Mais verde, academias de grife e arte no hall: o que um condomínio de luxo precisa ter
Boom do mercado imobiliário de alto padrão abre caminho para projetos inovadores e movimenta cifras milionárias
No mercado imobiliário de alto padrão, nada é mais importante do que exclusividade. Da localização privilegiada à quadra de tênis nas áreas comuns, as incorporadoras investem milhões de reais para desenvolver prédios que se moldam aos desejos de um público endinheirado. Com assinaturas de arquitetos renomados, os condomínios de luxo se multiplicam pelo País com a promessa de mais bem-estar e qualidade de vida.
O Bueno Brandão 257, prédio lançado pela Tegra Incorporadora na Vila Nova Conceição, bairro nobre de São Paulo, é fruto deste ambiente. Com uma piscina climatizada e sauna seca, o empreendimento terá 22 apartamentos de 500 m², além de uma cobertura de 923 m². A empresa também contratou a curadora Denise Mattar para selecionar obras de arte para compor os espaços compartilhados.
"Spa, academia com equipamentos de última geração ou quadras esportivas são praticamente indispensáveis em um projeto de alto padrão", afirma Marcelo Parreira, gerente geral de incorporação. "A diferença para um condomínio tradicional está na combinação entre projeto arquitetônico, plantas generosas e áreas comuns, que funcionam como extensões da casa".
Todo esse luxo, claro, tem um custo. O preço médio de um apartamento no Bueno Brandão 257 é de aproximadamente R$ 30 milhões. O alto valor deste tipo de empreendimento, porém, não parece afastar os compradores. Dados do primeiro trimestre de 2025 compilados pela Brain Inteligência Estratégica mostram que o mercado imobiliário de luxo está crescendo.
Crescimento do luxo
Segundo o estudo, 1.614 unidades avaliadas em mais de R$ 2 milhões foram lançadas só nos primeiros três meses deste ano. O número representa um avanço de 57,2% em relação ao mesmo período do ano passado, apesar de corresponder a apenas 3,1% do mercado total. Ao longo de todo o ano de 2024, foram pouco mais de 8,5 mil lançamentos.
"Um projeto de luxo sempre terá menos unidades do que um projeto de classe média", contextualiza Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain. "Porém não existe a obrigatoriedade conceitual de que o luxo precisa de poucas unidades. Vemos surgir muitos projetos em terrenos enormes, com mais de uma torre e super sofisticados, como o Faena", exemplifica.
Em contraste aos juros altos, as vendas também estão crescendo. De acordo com a Brain, foram 2.414 transações de imóveis enquadrados no luxo e super luxo no primeiro trimestre, um avanço de 34,3% em relação ao ano passado. E 2024 chegou ao fim com 9,1 mil vendas no segmento, representando 3,3% do total de imóveis vendidos no Brasil.
Os resultados financeiros impulsionam mudanças nestes empreendimentos. "A academia, que antes tinha 20 metros e uma ou duas esteiras, agora tem 100 metros e cinco ou sete esteiras sofisticadas, vários equipamentos, um pé direito alto e está posicionada na frente de uma janela de vidro para uma área verde. Às vezes, está no rooftop", comenta Araujo.
Piscina coberta, academia equipada e quadra de tênis
Na esteira deste movimento, a Setin Incorporadora anunciou o desembarque da classe média para focar em lançamentos de alto padrão. O projeto mais recente da companhia, o Ibiatã, terá uma piscina coberta com raia de 25 metros e sala de massagem. "Os itens variam de acordo com o terreno e o bairro", explica Bianca Setin, vice-presidente da companhia.
"Temos academias especializadas — muitas vezes assinadas por marcas de renome — e áreas comuns com curadoria de design, espaços sociais e de lazer muito bem planejados. Em empreendimentos nos quais o terreno permite, também colocamos quadra de tênis e, até mesmo, duas piscinas", ilustra Setin.
