Reforma tributária desafia loteamentos com novos créditos e riscos de caixa
Despesas com equipamentos, redes de água e esgoto deixarão de representar apenas custos, mas ainda não é possível dizer se haverá aumento da carga tributária
O mercado de loteamentos urbanos se prepara para uma mudança estrutural com a chegada do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos que formarão o futuro Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual. Eles estão previstos pela reforma tributária, que começa a ser implementada em caráter de teste a partir de agosto, mas entra em vigor, oficialmente, em janeiro de 2027.
A implementação da reforma será um dos temas centrais no Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, que ocorre na segunda-feira, 3 de agosto, em São Paulo, em parceria com a Aelo. Um dos painéis será "Reforma Tributária, Licenciamento e Ambiente de Negócios: o que pode acelerar (ou frear) o desenvolvimento urbano nos próximos anos". Especialistas vão debater como as mudanças regulatórias e de licenciamento afetarão a viabilidade dos empreendimentos, a atração de investimentos e a expansão ordenada das cidades e quais ajustes são necessários para garantir competitividade, segurança jurídica e crescimento sustentável. O evento será transmitido online pelas redes sociais do Estadão. Mais informações e inscrições no site https://forumloteamentourbano.com.br/.
Atualmente, o setor de loteamentos recolhe tributos como o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), que incidem sobre o faturamento e somam uma alíquota de 3,65%. Com a reforma tributária, esses tributos serão substituídos pela CBS e pelo IBS.
A principal mudança é que o novo modelo permitirá o aproveitamento de créditos tributários sobre a maior parte das despesas da atividade, que poderão ser compensados no recolhimento dos tributos. Além disso, o setor terá direito a um redutor de 50% sobre a alíquota padrão do novo sistema, estimada em cerca de 28%, o que resultaria em uma alíquota efetiva próxima de 14%.
Na prática, despesas com equipamentos, terraplenagem, pavimentação, redes de água e esgoto, entre outras intervenções necessárias para urbanizar a área, deixarão de representar apenas custos e passarão a gerar créditos tributários que poderão ser abatidos do imposto devido na venda dos lotes.
Especialistas apontam que não é possível prever se haverá aumento da carga tributária para o setor de forma geral, porque é necessário avaliar caso a caso variáveis como o tamanho e custo do lote, por exemplo.
Simplificação do sistema e redução de distorções
Para o advogado tributarista e economista Eduardo Fleury, que participou da elaboração da proposta da reforma, um dos principais ganhos será a simplificação do sistema e a redução de distorções que hoje influenciam as decisões de investimento das empresas. Atualmente, segundo ele, setores como o de loteamentos e parte da construção civil convivem com um sistema considerado fragmentado, marcado por diferentes tributos, regras e incentivos fiscais.
Na construção civil, por exemplo, as empresas adquirem materiais que já chegam carregados de tributos, como Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias (ICMS), PIS e Cofins, e não conseguem aproveitar esses créditos. Com a reforma, a expectativa é de que o novo modelo, baseado no IBS e na CBS, permita um melhor aproveitamento desses créditos, compensando, em parte, a nova alíquota incidente sobre o setor. O especialista já fez algumas simulações para empresas da construção civil que indicaram redução da carga tributária efetiva em alguns casos.
Aumento de produtividade
Embora o novo modelo seja composto por dois tributos — a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de Estados e municípios —, ambos seguem a mesma legislação e as mesmas regras de incidência, segundo Fleury. E essa característica tende a corrigir problemas do sistema tributário atual.
"A hora que o investidor decide investir, ele não vai olhar para o A, B ou C porque existe um incentivo fiscal no Estado. Por isso, há uma distorção gigantesca na forma de fazer negócio", afirma. Para Fleury, hoje o sistema em vigor tem uma série de impostos e incentivos desconexos, permitindo que as escolhas econômicas sejam "ineficientes".
"A ineficiência acontece quando se gasta mais para produzir quanto se deveria. O ideal é gastar o quanto se tem e que todos fiquem no mesmo nível. Caso contrário, há uma baixa da produtividade da economia, o que se torna um grande problema."
A falta de aumento na produtividade, entretanto, impacta o aumento real nos salários. "Você pode ter um aumento de massa com mais pessoas trabalhando, mas salário real depende substancialmente de produtividade, e a taxa que temos é baixa. E uma das razões, sem dúvida, é a carga tributária."
Segundo ele, o novo modelo será operacionalizado por meio de uma plataforma digital, que fará automaticamente a apuração de créditos e débitos com base nas notas fiscais eletrônicas. Embora o setor de loteamentos ainda não esteja habituado à emissão de grande volume de documentos fiscais, o especialista avalia que a modernização tende a tornar a gestão tributária mais transparente e eficiente.
