Agências fazem consultas para acelerar serviços em loteamentos urbanos
Objetivo é agilizar a instalação de infraestrutura, que inclui o fornecimento de energia e também de rede de esgoto
Um loteamento leva anos para ficar pronto, por mais rápido que se vendam os lotes. E a parte mais complicada desse processo é a instalação de infraestrutura de serviços públicos. "A gente costuma dizer que da aprovação ao pagamento da última parcela, são pelo menos duas décadas", diz Elias Resnichenco Zitune, diretor de Assuntos Regionais da Associação das Empresas de Loteamento Urbano, a Aelo, e sócio da ZS Urbanismo.
No geral, a parte que envolve rede de esgoto, ligação de energia e fornecimento de água, não leva menos de três a oito anos para ser resolvida, diz o empresário. Como universalizar e acelerar a oferta desses serviços essenciais em loteamentos privados foi o tema principal do painel As Cidades, o Saneamento Básico e a Distribuição de Energia Elétrica, no Fórum Estadão Loteamento Urbano e Segurança Jurídica, realizado na segunda-feira, 6, em São Paulo.
A demora dessas instalações, porém, pode ser diminuída em breve, no que depender de duas consultas públicas de duas agências reguladoras, a Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo (Arsesp) e a Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).
"Na Aneel, temos uma resolução, uma bíblia que regula essa matéria dos empreendimentos, dos desenvolvimentos de lotes e ela tem cerca de 4 mil dispositivos, são quase 700 artigos", explicou André Ruelli, superintendente de Mediação Administrativa e das Relações de Consumo da Aneel.
Para tentar simplificar esse processo, a agência deve, segundo ele, abrir até o final do ano uma consulta pública sobre o tema. As consultas públicas são abertas geralmente no site das agências e permitem que qualquer pessoa ou entidade apresente opiniões, sugestões ou críticas sobre um projeto de lei, proposta de norma ou política pública durante um período de tempo definido.
"Vamos analisar todas as propostas que forem enviadas para tornar o processo de instalação de energia elétrica em loteamentos privados menos moroso, mais ágil e com maior segurança jurídica", disse o superintendente.
A consulta pública da Arsesp já está em andamento e teve até agora cerca de 400 contribuições. Sob o número 07/2025, ela se encerra dentro de alguns dias, em 19 de outubro. Estão sendo aceitas propostas que ajudem a estabelecer critérios e procedimentos para o ressarcimento de investimentos realizados por empreendedores imobiliários que caracterizam antecipação de obrigações do prestador de serviços públicos de abastecimento de água e rede de esgoto.
Quais são as regras
Desde a década de 1970, loteamentos não podem mais ser vendidos sem uma infraestrutura mínima, o que envolve, na maioria dos casos, ligação de água, esgoto, energia, calçamento, entre outros itens. Todos os custos desse investimento são dos loteadores, ou seja, dinheiro da iniciativa privada.
As companhias loteadoras pagam para as empresas desse setor, mesmo que sejam autarquias públicas, para fazer as instalações. Mas, como esse tipo de obra é um legado que fica para toda uma região, para uma cidade como um todo, o setor de loteamentos vem tentando junto ao poder público que esse investimento tenha alguma compensação, uma vez que de cada dez bairros brasileiros, oito foram e ainda são formados por meio de loteamentos privados.
Apenas 20% são bairros planejados pelo poder público, conforme dados da Aelo. "Se o empreendedor vai ter que fazer obra, é importante que esse investimento seja ressarcido. Para isso, é fundamental que na deliberação a gente consiga separar claramente o que é uma obra estruturante, que fica como um legado para aquele município. Uma adutora, por exemplo, nunca ou raramente vai servir um único empreendimento. Serve a uma localidade como um todo. Então esse investimento precisa ser ressarcido", disse Zitune, da Aelo. "Quando essa previsão de ressarcimento estiver prevista no plano de investimento esse custo também poderá ir para a tarifa do serviço público, para não prejudicar a prestadora", afirmou Gustavo Zarif Frayha, diretor de saneamento básico da Arsesp.
Quais são os riscos
Existe o risco de uma consulta pública dar em nada? De acordo com Frayha, isso é muito incomum. "Essa consulta pública, por exemplo, teve quase 400 contribuições. Então é um compromisso da equipe técnica da Arsesp analisar uma a uma. Porque, às vezes, escondida lá no meio de muitas contribuições, tem uma sugestão que pode ser muito importante, que não passou na cabeça de ninguém. Por isso é um processo muito rico. O que a gente tem procurado fazer dentro da agência é isso, manter sempre a porta aberta com a sociedade, com as entidades, com os prestadores de serviços, com os usuários, com os órgãos de controle, com o Ministério Público", declarou ele.
Em relação à rede de água e esgoto, a Sabesp também desenha uma norma para ressarcir a iniciativa privada quando o investimento for considerado estruturante. "A Sabesp também já fez uma alteração do seu manual do empreendedor, em julho, dando mais segurança jurídica para os empreendedores", explicou Marcelo Fornaziero Medeiros, diretor de Gestão Contratual e Conformidade da Sabesp.
Qual é a oportunidade
Agências regulatórias abrem consultas públicas normalmente no site que elas mantêm na internet. Geralmente, o tema que está aberto para discussão é explicado no título da consulta. Abre-se, então, um período para que as contribuições possam ser feitas. O interessado se cadastra e manda suas observações. "Todas, uma a uma, são avaliadas", explicou Frayha. "Depois tem o período de análise das contribuições", diz ele. Esse período pode variar conforme o tema e o total de contribuições recebidas.
No passo seguinte, se elabora a nova norma técnica - ou a nova regulamentação - que deve em seguida ser votada por um colegiado de especialistas da própria agência. Sendo aprovado, o novo regulamento entra em vigor.
Um exemplo de consulta pública recente foi o do processo de desestatização da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo S/A, a Sabesp. Em 2023, foram abertas consultas públicas que coletaram sugestões para o contrato de concessão, investimentos e planos de contingência. A privatização da Sabesp foi concluída em 23 de julho de 2024.
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