Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Brasil (Aelo), disse na abertura do Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, nesta segunda-feira, 3, em São Paulo, que há uma percepção "equivocada" sobre o setor de loteamentos em Brasíia, que afeta o debate público e deve ser revisto pelos eleitos em outubro.
Ele afirmou que os órgãos governamentais não oferecem recursos acessíveis para a produção de terra urbanizada por acreditar que isso seria incentivar a "especulação imobiliária". "Há uma percepção ideologizada, equivocada de não entender o que esse setor entrega. É muito difícil você romper com os paradigmas."
O evento teve transmissão e cobertura online pelas redes sociais do Estadão. Os debatedores ainda falaram de crédito, segurança jurídica e saneamento que podem se tornar os alicerces de um planejamento urbano sustentável, atraindo investimentos e impulsionando o crescimento ordenado das cidades brasileiras. Esse desenvolvimento urbano formal ainda pode contribuir para a preservação ambiental, a inclusão social e a oferta de infraestrutura adequada para o crescimento das cidades.
O caso da Represa do Guarapiranga, em São Paulo, é um exemplo. Por isso, outro tema foi o papel da Sabesp, da agência estadual (Arsesp) e dos empreendedores urbanos na expansão da infraestrutura e na construção de cidades mais saudáveis e sustentáveis.
Durante o evento, Portugal também abordou temas como reforma tributária, licenciamento e ambiente de negócios do setor. Confira, abaixo, os principais trechos da conversa com o Estadão:
Uma pesquisa apontou que o setor de loteamento teve baixa, com o lançamento de 22 mil lotes no primeiro trimestre - o menor número nos últimos três anos. Qual o diagnóstico do setor hoje, a temperatura e os desafios?
Se a gente pegar de janeiro de 2023, a Selic estava em 13,75%. Hoje a Selic está em 14,25% e a perspectiva talvez seja na próxima reunião do Copom para chegar a 14%. E há o avanço da inflação média nesses últimos quatro anos. E o que a gente percebe? O ambiente de negócio, quando você tem uma taxa de juros cara, que está pagando um custo para a sociedade enorme, é óbvio que traz um risco para essa atividade, que corrói a capacidade de ela continuar investindo. Esse ponto se traduz justamente nesse indicador, o volume de estoques em queda. Hoje o volume do que a gente tem no estoque significa uma venda de 14 meses do setor assinado por um lançador.
O crédito imobiliário conta com linhas específicas de financiamento bancário, mas o setor de loteamento nunca teve. É um pleito do setor. Como as empresas estão se financiando com os juros nesse patamar alto?
Empresário tende a ser criativo. Como concorrer com o setor da incorporação imobiliária? A resposta é que o conselho curador do FGTS não entende que o lote é habitação. Esse setor, como ele veio se financiando ao longo do tempo? Primeiro, através do próprio crédito que ele financia, ou seja do consumidor que compra aquele lote para pagar em 100 meses, 200 meses. Tem loteadores que vão para até 420 meses de financiamento. Então esse crédito imobiliário pode ser utilizado seja através de um de um Certificado de Recebíveis Imobiliários, seja através de equity, seja através de outras operações. Então isso é da forma mais tradicional no setor de financiamento, ou em participação ou por securitização de recebíveis desses créditos pelo valor. O outro formato que tem se desenhado cada vez mais é a aproximação dos setores de desenvolvimento urbano, de incorporação urbana. Então tem sido mais comum também operações em que o loteamento, seja ele pronto ou seja em seu desenvolvimento, parte daqueles lotes já seja direcionada para operações de incorporação urbana.
O setor avalia buscar outro tipo de financiamento público?
No passado, quando a gente entendia que essa questão do fundo de garantia é muito difícil, a gente conseguia concorrer... existe uma crença em Brasília, e eu falo em Brasília porque ela permeia o Ministério da Fazenda, o Ministério do Planejamento, algumas estatais e o próprio BNDES de alguma forma, que, se você dá recurso direcionado e acessível, você está incentivando a especulação imobiliária. Então, quando há uma percepção ideologizada, equivocada de não entender o que esse setor entrega, é muito difícil você romper com os paradigmas. Então, eu e outros diretores cansamos de fazer reuniões com o BNDES, porque não tem nada mais estruturante do que você fazer terra urbanizada. Existe, na verdade, um entendimento que é lá de trás, equivocado, de que financiar terra urbanizada a um custo acessível é incentivar a especulação imobiliária. Quando os números dizem que não é isso. Ninguém faz loteamento para ficar sentado em cima, porque só o custo de capital que você tem, o custo de carregamento, não incentiva isso. Isso aqui é uma indústria, indústria imobiliária, é o segmento de produção de lote autorizado, que vai abastecer quem? A sociedade. Vai gerar desenvolvimento econômico, vai gerar equipamentos públicos necessários, escolas, posto de saúde, vai gerar mobilidade e integração.
Na agenda da Aelo, o que é prioridade para os futuros eleitos pensarem? Qual seria o pleito principal do setor?
O pleito zero é a segurança jurídica. A aplicação correta da legislação. Devemos ser uma das únicas atividades privadas que você tem tipificação penal se você não cumprir o seu plano de loteamento ou gravame. Então, você já se convence de que a legislação sobre a nossa atividade completamente privada é extremamente rigorosa. A gente tem de ter uma política de eficiência fiscal. Isso não significa aumentar ou diminuir a austeridade, significa ter previsibilidade.A gente tem o Estado cada vez mais caro, que entrega cada vez menos serviços, delega cada vez mais à sociedade, e não traz uma prestação adequada para isso. Temos de tratar alguns conceitos que estão sendo deixados de lado. Primeiramente, é a eficiência da economia, é tratar da produtividade, é tratar das relações de trabalho O que a gente vai entregar para as próximas gerações? Acho que não é esse o endereço que a gente tem de dar. O endereço é simples, a gente pode discutir a austeridade fiscal e principalmente esse setor é um de desenvolvimento econômico, ele traz capital privado para dentro da mesa. Ele leva a infraestrutura, ele leva a formação de capital bruto. Um país que só investe 17% do seu PIB em capital bruto, acho que esse setor mereceria ser ouvido de uma forma melhor. Por quê? Volto a dizer, o que a gente faz é política de Estado. Então, o que a gente precisa? Previsibilidade, transparência e convergência.
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