Por que apartamentos em SP estão cada vez menores? E como é viver nesses imóveis?

O casal Luan e Gil não queria mais perder horas no trajeto para o trabalho. Ao procurar uma alternativa, decidiu compactar a própria vida, de uma casa para 24 m². E junto de uma gata e uma cachorrinha. A ideia inicial não era essa, mas era o que cabia no orçamento. Experiências do tipo são cada vez mais comuns na cidade de São Paulo, que vive um movimento de migração interno: de residências de maior porte para apartamentos pequenos.

Um ou mais dormitórios, para baixa ou alta renda, as habitações estão em dimensão cada vez menor. Hoje, 76% dos lançamentos na capital paulista têm até 45 m², enquanto opções amplas tendem a ser um luxo nos centros urbanos. Os motivos são variados, envolvem mercado imobiliário, custo, mudanças comportamentais e redução no tamanho das famílias.

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Nem mesmo a pandemia e a vontade de parte da população em viver em áreas mais amplas abalaram a tendência. A metragem média das unidades de até um dormitório na cidade caiu 40% em uma década, por exemplo, de 46,1 m² para 27,5 m², em 2021, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Os apartamentos de dois dormitórios perderam mais de 13 m², de 57,5 m² para 42,3 m², no mesmo período.

A consequência dessa compactação é uma mudança nos padrões da moradia. Há uma tendência de redução no número de cômodos, cada vez mais integrados, em que um mesmo espaço é sala, cozinha, área de serviço e o que mais precisar. Por outro lado, outros estão quase em extinção, como lavanderia, escritório, cozinha segmentada e até corredores, enquanto as varandas estão quase onipresentes. As janelas, a altura do pé direito e outros aspectos que impactam na iluminação, ventilação e confortos térmico e ambiental também reduziram ou foram impactados.

A mudança nem sempre resulta em uma adaptação tão fácil para os novos moradores, que medem centímetro por centímetro e, por vezes, recorrem à troca de dicas na internet e à contratação de especialistas em reforma. Enquanto alguns se dizem satisfeitos com a situação e não querem trocar para um espaço maior tão cedo, outros falam nas limitações de viver em espaços reduzidos.

Para o maquiador Luan Siqueira Freitas, de 27 anos, e o atendente Gil Lima da Silva, de 28 anos, a mudança para um microapartamento exigiu adaptação de todos. "Nossa sala (anterior) era do tamanho do apartamento (novo)", compara Luan.

O casal pesquisou referências nas redes sociais, visitou decorados e desenhou o próprio projeto. Todos os móveis da casa em que viviam anteriormente foram doados ou vendidos, por causa das dimensões. "Para conseguir me localizar em um lugar tão pequeninho, eu me esbarrava o tempo inteiro", comenta Luan.

A cachorrinha Atena foi a que mais teve dificuldades, descontando na mobília, mas ganhou passeios no condomínio para compensar a falta do quintal. Agora, o casal não tem planos de uma nova mudança e diz que "pensando bem, cabe tudo."

Já a secretária Janaína Wagner, de 29 anos, divide o apartamento de 34 m² e dois quartos com o marido e o filho de 3 anos. Anos atrás, havia adquirido um imóvel maior, de 56 m², mas a incerteza trazida pela pandemia a fez trocá-lo por um de menor porte. "Nosso apartamento é pequeno e tem tudo o que a gente precisa", avalia. "Tem um sofá confortável, tem cozinha, tem cama de casal normal. Pra que mais?"

Assim como Luan e Gil, ela também compartilha a experiência de viver em apartamento pequeno no Instagram. Perfis em que os moradores narram as dúvidas e desafios para esse tipo de moradia têm se popularizado nos últimos anos. "Montei para guardar as minhas inspirações e tirar dúvidas de outras pessoas", conta Janaína.

Já a advogada Donata Alencar, de 33 anos, e o marido fizeram o caminho inverso. Ela deixou um studio de 22 m² para morar na casa da sogra. Um dos principais motivos foi o convívio ininterrupto (e barulhento) com a adesão ao home office.

"A gente trabalhava fora. Chegava em casa, assistia Netflix, descansava, era tranquilo", conta. "Com a pandemia, ficou um pouco estressante duas pessoas trabalhando no mesmo ambiente, o dia todo no telefone. E a rotina estressante de dormir e trabalhar no mesmo ambiente…"

Quando o enteado de Donata começou a morar com o casal, a mudança já cogitada foi decidida, a fim de garantir privacidade a todos. "Saímos de 22 m² para 200 m²", compara. O studio foi colocado para locação de curta duração. "Ele atende mesmo casal e solteiro. Não sei se contempla para quem tem família."

