Home office ainda não assusta fundos imobiliários, mas está no radar do setor
Para o segmento, regiões mais valorizadas, como a Faria Lima, tendem a mostrar resiliência na ocupação de espaços corporativos mesmo com o trabalho remoto; no entanto, especialistas já falam em reformas e devoluções
Por um lado, a adoção do home office ou de um modelo híbrido de trabalho a partir da pandemia da covid-19 acendeu um sinal amarelo no mercado imobiliário de março do ano passado para cá. Por outro lado, os fundos imobiliários que investem em lajes corporativas observam este alarme com atenção, mas sem desespero. Entre gestores de fundos e consultores, a opinião é semelhante: regiões mais valorizadas, o que em São Paulo inclui a da Faria Lima, tendem a mostrar resiliência na ocupação de espaços corporativos.
Para Felipe Solzki, sócio e gestor de fundos imobiliários da Galapagos Capital, o mercado negocia com desconto pela incerteza no cenário, mas não tem observado devoluções de imóveis por conta da migração de empresas para o modelo não presencial. "Há exceções, certamente, mas o que está virando consenso é que o modelo de home office e as outras ferramentas vão ser adotados como complemento", afirma. "Ninguém está tomando a decisão, ainda, de qual será o modelo. Quem está devolvendo é porque faz parte da estratégia, ou está reduzindo funcionários."
Ou seja: a decisão de reduzir espaços não está sendo tomada agora, porque o momento ainda não chegou. "Ninguém está pensando ainda em devolver uma área antes de implementar um novo modelo, seja híbrido ou home office", argumenta o gestor. "Fora o custo de devolver, conseguir uma grande área, contínua, é muito difícil."
No entanto, Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas, considera que essa redução acontecerá. "Quando todo mundo estiver vacinado, tiver passado o lockdown, a economia vai estar pior. As empresas vão otimizar seus espaços", diz o professor. Ajzental estima que para as empresas, cada funcionário custe entre R$ 1,5 mil a R$ 2 mil por mês em escritórios localizados em lajes corporativas nobres em São Paulo. A conta inclui despesas gerais e com aluguéis de cerca de R$ 100 por metro quadrado, considerando uma área de 12 metros quadrados por pessoa nos espaços corporativos.
O professor acredita que o layout dos escritórios deve mudar. "Os escritórios são importantes para a criatividade, as reuniões presenciais são melhores que as virtuais", aponta. "As empresas vão abrir mão de parte da área, vão otimizar o que tiverem". Segundo ele, até o tradicional espaço do café entra para a conta: é importante para estimular interações de pessoal.
Devoluções e aumento de estoque
O ano de 2021 ainda deve ser marcado por uma quantidade relevante de devoluções de imóveis corporativos na capital paulista, estima a diretora da divisão de escritórios da consultoria JLL, Yara Matsuyama. Esse movimento é um reflexo do home office e da falta de clareza sobre o prazo para retomada das atividades nas sedes, mas também pesa a situação financeira delicada de algumas empresas, que podem preferir mudar para prédios com um custo-benefício mais interessante.
Ainda assim, os eixos nobres para escritórios na cidade, como Faria Lima, Itaim e Juscelino Kubitschek - onde há só 10% das áreas vagas - mostram mais resiliência de preços e condições para os novos contratos. Fora dessas regiões, no entanto, a vacância pode chegar a até 30%, e os novos contratos são marcados por descontos e carência no pagamento do aluguel, conta Matsuyama. Na média, São Paulo fechou 2020 com vacância de 20% nos escritórios, ante 15% no fim de 2019. Uma área de 25 mil metros quadrados foi devolvida durante a pandemia, segundo a JLL.
Pela ótica dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados em lajes corporativas, há preocupação com o aumento da quantidade de imóveis em regiões como a Marginal Pinheiros e as avenidas Chucri Zaidan e Berrini. Solzki aponta que nestas áreas, não tão nobres quanto a Faria Lima, a quantidade de imóveis vagos pode se acentuar por causa dos imóveis que estão ficando prontos. "Há preocupação com as entregas de novas áreas até o fim de 2021, relevantes se comparadas com o estoque atual", diz.
Pelo lado positivo, a diretora conta que o ano começou movimentado no fechamento de contratos, a despeito do agravamento da pandemia. "O mercado ficou bem parado na metade do ano passado. Nos meses seguintes, essa resistência foi caindo e agora as empresas querem saber quais as oportunidades de locação", conta. "O fato de ter começado a vacinação cria uma positividade em relação à expectativa de retorno das atividades, apesar desse momento de fechamento do comércio."
Solzki, da Galapagos, comenta que ainda assim tem se posicionado de forma defensiva no setor de lajes, buscando edifícios de maior qualidade e localização. "Os preços não estão tão descontados, mas vemos mais oportunidades e com nível de segurança maior", afirma. Nas regiões secundárias, as possibilidades de entrada são grandes, assim como o risco. Segundo relatório de fevereiro, o fundo de fundos imobiliários da Galapagos alocava apenas 3,9% dos recursos em escritórios.
Ânimo 'de lado
Diante do ambiente de crise, há mais cautela no fechamento de negócios. Transações como a aquisição de prédios de escritórios levam mais tempo para progredir por conta da insegurança sobre os rumos do mercado. Os compradores têm pedido aos vendedores uma garantia de renda, isto é, o compromisso de um pagamento temporário correspondente às perspectivas de locação do edifício. Esse é um mecanismo bastante acionado em épocas de incerteza sobre o futuro do setor, como a atual.
"O ânimo dos investidores para escritórios está mais de lado. Com esse atraso na retomada da economia, voltam as dúvidas sobre o ritmo da ocupação e os valores de locação", comenta o fundador e sócio da gestora VBI, Rodrigo Abbud, especializado em mercado imobiliário. Ainda que com incertezas, nos FIIs corporativos há quem veja no momento a chance de adquirir ativos.
Um exemplo é o Pátria Edifícios Corporativos, que em março anunciou duas aquisições. No início do mês, o fundo fechou um acordo de compra de um andar no Edifício Roberto Marinho Square, na região da Chucri Zaidan. Outro contrato celebrado foi o de um andar em um prédio na avenida Paulista.
O professor Ajzental comenta que este cenário pode beneficiar empresas menores, que tradicionalmente não se instalam em locais nobres porque os preços são altos. "Vai ter gente que vai conseguir fazer upgrade. Alguém que sempre aspirou ir para um edifício classe A vai encontrar com melhores preços", projeta.
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