Protesto de condôminos inadimplentes em Minas Gerais

Uma nova resolução vai facilitar a vida de muita gente em Minas Gerais. No dia 28 de janeiro deste ano, entrou em vigor a lei estadual nº 23.204/18, que altera as regras para cobranças de taxas e emolumentos cartoriais no estado, passando a ser gratuito. A norma eliminou a necessidade de pagamento antecipado das custas cartoriais do protesto para o credor privado, tendo como principal meta auxiliar a recuperação do crédito, diminuindo os índices de inadimplência.

Entendendo a lei

A Lei Estadual nº 23.204/18, conhecida como "Lei da Postergação", alterou a Lei nº 15.424/2004, que fixou a contagem, a cobrança e o pagamento de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro de Minas.

A nova lei modifica regras de cobrança de emolumentos e taxas notariais, nos casos de protesto de títulos e documentos de dívida. A lei que antes era válida apenas para protestos de títulos públicos, agora beneficia também o setor privado.

*Apesar de a lei Federal nº 9.492/97 (Lei de Protestos) já determinar que o responsável legal pelo pagamento das custas dos cartórios pelo serviço do protesto é o devedor, em Minas, porém, os cartórios exigiam que esses valores fossem antecipados pelo credor privado.

Protesto mais fácil

Quando se mandava o título para o cartório, a dívida aumentava, porque os custos do protesto tinham que ser pagos antecipadamente pelo credor. Se o devedor não pagasse a dívida, ele acabava ficando com o ônus do protesto.

Com a nova lei, os protestos poderão ser feitos sem que haja gasto algum. Agora, quando um credor registrar um título, ele não vai precisar pagar de forma antecipada as custas relativas àquela cobrança. Quem vai arcar com esses custos são os devedores. O credor só terá despesa, no entanto, se mandar indevidamente o título para o cartório e tiver que  retirá-lo.

*A mudança deve fomentar a opção pelo protesto, já que a proposta é a de que o custo passe a ser pago pelo devedor.

O que pode ser protestado?

Títulos que podem ser protestados:

• Cheques;
• Duplicatas;
• Notas promissórias;
• Sentenças judiciais;
• Cotas condominiais.

Vale lembrar que os documentos de dívida e demais títulos de crédito apresentados para protesto gratuito nos cartórios deverão obedecer aos requisitos exigidos em lei. Eles serão submetidos à avaliação por parte dos cartórios, sendo aceitos caso não apresentem nenhum vício que possa inviabilizar o protesto.

Benefícios

Nesse momento em que a economia se encontra em baixa, o credor é beneficiado, principalmente pelo fato de poder diminuir sua inadimplência sem a necessidade de dispor de nenhum valor. Ele vai utilizar gratuitamente todo o serviço do protesto, e não terá nenhum custo para isso.

Essa nova modalidade possivelmente diminuirá a inadimplência, uma vez que todo devedor que não cumprir a sua obrigação e tiver que ir ao tabelionato, seja para pagamento da dívida ou pedido de cancelamento do registro do protesto, ele é que será o responsável por essas despesas. Terá que pagar o título e os emolumentos de cartório e isso, consequentemente, aumentará o valor da dívida; um custo a mais para o seu bolso.

Prazo

A partir do momento que o devedor recebe a notificação do cartório, ele vai ter três dias úteis para efetuar o pagamento da dívida. Os valores que serão cobrados, sejam para liquidação ou cancelamento, vai depender da faixa em que se encontrarem os títulos.

Inadimplência em condomínios

A inadimplência condominial é um sério e desgastante desafio enfrentado por síndicos e administradoras de condomínios de todo o país. Muitas das vezes, recorre-se à via judicial, já que o diálogo não surte efeito.

Como dito anteriormente, os encargos condominiais estão entre os títulos protestáveis, por isso o protesto extrajudicial continua sendo uma ótima alternativa para a recuperação do dinheiro devido.

Agora, com a Lei 23.204/4-18, os condomínios de Minas Gerais terão mais facilidade para a cobrança da dívida, podendo fazer o protesto gratuito.

Documentos para serem apresentados pelos condomínios

Para que os condomínios possam cobrar seus devedores através do protesto extrajudicial, devem apresentar o original ou cópia autenticada dos seguintes documentos:

• Ata da assembleia geral em que se encontra a autorização para o síndico promover o protesto das cotas condominiais;
• Convenção de condomínio;
• Ata da assembleia geral de eleição do síndico e definição da taxa de condomínio devidamente registrada;
• Comprovante de inscrição do condomínio no CNPJ;
• Planilha atualizada do montante devido pelo condômino.

Quem é o devedor: proprietário ou locatário?

O síndico ou a administradora de condomínios deve apresentar como devedor o proprietário da unidade, mesmo havendo um contrato de locação vigente, conforme jurisprudência majoritária dos tribunais.

Assim, as despesas condominiais são devidas pelos condôminos e não pelos locatários, que são responsáveis pelo pagamento da taxa de condomínio, repassada através do contrato; obrigando as partes contratantes, não a entidade condominial.

Reduzindo a inadimplência

O protesto gratuito é uma medida que está trazendo benefícios para os credores em Minas, inclusive para os condomínios e aí ajudar a reduzir a inadimplência e fortalecer o fluxo de caixa.

Portanto, os devedores devem ficar atentos aos seus débitos. É interessante procurar pelos credores e fazer a renegociação da dívida, já que com a gratuidade, possivelmente haverá grande número de protestos.

A importância de uma administradora

Lidar com a inadimplência dentro dos condomínios é um trabalho bastante desgastante. Nesse contexto, a administradora tem um importante papel de apoio ao síndico.

A Seu Síndico Administradora de Condomínios possui uma equipe comprometida em solucionar eventuais problemas que possam ocorrer no condomínio. A empresa realiza a cobrança de inadimplentes de forma amigável, evitando, ao máximo, custos jurídicos, auxiliando o síndico, seja ele profissional ou morador, durante o exercício nas várias questões operacionais e administrativas do dia a dia de um condomínio.

A Seu Síndico disponibiliza ferramentas de controle e acompanhamento para melhorar a tomada de decisão pelo síndico, já que a gestão condominial cada vez mais necessita ser realizada de maneira profissional, com ética e competência.

Tanto o síndico quanto as administradoras lidam com várias situações complexas dentro do condomínio. Por isso, deve haver uma parceria entre eles, realizando um trabalho íntegro e transparente. Isso fará toda a diferença na gestão condominial.

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