Por que estrangeiros estão comprando tantos imóveis no Brasil
Cidades de SC e o Rio de Janeiro registram explosão de compra de imóveis por estrangeiros. Câmbio favorável e possibilidade de lucrar com AirBnb turbinam fenômeno. Mas movimento também tem impactado aluguéis.O Brasil "estar na moda" já tem reflexos no mercado imobiliário do país. Regiões como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina registram têm registrado um aumento robusto na busca de imóveis por estrangeiros nos últimos anos.
O interesse vai além de uma mera busca por um lugar onde se hospedar e tem sido encarado por vários compradores como um investimento. Mas o fenômeno também tem gerado efeitos indesejados, ajudando a alimentar uma alta do preço de aluguéis, o que deve elevar a pressão por regulações.
Em 2025, o Brasil registrou um recorde de 9,2 milhões de visitantes estrangeiros. E os cinco primeiros meses de 2026 já somaram 4,9 milhões.
Paralelamente, há um aumento de interesse por estadias no país especialmente após a pandemia.
Em cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis, o período foi marcado por uma maior busca de imóveis por profissionais trabalhando em home office e os chamados nômades digitais. No caso carioca, a prefeitura local chegou a lançar em 2021 um programa visando atrair esse tipo de profissional.
"Os avanços nas vendas são identificados principalmente nos imóveis compactos recém-lançados. Em Ipanema e no Leblon, pesquisas mostram que 30% dessas unidades foram comercializadas para estrangeiros", afirma o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), Claudio Hermolin.
O diretor regional de relações internacionais do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (Creci-SC), Marco Aurélio Lievore, apontou que, num levantamento de uma imobiliária em Florianópolis, 83% das vendas foram para clientes argentinos buscando apartamentos na planta.
"Os empreendimentos buscados em sua grande maioria são estúdios. Há muitos estrangeiros que passam férias aqui e depois vem procurar um lugar para morar ou investir", conta.
Entre as nacionalidades, americanos e argentinos se destacam entre os investimentos. Europeus de uma série de países, como França e Suíça, aparecem também entre os principais compradores, enquanto há registro ainda de um interesse crescente de cidadãos dos Emirados Árabes Unidos.
Atrativos no mercado global
Plataformas também tornaram mais atrativa a ideia de comprar um imóvel em outro país e obter renda à distância. Além disso, empresas vêm focando na oferta de serviços para o público externo, como na gestão destas propriedades.
A Lobie, empresa especializada na área, aponta que a participação de estrangeiros em sua carteira passou de cerca de 2% para 18% em três anos. Hoje, a companhia administra aproximadamente 1.620 estúdios de investidores de fora do Brasil.
"A vantagem desse tipo de imóvel para o comprador estrangeiro é a atratividade da cidade: ele pode utilizá-lo em períodos de férias e grandes eventos e, quando não for utilizado pelo próprio comprador, é um imóvel de grande procura", aponta Hermolin. "A receita obtida certamente paga a manutenção e deixa algum lucro", afirma.
Entre as vantagens apontadas por Lievore estão ainda fatores cambiais.
Em países como a Argentina, imóveis são normalmente negociados em dólar, o que torna transações em reais no Brasil mais atrativas. Além disso, o diretor aponta grande potencial de valorização do mercado brasileiro, especialmente quando em comparação com regiões litorâneas mais saturadas no mundo, como Miami, nos Estados Unidos, e o Algarve, em Portugal.
Há ainda a facilidade nos trâmites na comparação com outros países. "O Brasil é um país fácil de conseguir residência, é algo que ajuda muito", aponta Lievore. No caso catarinense, ele aponta um fluxo recente de russos, que se intensificou após a guerra na Ucrânia, e que visam especialmente obter um passaporte brasileiro.
Uma resolução do Conselho Nacional de Imigração (CNIg) permite aos estrangeiros que comprarem imóveis no Brasil solicitar autorização de residência. Pessoas físicas devem comprar um imóvel no valor mínimo de R$ 1 milhão e com recursos próprios de origem externa.
Airbnb em ascensão
O mercado brasileiro também já é o terceiro do mundo com mais anúncios de Airbnb, atrás somente de Estados Unidos e França, mas com um dos crescimentos mais acelerados nos últimos anos.
Desde 2022, cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis tiveram suas ofertas de anúncios mais do que dobradas no Airbnb. No caso carioca, a plataforma AirDNA registra mais de 60 mil, enquanto a capital catarinense conta com 36 mil. Como comparação, em Barcelona, onde a modalidade será proibida a partir de 2028 pelos efeitos negativos no mercado imobiliário local, existem 26 mil anúncios.