Terreno será excluído da tributação
Outro ponto previsto pela reforma é que o novo tributo não incidirá sobre o valor dos terrenos no chamado "redutor de ajuste". Na prática, a alíquota, estimada em 14%, recairá somente sobre a diferença entre o valor de venda e o custo do terreno. Outro mecanismo é o "redutor social", que vai representar uma dedução fixa de R$ 30 mil por lote residencial vendido, beneficiando proporcionalmente mais os lotes de menor valor.
Felipe Peralta, consultor em reforma tributária da Miguel Neto Advogados, explica que esse mecanismo vai favorecer proporcionalmente os lotes de menor valor. "Por exemplo, em um lote de R$ 100 mil, a combinação dos redutores pode fazer com que a carga tributária final fique próxima aos 4% atuais", diz. "Já em lotes de alto valor, o peso desse desconto fixo é menor, e a carga efetiva tende a se aproximar dos 14%", complementa.
Travar o saldo credor
Contrariando a previsão de Eduardo Fleury, outros especialistas ouvidos pelo Estadão alertam para a complexidade burocrática e para um potencial acúmulo de saldo credor quando as mudanças estiverem em vigor. Isso porque os créditos de despesas com infraestrutura são gerados de imediato, enquanto o imposto sobre as vendas é recolhido ao longo de anos.
Felipe Peralta diz que o resultado da carga tributária vai depender do preço do lote, do custo do terreno e do volume de créditos sobre infraestrutura do loteamento. Para ele, o principal problema, no entanto, é o que ele chama de "descasamento de caixa". "A loteadora gasta em infraestrutura no início e gera crédito de imediato, mas o imposto sobre a venda é devido a cada pagamento — ou seja, ao longo de 10 ou 15 anos. Isso pode travar o capital em saldo credor no começo dos projetos", afirma.
Raphael Penteado, advogado associado da área tributária do Cescon Barrieu, também chama a atenção para a mudança de paradigma no sistema que vai ocorrer. "É uma complexidade que o setor não está acostumado hoje." Além disso, ele reforça que o abatimento do saldo credor pode demorar.
"Essas empresas fazem muito investimento no início do projeto com despesas, serviços e insumos. Tudo isso vai gerando crédito, só que elas não, necessariamente, terão débitos em um primeiro momento para consumir esse saldo credor", diz Raphael. "Os débitos vão começar a surgir conforme as unidades imobiliárias vão sendo vendidas e isso pode demorar", complementa.
Regra de transição
O setor terá um período para se adaptar às novas regras. O artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece uma regra de transição que permite aos loteamentos registrados até 1º de janeiro de 2029 optar por permanecer no regime tributário atual, com alíquota de 3,65%, mas sem direito ao aproveitamento de créditos até 2032.
A decisão, segundo os especialistas, deve ser tomada caso a caso, após análises financeiras individualizadas. Em projetos mais simples, com baixo investimento em infraestrutura, manter o modelo antigo pode ser mais vantajoso, segundo Eduardo Fleury. "Na média, eu diria que está equilibrado; a nova regra não vai ser pior do que a que está em vigor, do ponto de vista do resultado econômico, olhando para o loteamento residencial", afirma.
O advogado Raphael Penteado destaca um ponto relevante do regime de transição: "Se a empresa responsável pelo loteamento optar por permanecer na alíquota de 3,65%, sem a geração de créditos, também não haverá geração de créditos para o adquirente da unidade imobiliária", afirma.
Segundo ele, essa escolha costuma ser irrelevante para compradores pessoas físicas. No entanto, quando quem adquire o lote é outra empresa, a possibilidade de apropriação de créditos tributários pode se tornar um fator importante na negociação.
Para o advogado Felipe Peralta, o resultado das mudanças não é automático em nenhuma direção. "Não é aumento garantido nem isenção, depende de gestão. O calendário é curto: 2026 é o ano de preparação, a cobrança começa em 2027. E há incerteza relevante: pontos centrais, como o ressarcimento de saldo credor e o conceito de 'imóvel novo', ainda dependem de regulamentação."
O Secovi-SP defende que o setor não deveria ter sido incluído obrigatoriamente na reforma e afirmou ver com preocupação o aumento da complexidade operacional. "Nossa percepção é que a reforma traz mais riscos para a operação do loteamento, a partir do momento em que traz muito mais complexidade para a apuração dos tributos a serem recolhidos", afirma Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo).
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