Ao mesmo tempo, apartamentos menores resultam em mudanças de hábitos. Um artigo de pesquisadores da FGV, de 2016, identificou de redução no consumo, por não ter onde guardar, até restrições a visitas e maior frequência de atividades variadas fora da residência, por exemplo.

'Comprei um studio e não sei por onde começar'

No mercado imobiliário e entre pesquisadores, as novas configurações de família são citadas como influência também na compactação das habitações. Segundo o IBGE, por exemplo, o número de pessoas que moram sozinhas aumentou 43% em 10 anos. Esse grupo inclui solteiros, divorciados, idosos que enviuvaram e pessoas que decidiram não residir junto com o cônjuge. Há, ainda, perfis de coabitação que ganharam mais espaço, como a residência com amigos e conhecidos (para além dos jovens universitários) e casais com um ou nenhum filho.

É esse o perfil dos clientes que buscam o arquiteto Glaucio Gonçalves, especializado em apartamentos compactos. Segundo ele, dos 180 trabalhos nos últimos dois anos, praticamente todos eram para jovens e casais que compraram o primeiro imóvel, saindo da casa dos pais ou do aluguel.

"'Comprei um studio e não sei por onde começar'. Essa é a pergunta que recebo pelo menos umas 10 vezes por dia", relata." Chegam lá (para a vistoria ou pegar as chaves), e é um quadradinho de 20 m², 30 m². Bate o desespero."

O arquiteto avalia não somente o espaço, mas o perfil dos moradores. É um espaço tão pequeno que, para cada cantinho, precisa saber por que se está fazendo aquilo", diz. Entre as alterações mais comuns, estão a retirada da porta da varanda, a instalação de portas de correr e a encomenda de móveis multifuncionais e planejados.

Um dos projetos mais recentes foi para um microapartamento de 10 metros quadrados, igualzinho ao que viralizou na internet meses atrás. Segundo ele, a proposta vai deixar o espaço mais funcional e alinhado ao perfil da futura moradora. "É só para uma pessoa. Se for uma pessoa e um passarinho, já não dá."

Apartamentos estão menores, mas seguem pouco flexíveis

Os apartamentos estão encolhendo, mas seguem um mesmo padrão há mais de um século. "Ficou, de certa forma, ultrapassado. As famílias mudaram, as necessidades mudaram completamente, a tecnologia foi sendo inserida", comenta Simone Villa, professora de Arquitetura e Urbanismo na Universidade Federal de Uberlândia (UFU) e coordenadora do grupo de pesquisa Morar.

"A pandemia trouxe uma reflexão muito grande sobre isso. As pessoas passaram muito tempo em casa e puderam ver como os espaços estão desatualizados", avalia. "Isso impacta na saúde das pessoas. A falta de espaço e privacidade impacta nas relações."

Há pouca flexibilização das plantas, diferentemente do que ocorre no setor corporativo, por exemplo, desde as instalações elétricas à divisão dos espaços, como portas que não abrem completamente ao serem parcialmente bloqueadas pelo mobiliário. "Poderia permitir intervenções mais rápidas. Em vez de alvenaria, com painéis mais leves, pré-fabricados, com qualidade acústica e que possam ser removidos modificados", compara.

Plantas de apartamentos passaram por transformações

A redução na metragem dos apartamentos foi ainda maior se comparada a décadas ainda mais distantes na avaliação do professor de Arquitetura Urbanismo e coordenador do Núcleo de Estudos de Habitares Interativos (Nomads) da USP São Carlos, Marcelo Claudio Tramontano. "Os intermediários foram os que mais perderam."

Além da migração de parte dos espaços (como a lavanderia) para as áreas comuns dos condomínios, ocorreram também transformações na distribuição do espaço interno. Nos compactos, a mesa de refeições virou um balcão, que ocupa o espaço de uma parede, enquanto a área de serviço é uma extensão da pia da cozinha, por exemplo. Em paralelo, as varandas ganharam terreno. "Utiliza-se um guarda-corpo, que é barato, e se amplia a área, mas, na verdade, isso diminuiu a sala."

