Com a queda da taxa básica de juros (Selic), que vem ocorrendo desde agosto de 2011, alguns dos principais bancos do País anunciaram reduções nas taxas de financiamento de imóveis. O que é pouco divulgado pelos bancos é que, além dos juros, há outras taxas (seguros, custos de avaliação e serviços administrativos), nem sempre explícitas, que encarecem o valor do financiamento e deixam o custo total do crédito bem mais alto que aquela taxa básica divulgada em propaganda. "É preciso conversar no banco para entender todos os valores que são pagos antes de fazer um financiamento", diz Jaime Chiganças, superintendente-executivo de Crédito Imobiliário do HSBC.
Uma das primeiras surpresas reveladas ao cliente é a taxa para avaliação do crédito. Dependendo do banco, há isenção deste pagamento para clientes. Mas, para ser cliente, é preciso pagar outra tarifa: a de abertura de conta.
Outra tarifa é a de avaliação do imóvel. Não é barata e, dependendo do banco, é fixa ou um percentual do valor do bem. Os valores giram em torno de R$ 1 mil.
Prática comum dos bancos é vincularem suas taxas de crédito imobiliário mais baixas à contratação de outros serviços do banco, como cartão de crédito e seguros. Em julho deste ano, o Ministério Público Federal inclusive solicitou à Justiça que a Caixa Econômica Federal indenize os clientes que tiveram que adquirir outro produto no momento de contratar algum tipofinanciamento junto ao banco, a chamada "venda casada".
O desenvolvedor de softwares Humberto Marchezi, 34 anos, descobriu a existência dessas taxas apenas na hora de fazer o financiamento com a Caixa, em abril deste ano. Para conseguir juro mais baixo, teve que assinar um "pacote completo", com abertura de conta, cartão de crédito e cheque especial. "Não sabia que tinha essas condições, mas achei melhor pegar os serviços que eles ofereciam porque estava com tanta pressa para fechar o financiamento que não queria esperar", disse.
O analista de sistemas Vinícius José dos Santos, 26 anos, também passou pelo mesmo problema. "Automaticamente, eles fornecem um monte de opções de pacotes, fiz de tudo para pegar o com o menor número de serviços possível, mas me disseram que sem fechar pelo menos o cartão de crédito e o cheque especial eu não conseguiria o financiamento", conta.
Segundo a superintendente de assuntos financeiros e habitação do Procon de São Paulo, Renata Dias, os consumidores não podem ser obrigados a comprar serviços agregados, ou "venda casada", quando querem fechar um contrato de financiamento. A oferta de uma taxa de juros não pode ser vinculada a nenhum requisito. Para Renata, a negativa de crédito deve ser pautada apenas por questões específicas (como renda insuficiente) que devem ser comprovadas. "Essa prática de exigir contratação de outros seguros, de títulos de capitalização ou de cartão de crédito do banco é abusiva e passível de multa e denúncia no Banco Central (BC) e nos órgãos de defesa dos consumidores. O banco pode negar o pedido por questões objetivas, nunca pela não aceitação de um produto", diz.
Procurada, a Caixa disse que não há obrigatoriedade de contratação de quaisquer produtos para que se tenha acesso às linhas financiamento habitacional, mas que, dentre as opções que oferta, possibilita maior redução para clientes com maior grau de relacionamento com o banco. "O que encontra amparo no princípio constitucional da livre iniciativa e não ofende os direitos do consumidor", diz a nota.
O Terra fez simulações junto a bancos e listou as taxas citadas para fechar um crédito imobiliário. Confira:
Taxa de avaliação do crédito
Quem procura um banco em busca de financiamento começa pagando a taxa de avaliação do crédito, que pode ser abatida caso o interessado seja correntista do banco. Se não for cliente da instituição, há também taxa para para cadastro ou abertura de conta. No HSBC, por exemplo, o financiamento é feito apenas para clientes e, por isso, é exigido o pagamento. "Faz parte do nosso processo o débito em conta e por isso é necessário ser cliente", diz o superintendente-executivo de Crédito Imobiliário do banco.
Seguros
O analista Vinícius dos Santos não sabia que teria que pagar nenhum dos dois tipos de seguros obrigatórios para financiamentos, conforme prevê a legislação. "Assustei quanto vi o tanto de coisa que tinha que pagar", comenta. O seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) é uma proteção financeira tanto para o comprador quanto para o banco, pois garante a quitação da dívida em caso de morte ou invalidez do devedor. Assim, se um casal faz um financiamento conjunto e um dos dois morre, o outro só tem que continuar pagando a parte que já pagava da prestação, sem comprometer mais da sua renda.
O valor do MIP, que é decrescente, é calculado de acordo com o valor da prestação e a faixa etária do mutuário. Em uma simulação do Itaú, de um financiamento de R$ 80 mil, o valor do seguro fica em R$ 13,37 por mês para um comprador de 28 anos, enquanto o valor total da prestação fica em R$ 927,29.
Outro seguro obrigatório é o Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre problemas que possam vir a ocorrer durante o financiamento. Calculado com base no valor da propriedade, tem custo de R$ 35 por mês no Santander para um financiamento de R$ 150 mil, por exemplo.
Taxa de serviços administrativos
Outro valor imbutido na parcela de Santos foi a Taxa de Serviços Administrativos (TSA), uma tarifa para manutenção do financiamento. Essa tarifa, cobrada mensalmente e que varia de banco para banco, tem valor médio de R$ 25 por prestação. Sem considerar os juros ou a atualização monetária, em um financiamento de 30 anos, só o pagamento dessa taxa custa R$ 9 mil ao cliente.
Taxa de avaliação do imóvel
Antes de fechar um financiamento, o banco cobra do cliente uma taxa para vistoriar o imóvel e checar se vai mesmo conceder o crédito. Esta taxa varia em torno de R$ 1 mil.
Contratação de serviços vinculados ao financiamento
Como diz a superintendente do Procon-SP, contratar esses serviços não deveria estar vinculado à obtenção de taxas de créditos mais baixas, mas, na prática, não é o que sempre acontece. Seguros, cartão de crédito e cheque especial são os mais comuns.
Dependendo do valor da prestação, a taxa anual do crédito imobiliário sobe alguns pontos percentuais. Exemplo: um cliente consegue uma taxa de 9% ao ano para financiar R$ 200 mil, com a parcela do financiamento em R$ 1.997. Se ele é obrigado a ter uma conta corrente neste banco, com taxa para o pacote básico de R$ 20, mais uma anualidade de um cartão de crédito de R$ 240 (mais R$ 20 por mês), somando à parcela de R$ 1.997, o custo total mensal deste financimento passa a ser de R$ 2.037. Com isso, a taxa anual passa de 9% para 9,26%. Em 360 meses, essa diferença acumulada entre os 9% e os 9,26% chega a R$ 15 mil.
Renata, do Procon-SP, recomenda que antes de fechar o financiamento, o consumidor faça a denúncia, mas diz que poucos têm coragem de fazer isso, pois têm medo de não conseguir o crédito. "Mesmo que o consumidor tenha assinado é importante que denuncie para coibir essa prática no futuro", conta.
