São Paulo tem mais de 2 mil imóveis notificados por ociosidade; desapropriação não sai do papel

Na Avenida Nove de Julho, um prédio com mais de 20 andares abriga escritórios de advocacia, contabilidade, sindicatos e cerca de 170 unidades imobiliárias classificadas como ociosas pela Prefeitura de São Paulo. O empreendimento, que outrora foi um símbolo de transformação do Anhangabaú, agora acumula centenas de notificações por descumprimento da função social da propriedade.

Construído nos anos 1940, o Edifício Brasilar representava uma mudança na região, que passava a receber prédios mais altos, com espaços comerciais e conjuntos residenciais. Hoje, o prédio convive com um paradoxo. Visto de fora, não aparenta abandono.

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Pelo contrário, durante uma visita do Estadão na quinta-feira, 29, a reportagem observou a circulação de pessoas e o funcionamento de lojas na fachada ativa. Isso porque, apesar das unidades ociosas, o prédio tem diversas salas comerciais que continuam ocupadas. O síndico do prédio foi procurado, mas não respondeu.

Ainda assim, o Edifício Brasilar ocupa o topo da lista de imóveis notificados pela Prefeitura por descumprimento da função social da propriedade. As 170 notificações aconteceram entre dezembro de 2019 e fevereiro de 2020. Essas unidades são classificadas como "não utilizadas", ou seja, edificações vazias.

Atualmente, 128 permanecem em monitoramento por descumprimento da função social da propriedade, incluindo 91 submetidas ao teto máximo do IPTU progressivo. Ou seja, a maior parte dos imóveis notificados chegou ao estágio mais avançado da cobrança progressiva do IPTU sem o cumprimento das obrigações, e a Prefeitura pode iniciar o processo de desapropriação. Até o momento, porém, não aconteceu nenhuma.

Sem desapropriações

De 2014 até setembro de 2026, foram notificados 3.153 imóveis por ociosidade. São unidades identificadas como não utilizadas ou subutilizadas, e cujos proprietários receberam uma notificação oficial para dar uma destinação adequada à propriedade, sob pena de IPTU progressivo, que pode chegar a até 15% do valor do imóvel ou desapropriação da propriedade.

Após a notificação, os proprietários têm um ano para demonstrar o uso do imóvel ou, no caso de "não edificados", protocolar projeto de alvará para construir. Depois, dois anos para iniciar as obras e cinco anos para concluí-las. De todas as unidades notificadas, 557 cumpriram com a função social da propriedade de forma integral, 449 delas na região central.

O Estatuto da cidade permite que o município desaproprie imóveis que continuem sem cumprir sua função social após cinco anos de cobrança do IPTU progressivo no tempo. Nesse modelo, a indenização seria paga pela cidade com títulos da dívida pública. No entanto, para utilizar esses títulos, é necessário que o Senado Federal autorize.

Assim, embora muitos imóveis já tenham chegado ao limite das cobranças, a administração municipal não tem autorização para executar a desapropriação. "Não é só em São Paulo. Nenhum município do Brasil conseguiu realizar uma 'desapropriação-sanção'", explica Bianca Tavolari, professora de direito da FGV SP e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap).

"A medida está travada em todo o País e os municípios nem sequer apresentaram um pedido ao Senado", complementa Tavolari. "Deveria haver uma discussão coletiva entre os municípios brasileiros para destravar esse tipo de iniciativa e permitir que os títulos da dívida possam ser utilizados para desapropriar esses imóveis", sugere.

O relatório anual de atividade da PEUC indica que, no fim do ano passado, havia 218 imóveis enquadrados no teto da alíquota do IPTU progressivo no tempo e que já poderiam entrar no processo de desapropriação.

Em 2025, a Prefeitura realizou 563 vistorias e enquadrou 286 imóveis em ociosidade. A Secretaria da Fazenda também registrou 454 contribuintes com alíquota de IPTU, incluindo 111 imóveis na primeira alíquota este ano.

Imóveis ociosos no Centro de São Paulo

Atualmente, a Prefeitura de São Paulo tem 2.075 imóveis notificados por causa de ociosidade. A subprefeitura da Sé abriga 886 desses lotes, cerca de 43% do total. A área abrange os bairros Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade, República, Santa Cecília e Sé. Os dados são do PEUC (Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória), extraídos pelo Estadão em setembro de 2026.

