Reforma Tributária redefine cenário para donos de imóveis
A partir de 2027, pessoas físicas com múltiplos imóveis enfrentarão novas regras fiscais que podem alterar a rentabilidade de investimentos imobiliários
A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 inaugura uma nova etapa na forma como o Brasil tributa o patrimônio imobiliário. Embora o Ministério da Fazenda assegure que não haverá criação de impostos específicos para o setor, a substituição dos tributos atuais pelo Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual) pode gerar impactos diretos para quem possui múltiplos imóveis, seja para uso próprio ou como fonte de renda.
De acordo com o advogado Maurício Lindenmeyer Barbieri, o tema merece atenção especial por três razões centrais. A primeira é a possibilidade de dupla tributação, em que proprietários com mais de três unidades ou receita anual superior a R$ 240 mil passarão a pagar, além do Imposto de Renda, os novos tributos IBS e CBS sobre aluguéis.
"Estamos falando de um acréscimo de aproximadamente 8,4% na carga tributária, o que pode transformar investimentos hoje rentáveis em operações deficitárias", avalia.
O segundo ponto é o impacto sobre imóveis próprios. Segundo o especialista, o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro estabelecerá valores de referência atualizados que poderão ser utilizados pelos municípios como base para o cálculo do IPTU. "Áreas que se valorizaram nas últimas décadas podem ter aumentos na tributação", explica.
Prazo: dezembro de 2026
O terceiro aspecto é considerado pelo advogado como o mais crítico: decisões tomadas até 31 de dezembro de 2026 serão irreversíveis. "O chamado redutor de ajuste, mecanismo que protege o valor histórico de aquisição em vendas futuras, exigirá escolha definitiva entre usar o custo de aquisição corrigido ou o valor de referência oficial. Uma decisão equivocada hoje pode custar valores expressivos em uma venda daqui a dez anos", alerta.
Além disso, a modernização dos mecanismos de fiscalização deve ampliar a capacidade da Receita Federal de identificar inconsistências. O cruzamento automático de dados entre o Cadastro Imobiliário e outros sistemas governamentais aumentará a probabilidade de detecção de divergências fiscais.
"Contratos informais e arranjos não declarados, que historicamente representam parcela significativa do mercado de locações, estarão sob maior risco de autuação", observa.
Vale a pena abrir uma Holding ou PJ?
Entre as estratégias discutidas no mercado, Barbieri ressalta que a constituição de pessoa jurídica para administrar imóveis aparece como alternativa entre os proprietários. Ele explica que, no regime de lucro presumido, a tributação gira em torno de 11% sobre a receita bruta de aluguéis. Já a pessoa física pagará Imposto de Renda entre 10% e 18%, somado aos novos 8,4% de IBS e CBS, podendo alcançar carga total de até 26%.
"A economia real pode ficar entre 5 e 10 pontos percentuais, significativa em carteiras robustas, mas nem sempre suficiente para justificar os custos", afirma Barbieri.
Segundo ele, a constituição de empresa começa a compensar em casos de receita mensal acima de R$ 20 mil, carteiras com seis ou mais imóveis ou atividades profissionais ligadas à compra, reforma e revenda.
"Para pequenos investidores, com dois a quatro imóveis e receita inferior a R$ 10 mil mensais, a estratégia pode não compensar. Os custos cartorários, eventuais cobranças de ITBI e a manutenção mensal com contabilidade especializada podem superar os benefícios", destaca.
Como é possível se preparar agora?
Com as mudanças previstas para 2027, Barbieri recomenda que os proprietários iniciem desde já a preparação. A regularização de contratos informais e aluguéis não declarados é prioridade, diante do cruzamento de dados que será implementado nos próximos anos. Também é essencial reunir escrituras, recibos e comprovantes de ITBI, documentos necessários para a escolha definitiva do redutor de ajuste até dezembro de 2026.
Outro ponto é a análise do enquadramento tributário. Quem possui mais de três imóveis ou receita anual superior a R$ 240 mil deve avaliar se reduz a carteira, constitui pessoa jurídica ou se prepara para as obrigações do novo regime. "Sem clareza sobre a situação atual, qualquer planejamento é especulação", afirma o advogado.
Barbieri destaca ainda que a documentação histórica merece atenção especial. "Esses papéis, muitas vezes guardados por décadas, definirão o valor do redutor de ajuste e, consequentemente, a tributação em vendas futuras. Quem não conseguir comprová-los pode ter que pagar impostos desnecessários por toda a vida", explica.
Para patrimônios significativos, o especialista recomenda investimento em análise técnica especializada. Segundo ele, o custo de consultoria representa fração mínima diante dos valores em jogo. "Uma decisão equivocada sobre o redutor de ajuste ou sobre a estruturação societária pode comprometer a rentabilidade", resume.
O Ministério da Fazenda, por sua vez, afirma que a Reforma Tributária deve reduzir a carga sobre o setor imobiliário, com alíquota 70% menor nas locações e 50% nas demais operações, além da aplicação de redutores sociais e de ajuste. A pasta reforça que não há criação de novos tributos, mas sim substituição dos atuais pelo IVA dual.
Na avaliação de Barbieri, o mercado imobiliário brasileiro encerra um longo ciclo de informalidade tolerada. A nova realidade tributária, diz ele, não comporta improvisações. "Exige conformidade técnica e planejamento estruturado", conclui.
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