"O Brasil vem registrando um crescimento nos anúncios acima do resto do mundo", resume Sofia Morais de Sousa, executiva de contas do AirDNA. Além dos municípios citados, São Paulo também se destaca em números absolutos, com mais de 61 mil anúncios.
Cidades no litoral catarinense exibem números comparativamente mais robustos. O AirDNA registra mais de 10 mil anúncios em Bombinhas, no Estado de Santa Catarina, que tem uma população de cerca de 25 mil habitantes.
Num levantamento publicado este ano, a plataforma Inside Airbnb listou a cidade no topo do ranking de concentração de anúncios no Brasil, com 210,3 por km2. Em seguida vem Balneário Camboriú, com 138,8 por km2 e mais de 10 mil anúncios ativos.
Neste caso, a região vem ainda se notabilizando pelos lançamentos de luxo, que são outra fonte de atração de estrangeiros. Segundo a construtora do Senna Tower, projeto que planejado para ser o prédio residencial mais alto do mundo, 16% dos apartamentos já vendidos foram para estrangeiros.
Há certa mudança no perfil dos turistas no país. Em 2021, o AirDNA registrava menos de 10% de estrangeiros como hóspedes no Brasil. No último ano, o número ficou acima de 20%. Ainda assim, segue bem diferente da Europa, onde o mercado doméstico costuma ser menos relevante. No caso da Espanha, 80% dos hóspedes são estrangeiros na plataforma, enquanto na Alemanha essa porcentagem é de 45%.
Pressão por regulação
Ao redor do mundo, os efeitos do avanço das estadas de curta temporada vêm sendo acompanhados por pressões regulatórias. Além de impactos negativos nos preços dos aluguéis de longo prazo para habitantes locais, vizinhos costumam questionar mudanças no ambiente dos condomínios, incluindo hóspedes que não cumprem regras de convivência.
Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a locação de imóveis residenciais em condomínios para estadias depende de autorização em assembleia com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
Por sua vez, a medida não é vista como suficiente para alterar o cenário da pressão imobiliária. Moradores já apontam aumento no custo dos aluguéis em certas cidades, como no caso de Florianópolis, que teve alta de 9% no último ano. "É o momento de entender o que está acontecendo, e a pressão no aluguel muda essa percepção", aponta Aline Cruviel, diretora de pesquisa e comunidade no Inside Airbnb.
"O discurso geral é de que é uma oportunidade de renda extra aos proprietários, mas na prática é um grupo restrito que consegue gerar renda, enquanto o todo acaba pagando os custos com a alta do aluguel", aponta. Cruviel destaca ainda empresas estrangeiras que observaram o mercado da América Latina como uma possiblidade de investimento.
Um destes casos é o da multinacional Blueground, que anuncia mais de 20 mil propriedades ao redor do mundo. No Brasil, a empresa adquiriu em 2023 a Tabas, que oferta aluguéis de curta temporada voltados principalmente para estrangeiros em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo.
Na avaliação de Cruviel, "há uma postura de autoridades de atração de investimentos, mas que não se avalia muito o outro lado e as consequências disso".
"A tendência é de regulamentos, especialmente quando os aluguéis começam a subir", aponta Morais de Sousa. Ao redor do mundo, medidas como a limitação de número de moradias disponíveis para aluguel de curta duração em certas regiões vêm sendo tomadas.
Em Nova York, parte das regulamentações visa limitar a concentração de muitas hospedagens com os mesmos anunciantes, algo que avança no Brasil. A Seazone, empresa que atua como uma das maiores anfitriãs do Airbnb no país, divulga que possui mais de 3600 imóveis.
Pelo lado das compras por estrangeiros, o Canadá baniu em 2023 a aquisição de propriedades no país por cidadãos de outras nacionalidades por dois anos, medida que foi renovada em 2025 e deve vigorar até 2027. "Durante anos, o capital estrangeiro tem entrado no Canadá para comprar imóveis residenciais, aumentando as preocupações com a acessibilidade à habitação", argumentou o governo.
Em sentido semelhante, a Espanha avalia restrições que, nestes casos, se aplicariam a cidadãos de fora da União Europeia. Uma proposta é a imposição de impostos de até 100% nestas transações. Em Portugal, o chamado "visto de ouro" para estrangeiros que comprassem imóveis no país esteve em vigor por anos visando abrir portas para residência, no entanto, o programa foi limitado em 2023 em razão das pressões no mercado imobiliário.
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