A quantidade de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) listados na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo, cresceu 7,73% em 2019, até maio, em comparação com o número total de 2018, de acordo com o Boletim de Mercado Imobiliário da instituição. Em dezembro do ano passado, 168 fundos estavam sendo negociados; até o último dia 31 de maio, já eram 181.
De 2017 para 2018, o crescimento foi de 21,7%, de 138 para 168. O mais recente exemplo dessa tendência foi lançado na semana passada: a Votorantim Asset Management captou R$ 1,2 bilhão com a venda do fundo de um empreendimento comercial em Brasília. Do total de cotas vendidas, 99,49% ficaram com pessoas físicas - cerca de 7 mil CPFs -, que responderam por 86,5% do volume movimentado no negócio.
Segundo o diretor comercial da Asset Management do Banco Votorantim, Rafael Vieira Fornari, o predomínio do investidor pessoa física nesse tipo de fundo tem a ver com o perfil mais conservador do brasileiro quando o assunto é investimento em Bolsa. "O brasileiro sempre foi muito patrimonialista. Sempre gostou de investimento em imóvel."
Os números da Bolsa confirmam essa característica: em maio, do total de 341.886 investidores no setor, 246 mil, ou 72,14%, eram pessoas físicas.
A valorização desses fundos, que vem se mantendo próxima da do Ibovespa, mesmo depois de o índice da Bolsa ultrapassar os 100 mil pontos, pode contribuir para o avanço da modalidade. Até 28 de junho, a alta acumulada no ano pelo Ifix, indicador do desempenho médio das cotações de fundos imobiliários, foi de 11,67%, e a do Ibovespa, de 14,88%. No período, a poupança avançou 1,87% e o CDI, 3,02%.
Queda de juros
Dois motivos principais explicam o crescimento dos fundos imobiliários, segundo especialistas: a queda dos juros, com a taxa Selic no nível mais baixo, em 6,5% ao ano, e a expectativa de retomada do crescimento da economia.
"Quando cai a taxa de juros, ocorre a procura por outros tipos de ativos, como títulos de dívida e Bolsa. O investidor diversifica e migra para outros investimentos, em busca de rentabilidade", diz o gestor de Fundos de Investimento Estruturados do Banco Votorantim, Luiz Armando Monteiro Sedrani.
A tendência de que o mercado imobiliário volte a crescer, acompanhando a esperada melhora na economia, também mexe com o setor, explica o coordenador do MBA de gestão financeira da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ricardo Teixeira. "A gente espera investimento e retomada do setor imobiliário forte, depois do período parado."
Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo, já há sinais de recuperação: de maio de 2018 a abril de 2019, a venda de imóveis cresceu 16% em relação ao período de maio de 2017 a abril de 2018. E o número de lançamentos aumentou 25,4%.
Aluguel
O gestor dos fundos imobiliários de varejo da Rio Bravo, Everton Carajeleascow, explica que o varejo é um dos primeiros a sentir a melhora na economia. "O varejo vive de aluguel. O lojista que melhora de situação e fica adimplente tem um reflexo direto no rendimento dos fundos."
Quando participa de um fundo imobiliário, o investidor adquire um empreendimento - shopping, galpão, condomínios de escritório, entre outros - e tem direito a receber em dinheiro parte proporcional à fatia adquirida. Um dos meios mais comuns de renda é o aluguel.
O chefe da área de análise de fundos imobiliários da XP Investimentos, Gustavo Bueno, explica que, quanto maior a venda do comércio de um shopping center, por exemplo, maior tende a ser o dividendo. "O fluxo de pessoas e a venda do varejo do shopping contam muito para o rendimento do fundo. Quanto maior a arrecadação com o aluguel, maior será o rendimento do investidor", diz.
Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Os dois tipos de fundos existentes no setor imobiliário são os de "papel" e os de "tijolo". Para elencar os mais comuns, o Estado conversou com o sócio da BTG Pactual Asset Management Allan Hadid e com o chefe da área de análise de fundos imobiliários da XP Investimentos, Gustavo Bueno.
Papel
Os fundos de "papel" funcionam da seguinte forma: o proprietário de um empreendimento precisa de dinheiro para realizar uma construção de outro prédio, por exemplo. Ele pode tomar crédito e a dívida que ele faz é dividida em cotas, papéis, que são vendidos. Quem compra este papel terá o recebimento de determinado valor, que pode variar com o tempo, por ser negociado na Bolsa. Esta forma de investimento pode ser feita por meio de Certificado de Recebimento Imobiliário (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) ou Letra Hipotecária (LH).
Tijolo
Os fundos de "tijolo" são empreendimentos em que o investidor se torna "dono" de uma parte do ativo - cota. Ou seja, quem quiser comprar uma cota de um shopping, galpão, entre outros, investe neste fundo e passa a ter direito aos dividendos mensais deste ativo.
Exemplos de fundos de "tijolo"
Shoppings - Fluxo de pessoas e venda do varejo. Quanto maior o aluguel e quanto mais se cria novas áreas que podem render quantias em dinheiro, como espaços de propaganda e quiosques, maior será o rendimento do investidor.
Laje corporativa - São os prédios de escritórios. Quanto melhor a localização, maior o retorno. A possibilidade de vacância é reduzida por ser em uma região bem mo Pvimentada. Em Sãoaulo, por exemplo, é um mercado grande.
Ativos logísticos - São centros de distribuição e galpões. Quanto mais as empresas precisam de estoque, maior será a utilização de galpões para este fim. Está atrelado, entre outras coisas, ao e-commerce, que precisa guardar seus produtos que são vendidos de forma online.
Hotéis - É um dos que mais variam os rendimentos. Por ser muito sazonal, tem temporadas boas e ruins, dependendo do evento em questão. Precisa ser analisado como um todo, não por resultados mês a mês, para saber se vale a pena.
Universidades - É difícil sair do local. Se sair, não entra outro empreendimento tão facilmente. Quando é escritório, é mais simples este processo. Em um campus, já se torna um pouco mais complexo. É preciso avaliar se o local consegue mudar o tipo de produto que se instala no espaço com facilidade, para diminuir a chance de ociosidade.
