Incorporadoras buscam crédito em fundos especializados para driblar 'vácuo' de financiamento de obra
Gestoras compram lotes de apartamentos antes do início das obras e dão fôlego para avanço da construção; bancos só costumam entrar no financiamento dos edifícios após período de maiores riscos
Quando uma incorporadora decide subir um edifício residencial, o financiamento da obra é um componente chave para que todo o projeto, altamente intensivo em uso de capital, tenha condições de sair do papel. E a dinâmica para pagar essa conta é complexa. Isso porque os grandes bancos, que já são acostumados a colocar dinheiro nos projetos, têm na cartilha algumas regras claras antes do desembolso: o dinheiro somente chega depois de a empresa ter vendido uma alta porcentagem dos apartamentos e ter "tirado a obra do chão", o que historicamente cria um "limbo" para as empresas no início das obras.
Tem sido nesse nicho de mercado que fundos de investimento especializados estão atuando, com projeção de mais crescimento devido a uma expectativa de saques da poupança, de onde vem grande parte dos recursos de financiamento bancário para a construção civil. Esses fundos buscam crescer nesse mercado, com alguns mirando novas captações.
Ações de incorporadoras despencam com incerteza sobre corte de juros
Danilo Ribeiro, sócio da gestora Paramis Capital, que também tem participado desse tipo de financiamento para as obras, afirma que a análise do projeto e do risco da incorporadora são trabalhos fundamentais para se gerir o risco embutido no negócio. "Sempre olhamos o histórico para fazer esse tipo de operação", comenta.
Como forma de mitigar eventuais riscos, a Paramis estrutura a operação de financiamento adquirindo uma parcela dos apartamentos quando a obra ainda está no chão, mas com uma opção de venda das unidades de volta para a incorporadora caso algumas condições não sejam atendidas, como ritmo de venda ao consumidor final. "Temos tido uma receptividade boa. É de fato um dinheiro que alavanca a obra e faz sentido para a incorporadora", diz.
Já a HSI, gestora especializada em crédito ao setor imobiliário, está começando a analisar a atuação no segmento residencial. "A gente entende que agora é o momento", comenta o sócio da empresa, Fernando Gadelho. Ele afirma que os bancos, no atual cenário econômico, com muitas incertezas e juros altos, estão ainda mais seletivos para o desembolso. "E as incorporadoras não querem só uma modalidade de financiamento", diz. O ponto, segundo ele, é um equilíbrio entre os riscos - exatamente por conta do contexto macroeconômico, o que pode levar a um "preço do crédito" mais alto.
Racional
A entrada desse capital faz muito sentido para as incorporadoras porque existe uma alta necessidade de capital e um vácuo de entrada de dinheiro no início da obra. O professor da FGV, especialista no setor imobiliário, Alberto Ajzental, explica que os bancos querem mitigar tanto os riscos de mercado, quanto os da incorporação para colocarem dinheiro.
Assim, apenas dão o crédito com a equação fechada entre o sucesso de vendas no lançamento e obras já em um estágio mais avançado, o que significa a primeira ou até mesmo a segunda laje já construída. É por isso que a incorporadora tanto precisa do dinheiro no início da obra, abrindo espaço para novas estruturas de capital sejam bem aceitas no mercado.
Por se tratar de um negócio que é altamente intensivo de capital, o retorno à incorporadora acontece após a entrega das chaves, momento do chamado "repasse", que é quando o banco procura os clientes para fazer o financiamento dos 80% do valor do imóvel ainda não pago e o apartamento é dado como garantia. O banco, em contrapartida, paga a incorporadora. "É só nessa hora que a incorporadora verá a cor do dinheiro. Até o repasse, o fluxo é negativo", afirma.
