Justiça libera obra de prédio de luxo no Itaim após embargo de três anos
Caso ficou famoso porque construtora avançou em mais da metade da obra mesmo sem alvará de construção; regularização envolveu pagamento de quase R$ 100 milhões
O Tribunal de Justiça de São Paulo liberou a retomada das obras do edifício residencial de luxo da Construtora São José, que estava embargado há três anos por irregularidades na construção. No entanto, a venda dos apartamentos permanece vetada até que a conclusão do processo seja validada pelo tribunal.
O empreendimento chamado Saint Barths fica na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, a cerca de três minutos de caminhada da Avenida Brigadeiro Faria Lima, no Itaim Bibi. O caso ficou famoso porque a São José avançou em mais da metade da obra em uma das regiões mais valorizadas da capital paulista, mesmo sem receber o alvará de construção, o que gerou o embargo. A regularização envolveu mudanças na lei e o pagamento de quase R$ 100 milhões pela construtora.
As regras do município inicialmente permitiam uma edificação de até 1.586 m² no terreno, mas a empresa pretendia que o prédio chegasse a um total de 6.146 m². Essa diferença de 4.559 m² deveria ter sido equalizada por meio da apresentação de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), títulos vendidos pela prefeitura nos leilões das operações urbanas e disponíveis também no mercado secundário. Apesar de não ter os Cepacs na época, a São José avançou na construção indevida de 16 andares, de acordo com denúncia do Ministério Público.
A situação só foi resolvida após a revisão na lei da Operação Urbana Faria Lima, em 2024, abrindo caminho para a emissão de um novo lote de Cepacs, incluindo aí permissão para uso desses títulos na regularização de empreendimentos dentro do perímetro, mediante pagamento de multa de 45% do valor dos próprios Cepacs.
Ao todo, a São José desembolsou R$ 96,4 milhões para acertar as contas. A empresa comprou 3,8 mil Cepacs no leilão realizado em agosto de 2025 por cerca de R$ 67 milhões e pagou uma multa de R$ 29,4 milhões para regularização do empreendimento — valores já reconhecidos pela Secretaria Municipal de Licenciamento.
De lá para cá, a empresa obteve junto à prefeitura o certificado de regularização, o alvará de aprovação de reforma e o alvará de execução de reforma, o que embasou a liberação da retomada da obra. Segundo a construtora, o empreendimento está praticamente pronto, faltando apenas a etapa de acabamento e alguns ajustes.
"Nessas condições, não subsiste fundamento suficiente para manutenção da ordem de paralisação da obra, razão pela qual fica revogada a tutela provisória exclusivamente nesse aspecto", descreveu a juíza Ana Carolina Gusmão de Souza Costa, da 10.ª Vara do Tribunal de Justiça de São Paulo, em despacho emitido em junho.
Já as vendas permaneceram vetadas pela magistrada, que procurou sanar dúvidas e confirmar que o processo administrativo de regularização na prefeitura tenha sido totalmente concluído, em decisão de última instância, sem pendências.
Nos últimos dias, a prefeitura respondeu que sua decisão administrativa foi definitiva, reconhecendo a regularidade da edificação até aqui. A única coisa que falta é a emissão do certificado de conclusão, documento emitido apenas pela prefeitura, só após a finalização das obras.
A São José recorreu à Justiça, pedindo também a liberação das vendas. Representada pelo escritório de advocacia Edgard Leite, a empresa argumentou que a manifestação da prefeitura demonstra que não há mais nenhum ato de regularização pendente. "Uma vez reconhecido pela própria administração pública que o certificado de regularização constitui ato administrativo final (...) apto a produzir todos os efeitos urbanísticos pertinentes, não subsiste fundamento jurídico para manutenção da restrição cautelar", afirmaram os advogados.
Já o Ministério Público concordou com a retomada das obras, mas manteve sua oposição à liberação das vendas por entender que ainda há algum risco para os compradores dos imóveis enquanto o certificado de conclusão não for expedido. "A proteção de adquirentes de boa-fé não se exaure enquanto pendente a emissão do certificado", afirmou a promotora Fabíola Moran. A paralisação ou continuidade das vendas aguarda agora decisão da juíza.
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