Plano Diretor: até 10% da área urbana de SP poderá ganhar prédios sem limite de altura
Estudo do Insper aponta expansão de até 83% na área dos chamados 'eixos de transporte'; proposta divide opiniões
O projeto de revisão do Plano Diretor que será votado pelos vereadores na segunda-feira, 26, vai permitir a expansão da área urbana da cidade de São Paulo que poderá receber prédios sem limite de altura e com incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Essa fatia do território vai crescer de 5,6% para cerca de 10%, segundo cálculo do laboratório Arq.Futuro, do Insper. O estudo identificou que a nova proposta estende esses benefícios de 51,5 km² para até 94,2 km² da capital, em imóveis no entorno de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus.
A mudança está no texto substitutivo apresentado pelo relator, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), aprovado em 1ª discussão no fim de maio. Uma nova versão será apresentada nos próximos dias, com a possibilidade de novas alterações. A ampliação dependerá de alterações no zoneamento da cidade, o que será revisto pela Câmara nos próximos meses. Isto é, não entrará em vigor imediatamente se for promulgada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).
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O Plano Diretor é a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos. Algumas das mudanças que a atual versão propõe são evidentes na cidade, como a concentração da maioria dos apartamentos lançados perto de metrô, trem e corredor de ônibus, em distritos como Brooklin, Butantã e Pinheiros. O atual plano está em vigor desde 2014 e a versão revisada permanecerá ao menos até 2029.
Uma das mudanças propostas para esses locais é que os incentivos municipais para a verticalização alcancem imóveis a até 800 metros de distância da maioria das estações de trem e metrô. Hoje, esse limite é válido para quadras até 600 metros.
No caso de corredor de ônibus, a abrangência inclui quadras até 300 metros e passará a se estender para lotes até 400 metros. A ampliação não afeta a todas as quadras igualmente, pois alguns zoneamentos da cidade (como em áreas exclusivamente residenciais e de proteção ambiental) vetam a verticalização, mesmo quando perto de transporte.
A nova proposta pode permitir que imóveis vizinhos em uma mesma quadra tenham regras distintas. Isto é, um terreno poderá receber prédios mais altos enquanto o vizinho ao lado (por estar a mais de um quilômetro) terá restrição maior. Hoje, como o raio incide sobre toda a quadra, as normas são mais uniformes. Em geral, áreas passíveis de maior verticalização são valorizadas no mercado imobiliário. Esse ponto ainda está em discussão e poderá passar por novas mudanças. O mapa interativo abaixo, feito em conjunto com o laboratório Arq.Futuro, mostra as possíveis mudanças:
Outro motivo para a expansão é um trecho que destrava os incentivos para as quadras vizinhanças a corredores, Metrô e CPTM do entorno da Marginal do Tietê, como as Estações Lapa e Piqueri, da Linha 7-Rubi, e Santana, Carandiru e Portuguesa-Tietê, da Linha 1-Azul.
Originalmente, a ativação dependia de um projeto específico a ser avaliado pelos vereadores. Como a Prefeitura não cumpriu todos os ritos dentro do prazo exigido, esses locais passarão a receber oficialmente os incentivos de eixo (prédio sem limite de gabarito e outros) até o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê ser entregue (o novo prazo será 2024) e aprovado pela Câmara (sem data máxima fixada).
Nº de andares de edifícios aumentou após lei
Outra pesquisa realizada pelo mesmo grupo neste ano apontou que o Plano Diretor potencializou a construção de prédios mais altos nos eixos de transporte. A média de andares subiu de 11,1 pavimentos, em 2013, para 16,4 pavimentos, em 2021.
Esse mesmo levantamento também já havia apontado que os incentivos municipais atraíram o mercado imobiliário para os entornos de metrô, trem e corredor de ônibus. Os eixos passaram a concentrar 54,1% dos lançamentos voltados ao público em geral de 2019 a 2021, ante 16,7% do período de 2013 e 2015.
Dados têm apontado que a transformação é maior em bairros de classes média e alta, como Brooklin, Butantã e Pinheiros, onde casas, sobrados e outros imóveis mais horizontais e de menor porte estão sendo substituídos por prédios altos. Porém há casos também em outras partes da cidade, como a vizinhança da Linha 15-Prata do Monotrilho, como Vila Prudente e São Lucas, na zona leste.
O conteúdo do substitutivo tem recebido críticas e apoios, além de dividir opiniões entre urbanistas, associações de moradores, setor imobiliário e vereadores. Entre as demais mudanças previstas, estão a ampliação do máximo de área construída permitida nos "miolos" dos bairros (de duas para três vezes a área do terreno), o pagamento da principal taxa pela pelas construtoras em execução de obras públicas e a determinação da implantação e expansão de novos parques - como a ampliação do Burle Marx, na zona sul paulistana, com a anexação de áreas de Mata Atlântica.
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