Novas mudanças da Lei de Uso do Solo na Cidade de São Paulo deverão afetar o mercado imobiliário
Está em pauta, na cidade, a construção de prédios mais altos, apartamentos maiores e com mais vagas
Com a defesa de adaptação de regras de construção de moradias à realidade da capital paulista, agora em janeiro foi apresentado um projeto de iniciativa da Prefeitura, com alterações pontuais na Lei de Zoneamento de São Paulo. Entre os ajustes, estão apartamentos maiores e com mais vagas nas áreas denominadas eixos de transporte e a liberação de prédios mais altos no miolo dos bairros. Além disso, a Prefeitura também propõe a redução de cerca de 30% no valor de contrapartida paga por empresas que constroem acima do limite definido por lei.
De acordo com o especialista Mário Paes Landim, advogado da MPLandim, escritório especializado em direito imobiliário, a expectativa da municipalidade é de que os ajustes ajudem na retomada do mercado e estimulem maior oferta, assim como flexibilize construtores e incorporadores em negociar esses novos imóveis. Porém, existem algumas ressalvas importantes para que o resultado a longo prazo seja benéfico.
"Esses ajustes tendem a estimular a construção, assim como a venda de imóveis. Todavia, ao meu ver, a municipalidade, juntamente com o estudo técnico-econômico, deve elaborar estudos jurídicos e socioambientais antes de qualquer iniciativa. De modo que a saturação populacional de um bairro leve em conta a rede de serviços públicos e privados disponíveis e, muito especialmente, a mobilidade urbana", destaca Mário Paes Landim.
A análise dos ajustes mostra que estimular a oferta é importante, assim como o pensamento em soluções de moradia como um todo e não apenas para uma faixa da população. "A Lei de Incorporações Imobiliária, o Estatuto das Cidades e o Minha Casa Minha Vida, são exemplos de regras maravilhosas que podem socorrer as cidades quanto ao déficit habitacional de sua população. Elas podem e devem ser pensadas para atender a classe média que quer trocar de moradia, mas, também, precisam atender às necessidades urbanas das populações mais frágeis habitacionalmente", comenta o advogado da MPLandim, escritório especializado em direito imobiliário.
Caso sejam colocadas em prática, as mudanças tendem a ser percebidas em curto prazo pela população, construtoras e incorporadores, porém, a ausência de um amplo estudo junto a estes três setores envolvidos, de modo a conjugar o interesse de toda a comunidade, poderá resultar no benefício de pequenos grupos privados, que certamente não reverterão seus ganhos no preço final dos imóveis e nem em benefícios para a Cidade.
De um ponto de vista mais técnico, modificações no uso do solo refletem apenas a forma de utilização, mas não representam qualquer certeza de que o solo será edificado e nem mesmo se a edificação será útil e vendável. Exemplos a serem seguidos são as demandas previamente exigidas pela Caixa Econômica Federal junto ao Minha Casa Minha Vida - Entidades, em que, quando o financiamento da obra é liberado, todas as unidades já devem ter sido aprovadas e vendidas.
"Embora, evidentemente, não seja o único, acreditamos que o método de antecipação da demanda já merece ser pensado como altamente capaz de uma boa administração do uso do solo, visto que tanto do ponto de vista econômico, quanto social, urbanístico e de dispersão da burocracia, o método da demanda dá a certeza de um resultado positivo, porque sendo a venda o objeto final, todos os requisitos para um bom empreendimento já devem ter sido preenchidos no início das obras" finaliza o Landim.
Em 2017, o mercado imobiliário teve um início de recuperação. De acordo com o Secovi-SP, o aumento nas vendas de lançamentos em São Paulo chegou a 95,31% na comparação de vendas de novembro de 2017 com o mesmo período de 2016. Além de retomada pós-crise econômica, o crescimento está ligado, também, à queda nos juros e à leve baixa nos preços de venda, que no acumulado de 2017 caíram em torno de 2,9% para residenciais e 6,8% para comerciais (dados Fipe). São Paulo tem o segundo maior preço de m² do país, com média de R$ 8.745.
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