"A lei municipal, que instituiu a política de cumprimento da função social da propriedade, estabeleceu uma prioridade para a notificação de imóveis no centro da cidade. Então, esse perímetro central foi o lugar em que se verificou essa ociosidade dos imóveis", explica Tavolari.

Portanto, não existem apenas 2 mil imóveis ociosos na cidade, mas o mapeamento da Prefeitura priorizou a região central. Além disso, em outras regiões predominam terrenos vazios, não edificados, enquanto no Centro, a ociosidade se concentra em edifícios já construídos. Para Tavolari, este cenário configura uma contradição.

"São lugares bem localizados, com infraestrutura de transporte, oportunidades urbanas e equipamentos públicos, na sua maioria gerados com dinheiro público", justifica. Em comparação, o bairro do Ipiranga conta com 193 propriedades notificadas por ociosidade, sendo 178 classificadas como "não edificadas", ou seja, terrenos vazios que ainda não foram construídos.

Para Renato Cymbalista, professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade de São Paulo, esse cenário na área central reflete um mercado pautado por uma herança imobiliária. "São edifícios que estão com a arquitetura inadequada ao que o mercado exige e o proprietário não consegue realizar as reformas para atendê-lo. Ou, quando ele faz isso, a demanda não acompanha", diz.

"Além disso, muitos desses imóveis estão fragmentados. Têm muitos donos, cada um em um lugar, com ideias diferentes e até com dívidas. Isso dificulta a negociação", complementa.

De volta ao mercado

A poucos passos do Shopping Light, do metrô Anhangabaú e do Theatro Municipal, um prédio de 10 andares chama atenção pela pintura atualizada, janelas limpas e salas vazias. Localizado na Rua Coronel Xavier de Toledo, 140, o Edifício São Diogo tem 80 unidades notificadas em outubro de 2024 e atualmente está em monitoramento pela Prefeitura.

Hoje, o prédio apresenta uma placa da Coelho da Fonseca na fachada. No site da imobiliária, um anúncio indica que o prédio está à venda por R$ 15,9 milhões e disponível para locação por R$ 90 mil por mês. O preço do condomínio custa R$ 5,6 mil. Se o uso efetivo da propriedade for comprovado, a Prefeitura poderá retirá-lo da lista de imóveis ociosos. A imobiliária foi procurada, mas não respondeu.

Outro imóvel que parece estar voltando ao mercado depois de notificações da Prefeitura de São Paulo é o Edifício Mônica, localizado na Praça da República, 162. Com 15 andares, o prédio tem 39 unidades notificadas entre junho e agosto de 2024, ainda em monitoramento. Dessas, 36 estão incluídas na relação de aplicação do IPTU Progressivo em 2026.

Em visita da reportagem do Estadão na quinta-feira, 29, pela manhã, o prédio contava com duas placas de "vende-se ou aluga-se" na fachada do empreendimento. Um anúncio de julho publicado no site Chaves na Mão disponibiliza o edifício para locador monousuário por R$ 168 mil por mês, além de um IPTU de R$ 10 mil. A reportagem procurou pelos responsáveis, mas também não teve resposta.

Cymbalista também destaca a atuação dos projetos de retrofit que estão se desenvolvendo na região para combater essa ociosidade.

O Programa Requalifica Centro também nasce com esse propósito de evitar a ociosidade na região central da cidade. A iniciativa prevê benefícios fiscais, como isenções de IPTU, ITBI e taxas municipais, além de redução do ISS. Já o Programa de Subvenção Econômica permite o financiamento de até 25% do custo das obras de retrofit.

Juntos, os dois programas já beneficiaram 51 edifícios, que somam mais de 5,2 mil moradias. "Temos visto muitos projetos que utilizam os subsídios para desenvolver projetos e vender ao maior custo possível", critica. "Porém, alguns desses empreendimentos estão conseguindo furar o bloqueio de renda e entregar moradias mais acessíveis", acredita o urbanista.

Tavolari reforça que o retrofit é uma ferramenta importante para combater a ociosidade. No entanto, ela faz críticas ao modelo. "Estamos realizando a reconversão de imóveis comerciais ou imóveis subutilizados, mas vendendo para pessoas ricas. É o uso de uma infraestrutura consolidada no Centro, mas sem pensar em articular com a habitação de interesse social", diz.