Especialistas disseram no Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, nesta segunda-feira, 3, que a legislação de proteção aos mananciais vigente é restrita e não condizente com o perfil dos moradores. Para Elisabete França, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, a legislação, iniciada na década de 1970, foi concebida de "forma utópica", o que acabou impedindo a ocupação formal e levando proprietários a abandonar as terras por falta de alternativas.
Um exemplo está, segundo ela, na região da bacia hidrográfica da Represa do Guarapiranga, onde vivem hoje cerca de 1 milhão de pessoas. "Os proprietários ficaram sem alternativa e, portanto, abandonaram suas propriedades, mas o local foi sendo ocupado por aqueles que vieram trabalhar em São Paulo e não tinham opções de moradia. Não havia uma grande política habitacional à época", lembrou Elisabete.
O Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026 ocorre em parceria com a Aelo. O evento tem transmissão e cobertura online pelas redes sociais do Estadão. Além de saneamento e preservação ambiental, os painéis debateram como crédito e segurança jurídica podem se tornar os alicerces de um planejamento urbano sustentável, atraindo investimentos e impulsionando o crescimento ordenado das cidades brasileiras.
Jorgito Donadelli, CEO da JFD Empreendimentos Imobiliários, reforçou a necessidade de uma legislação mais compatível com a realidade dos territórios. Ele questionou a ideia de lotes de 5.000 m² poderem preservar o meio ambiente, pois eles não resolvem o problema e acabam gerando irregularidade.
"A única forma de você preservar o manancial é a ocupação ordenada", afirmou. "Você precisa ter o regramento, precisa estar perto e precisa ter gente morando ali. Porque, se você tentar com uma canetada segurar uma oferta imobiliária, a história mostra que não resolve."
O CEO questionou o que está sendo feito para evitar que os erros do passado não se repitam, destacando que remediar e retirar famílias de áreas irregulares é muito mais caro do que "fazer bem feito desde o começo" por meio do planejamento inicial. Donadelli lembra o exemplo da cidade de Franca, um polo de fabricação de calçados, especificamente na região do Rio Canoas, para ilustrar como legislações urbanas excessivamente restritivas podem gerar o efeito oposto à preservação ambiental pretendida.
Na década de 1980, visando a proteger a principal fonte de abastecimento local, foi proibida a criação de lotes menores que 5.000 m², acreditando-se que a baixa densidade preservaria a qualidade da água. No entanto, essa norma ignorou o perfil de Franca como uma "cidade de trabalhadores" com alta demanda por moradia, o que resultou em uma burla jurídica conhecida como "fração de empresa": terrenos são subdivididos informalmente para abrigar dezenas de casas que utilizam fossas negras, sem nenhum saneamento e infraestrutura.
É hora de prestar atenção para a 'herança urbana'
Mauro Calliari, doutor em Urbanismo pela FAU-USP, observou no Fórum que São Paulo vive um momento singular: a população se estabilizou e o cenário de crescimento constante mudou. Ele destacou que é preciso olhar como "herança urbana", já tudo que está sendo construído hoje deve durar pelo menos cem anos, assim como os loteamentos centenários da Companhia City ainda definem a capital.
Para ele, muitas vezes a discussão se perde em questões de curto prazo, ignorando a importância da urbanidade. O grande desafio é olhar para o espaço público, que deve ser o lugar que garante a troca e as relações humanas. "Sinto que a gente tem dificuldade de olhar para o espaço público como aquele lugar que garante, dentro dos loteamentos, que exista uma troca entre as pessoas, uma troca de relações humanas", diz.
Ao falar sobre a caminhabilidade, Mauro relata que sair do centro expandido em direção à periferia é como entrar em "outro mundo". Ele aponta que a permissividade da lei permitiu a criação de loteamentos sem calçadas ou com calçadas tão estreitas que impossibilitam o uso de um carrinho de bebê, por exemplo, impedindo que uma mãe leve seu filho à creche a pé, por exemplo.
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