criar processos mais eficientes e legislações que funcionem na prática, permitindo que o tempo consumido pela burocracia seja direcionado à qualidade dos projetos urbanos e à melhoria da qualidade de vida da população.
Digitalização de matrículas cobre os imóveis formais
Na parte dos avanços, foi ressaltado neste painel o fato de que, atualmente, cerca de 90 milhões de matrículas imobiliárias já estão digitalizadas, cobrindo praticamente a totalidade dos imóveis formais do Brasil. Esse processo é coordenado pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR), entidade que integra as 3,7 mil unidades de registro de imóveis do País.
Para viabilizar essa transformação, foram investidos entre R$ 200 milhões e R$ 250 milhões, ao longo dos últimos 13 anos, na digitalização de processos e na melhoria da experiência dos usuários.
Os dados foram apresentados por Flaviano Galhardo, diretor-geral do ONR. "Hoje qualquer um de nós aqui pode acessar qualquer uma dessas matrículas 24 horas por dia, sete dias por semana no seu aplicativo. Os processos estão cada vez mais eletrônicos", explica. Segundo ele, há cinco anos, em média, ele atendia 250 pessoas por dia no cartório; hoje são 40.
Galhardo explica que a primeira previsão legal do que é chamado de "registro eletrônico" surgiu em 2009, com o lançamento do primeiro programa Minha Casa, Minha Vida. Essa modernização tecnológica é vista como uma necessidade vital para o mercado.