Nas habitações de famílias com filhos, os quartos se tornaram mais do que um local de descanso e estão ainda mais individualizados. Também são o local de estudo, home office, entretenimento e até refeições rápidas, alguns até com frigobar. "Passa a ser um conjunto de apartamentos individuais", comenta Tramontano. Ao mesmo tempo, as novas tecnologias e a maior oferta de móveis e eletrônicos reduzidos e multifuncionais (do computador à cama retrátil) contribuíram para a compactação.

Por outro lado, como consequência, o arquiteto cita a busca de uma parte da população em busca de unidades mais antigas, por terem qualidade ambiental, pé direito alto e espaços mais generosos. Outro movimento já noticiado pelo Estadão é a profusão de "self storages" como extensão dos apartamentos.

Mercado e incentivos legais

Como o Estadão mostrou, São Paulo vive um boom com 250 mil unidades pequenas lançadas em seis anos, por influência de uma redução recorde de juros (2018-2020) e de um decreto municipal que permitiu que os studios fossem classificados como não residenciais e dessem acesso a incentivos do Plano Diretor, dentre outros fatores.

Números expõem essa miniaturização. As unidades até 30 m² foram de 10% para 22% do total dos lançamentos em quatro anos, enquanto as de 30 a 45 m² subiram de 49% para 57%, no mesmo período, segundo dados compilados pelo anuário do sindicato das empresas do setor imobiliário (Secovi-SP). Em valores, os lançamentos de até R$ 240 mil foram de 25% para 41% dos lançamentos, enquanto caíram os de R$ 240 a R$ 500 mil, de 43% para 36%.

Entre os imóveis já existentes, os apartamentos pequenos são uma parcela menor da oferta. Um levantamento feito pela Zap Imóveis a pedido do Estadão, por exemplo, identificou que as unidades de até 50 m² foram 21% das ofertadas para o aluguel e 12% para a venda na plataforma do grupo, um dos principais do setor.

Contexto econômico

Professor de Arquitetura e Urbanismo na Mackenzie, Antonio Claudio Fonseca associa o avanço dos apartamentos pequenos ao contexto econômico, com a perda do poder de compra e a crise vivida por parte da população. Embora o metro quadrado dos compactos seja mais caro, o preço final acaba mais acessível, especialmente por meio de financiamentos. "Décadas atrás, um apartamento de um quarto era exceção. Isso foi se transformando?, comenta.

Ele destaca que a compactação é um processo que ocorre há anos, no Brasil e no exterior. "São Paulo lidera esse processo porque a velocidade aqui em tudo é maior, a capacidade de dinheiro, o financiamento, a construção."

Diretor de Incorporação da Setin Incorporadora, Eduardo Pompeo comenta que os lançamentos da empresa passaram por uma "mudança muito grande", especialmente nos últimos 15 anos. "Muita gente achava impossível morar em um apartamento de 20 m²", comenta.

"Antes, três ou quartos dormitórios partia de 180 a 200 m² para cima, hoje a gente consegue bons três dormitórios acima de 80 m²." Ele avalia que serviços sob demanda, de hospedagem, transporte e delivery de alimentos influenciam nesse movimento, tanto pelo aluguel para curta duração quanto para dispensar uma maior estrutura de cozinha e geragem.

Já a MPD Engenharia avalia que a redução nos espaços abrange todos os mercados, mesmo o de apartamentos maiores e de alto padrão. "A gente pensa em compatibilizar, mas sem afetar a experiência do cliente", explica Allan Caetano, especialista em inteligência da incorporadora. A empresa aposta, contudo, em opções menos compactas. "Temos área vendável para fazer studio, mas preferimos privilegiar os de dois e três dormitórios, que era o cliente que queríamos atingir."

Entre os compradores, principalmente dos compactos, grande parte da procura é de investidores. O empresário Mario Henrique Meireles, de 38 anos, é um exemplo de quem se voltou a esse mercado recentemente, com o objetivo de comprar duas unidades por ano, todas pequenas e na região central, a fim de serem disponibilizadas para aluguel de curta temporada, como "hotelaria".

Ele conta que investia em outros ativos, mas, após algumas perdas na pandemia, viu os imóveis compactos como uma estratégia mais certeira. "Esse de 16 m², quando olhei, pensei: É um Ibis (em referência à rede hoteleira), é isso que eu quero", comenta sobre uma das compras mais recentes.