Para a executiva, o que diferencia um empreendimento de luxo não é apenas o tamanho, mas a proposta do projeto, especialmente em bairros cujo preço do metro quadrado tende a ser mais alto, como o Itaim Bibi. "Itens de mobiliário e certificações sustentáveis se mostram mais importantes". O foco está na qualidade e não somente na quantidade dos itens oferecidos, diz.
O que é um condomínio de luxo?
"A riqueza e o poder estão relacionados com bem-estar", resume o arquiteto Jonas Birger, à frente de diversos projetos residenciais de luxo em São Paulo. A busca pelo bem-estar, ele explica, se traduz em apartamentos com boa localização, dimensões confortáveis, qualidade de construção, iluminação natural e uma vista livre do horizonte.
Mas só isso não basta. "Higienópolis, por exemplo, é um bairro consolidado e com apartamentos grandes, mas pecam na ausência de áreas comuns e isso impacta os preços", exemplifica. "É fundamental ter piscina, salão de festas, salão gourmet e academia de ginástica, mas também é importante ter um jardim bonito e um hall luxuoso", comenta.
Ele destaca, ainda, a relevância da fachada. "Antes, a riqueza era ter uma casa parecida com um castelo francês ou arquitetura grega. Hoje, estamos buscando o edifício 'limpo' e muito vertical, com integração de áreas abertas e fechadas", indica. Em meio a toda essa grandiosidade, porém, especialistas defendem o papel dos detalhes.
Waldivo Junior, diretor de design da JBA Arquitetos, afirma que nem todos os atributos do luxo são imediatamente visíveis. "Vagas de garagem maiores do que os padrões legais, vagas para visitantes no subsolo e geradores de energia são diferenciais nestes empreendimentos", enumera. "A instalação de dois elevadores privativos por unidade e a inclinação das rampas para garantir o acesso de carros esportivos são outros pontos de atenção".
E não basta estar em um bairro nobre, é preciso estar na microrregião mais relevante deste bairro. "Não é porque você está no Itaim Bibi que todos os prédios são de alto padrão. A rua precisa ser arborizada, ter baixo tráfego de carros e ser próximo de áreas de serviços de infraestrutura", argumenta Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby's.
Exclusividade, modismos e segurança
Especialista no mercado imobiliário de luxo, Romero diz que nota o aumento na demanda por alguns itens nas áreas de lazer, como espaços focados em bem-estar, salas de reunião e uma área significativa para passear com o cachorro sem precisar sair do prédio.
Por outro lado, ele observa a queda na relevância dos condomínios-clubes. "A construtora promete um hall de itens atrativos para o comprador, mas entrega espaços pequenos e mal dimensionados. É melhor ter cinco bons itens de lazer do que 15 itens ruins", exemplifica.
O executivo acredita que o auge de um projeto de luxo, batizado por ele de "prédios puro-sangue", é quando o condomínio é reconhecido pelo nome. O Cidade Jardim e o Seridó são apontados por ele como projetos com esta qualificação.
"Quando o Seridó foi lançado teve bastante rejeição por causa do alto número de unidades. Hoje, se tornou um objeto de desejo por causa da vista maravilhosa, quadra de tênis, proximidade do Clube Pinheiros e uma boa estrutura de segurança".
Angelica Arbex, diretora de marketing e de relacionamento da Lello Condomínios afirma que, de fato, a segurança sempre aparece como a principal preocupação dos potenciais compradores desses condomínios, afirma. "Muitas decisões tomadas passam por isso, como acessos, entregas, garagens e trânsito interno", indica.
"Os moradores de condomínios exclusivos prezam pela preservação de seus hábitos e estilos de vida e essa é uma preocupação desde a escolha do time de funcionários do condomínio até o desenho dos espaços compartilhados", acrescenta. Para ter acesso a toda à experiência e exclusividade dos condomínios de luxo, é preciso preparar o bolso.
Segundo um estudo da Lello, o valor médio do condomínio em São Paulo é de R$ 983,00 sem consumo individual de água e gás. "Classificamos como empreendimentos de luxo aqueles condomínios que custam pelo menos cinco vezes mais do que este valor (R$ 4.915). E a principal despesa deles está relacionada à segurança patrimonial", pontua.
