Moradores perceberam que o apartamento ao lado recebia pessoas diferentes quase toda semana, o proprietário disse que poderia alugar sua unidade para quem quisesse e a discussão chegou a um ponto que hoje está sendo analisado pelo próprio STJ

As malas com rodinhas passaram a ser o som mais frequente do corredor onde Elisa morava. Algumas pessoas procuravam a senha do portão, outras telefonavam ao proprietário da unidade vizinha, e quase toda semana os rostos mudavam. Os moradores pediram uma conversa. O dono respondeu que pagava condomínio e podia alugar seu apartamento pelo período que considerasse adequado. Elisa abriu a convenção do prédio: a destinação ali era residencial, mas não havia uma frase nomeando aplicativos ou proibindo expressamente estadias curtas. Justamente esse espaço entre duas leituras transformou a reunião em algo maior que uma reclamação sobre barulho.

O que os vizinhos questionavam de fato?

Elisa anotou situações concretas: entregas direcionadas ao apartamento errado, visitantes sem instruções de entrada e chamados à portaria para confirmar reservas. Não apresentou cada pessoa com mala como ameaça. Outros moradores lembraram que hóspedes também podiam respeitar as regras; a dúvida era se uma atividade repetida, com alta rotatividade e aparência profissional, cabia na finalidade residencial estabelecida para o edifício.

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O proprietário, Gustavo, mostrou que cumpria taxas e mantinha o imóvel em boas condições. Disse que uma locação curta não fazia desaparecer o uso residencial de quem dormia ali. O síndico pediu que ambos levassem fatos, datas e o texto da convenção para uma reunião formal. Nenhum dos lados ganharia a discussão apenas invocando propriedade ou repetindo a palavra 'residencial'.

Por que a duração de cada estadia importa?

Uma pessoa pode alugar um imóvel por temporada e morar temporariamente nele. Outra situação é a exploração reiterada de estadias breves com troca constante de ocupantes e organização parecida com hospedagem. Em maio de 2026, ao julgar um caso concreto, a Segunda Seção do STJ considerou que essa exploração profissionalizada pode descaracterizar a destinação residencial e depender de previsão na convenção aprovada pelo quórum legal.

Elisa tomou cuidado ao ler a decisão. O prédio dela não fazia parte daquele processo e detalhes como a redação da convenção e a dinâmica das estadias poderiam alterar a análise. Gustavo também não estava obrigado a aceitar toda comparação sugerida na assembleia. Ambos passaram a discutir registros da unidade, a finalidade do condomínio e o procedimento para eventual mudança de regras, em vez de atribuir uma intenção ruim ao outro.

O que exatamente está pendente no STJ?

Em 26 de maio de 2026, foram afetados ao Tema Repetitivo 1.443 dois recursos sobre uma questão delimitada: basta a cláusula de destinação residencial para restringir locações de curta duração ou a convenção precisa de proibição expressa? Em 17 de setembro, o tribunal comunicou a suspensão nacional dos processos que discutem esse ponto. A explicação sobre a questão submetida ao julgamento repetitivo permite conferir o alcance da suspensão.

Essa cronologia importava na reunião. Uma decisão anterior oferecia parâmetros para certos casos; o tema repetitivo ainda aguardava uma resposta uniforme para a dúvida específica. Elisa não poderia dizer que toda locação curta havia sido definitivamente proibida. Gustavo não poderia concluir que bastava ser dono da unidade para afastar qualquer regra coletiva. Enquanto o tribunal não fixa a tese, litígios dependem de fatos e normas aplicáveis.

Como a assembleia tratou a convenção?

O síndico levou cópias do texto e pediu que os moradores separassem incômodos pontuais, passíveis de correção imediata, da mudança de uso que pretendiam discutir. Gustavo aceitou orientar ocupantes sobre acesso e silêncio, mas discordou de proibir reservas sem votação. Uma moradora lembrou que alterar a destinação de um edifício ou introduzir condições novas exige observar a lei, a convenção e o quórum próprio.

A conversa terminou com o registro dos problemas de portaria e a consulta jurídica sobre a redação existente. Não houve votação improvisada no fim de uma noite tensa. Elisa se surpreendeu ao perceber que o detalhe aparentemente burocrático, uma frase da convenção, era o centro da dúvida judicial. A diferença entre propriedade e regras de uso de um imóvel já aparecia em outras discussões cotidianas, embora com fundamentos próprios.

O corredor ficou em silêncio depois disso?

Não imediatamente. Na semana seguinte chegaram novas malas. Desta vez, os visitantes tinham instruções claras e entraram sem pedir senha aos vizinhos. Elisa ainda não concordava com a frequência das estadias; Gustavo ainda defendia sua atividade. A melhoria no acesso resolveu um problema prático sem responder à questão jurídica que continuava em aberto.

Elisa guardou a ata, os registros e o texto da convenção numa pasta. Quando outra vizinha perguntou se o tribunal já tinha decidido tudo, respondeu que havia uma decisão relevante de maio e um tema repetitivo ainda pendente, divulgado com suspensão em setembro. Foi a resposta menos satisfatória para quem queria um sim ou não naquela noite, mas a mais fiel ao ponto que o edifício precisava compreender.

Que pergunta Elisa levou para a próxima reunião?

Ela pediu que a administração informasse o procedimento para registrar problemas concretos de segurança e convivência sem divulgar dados dos ocupantes. Também sugeriu que a pauta jurídica ficasse escrita em termos precisos: a cláusula residencial existente, a frequência de estadias e as possibilidades de deliberação do condomínio.

Gustavo participou da reunião e apresentou os próprios registros. Nenhum deles saiu com garantia de vitória judicial. Saíram com uma dúvida mais bem formulada e medidas de acesso que podiam ser implementadas enquanto aguardavam uma orientação mais uniforme. A ata terminou sem sentença imaginária para um processo que o prédio sequer havia iniciado.