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Zeca Caldeira/Arte: André Felix |
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Fábio Nogueira:
sua Brazil Finance já movimentou R$ 4,5 bilhões com securitização
e fundos imobiliários
José Paim: com investimento
de R$ 1,5 bilhão, conduz o maior projeto residencial em
andamento no País |
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Os
donos da chave da sua casa...
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e do seu escritório, de hotéis, hospitais. Eis os homens que
irrigam com dinheiro o boom do setor imobiliário
por Joaquim Castanheira
O paulistano Armando Montes sempre cultivou o desejo de investir
em imóveis – herança da ascendência
ibérica, brinca ele. Faltava-lhe dinheiro e, sobretudo,
segurança para escolher o investimento correto, que
lhe garantisse bom retorno. Pois anos atrás Montes
descobriu uma forma de realizar seu sonho sem escapar de suas
restrições financeiras. Por cerca de R$ 20 mil
comprou duas cotas do fundo de investimento formado para a
construção de um shopping center. Hoje recebe
“aluguel” do empreendimento – cerca de R$
900 mensais. “Os lojistas são meus inquilinos”,
diverte-se ele. Na outra ponta dessa história, encontra-se
Fábio Nogueira, diretor geral da Brazilian Finance
& Real State, uma empresa voltada para investimentos no
mercado imobiliário. Há oito anos, Nogueira
montou um fundo imobiliário, arrecadou R$ 40 milhões
e viabilizou a construção do shopping. Foi a
primeira operação desse tipo no Brasil. Investidores
como Montes e empresários como Nogueira desenharam
um novo modelo para o setor imobiliário. Nessa nova
era, esse mercado já não vive apenas de cimento,
tijolo e financiamentos oficiais. Hoje, a aplicação
em imóveis vai rapidamente se transformando em uma
nova modalidade de investimento financeiro, assim como ações,
títulos públicos ou caderneta de poupança.
“Fizemos a transição do mundo do concreto
para o mundo dos papéis”, afirma Nogueira.
Zeca
Caldeira |
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Daniel Citron:
a Tishman monta um fundo, de US$ 500 milhões, exclusivo
para investir no Brasil |
Aos 46 anos, Nogueira faz parte de uma geração
de executivos e empreendedores que está conduzindo
o setor nessa travessia. São sujeitos com uma larga
experiência no setor. Possuem a cabeça voltada
mais para a engenharia financeira do que para a engenharia
civil. Ao contrário dos antigos construtores, não
têm apego aos imóveis que ajudam a erguer e podem
vendê-los assim que o investimento for remunerado com
um bom lucro. Mais e mais, esse time terá em suas mãos
as chaves de sua casa, de seu escritório, de hotéis,
hospitais e todo tipo de empreendimento destinado a abrigar
pessoas. São eles os protagonistas do boom imobiliário
que agita o País neste momento. Segundo um estudo da
Merrill Lynch, somente neste ano o setor deverá receber
investimento de R$ 27,5 bilhões. Em algum momento,
boa parte dessa dinheirama passará pelas mesas dessa
nova geração de empresários.
Nogueira dedica-se há mais de 20 anos ao setor. Seu
currículo acumula passagens por instituições
do porte do Citibank, BankBoston e BCN. “Em cada um
deles, criei a área imobiliária a partir do
zero”, conta. Desde então, e ainda hoje, o grande
desafio é convencer o investidor a entregar seu dinheiro
sem receber uma escritura de volta. “Em compensação,
ele tem rentabilidade e liquidez maiores do que se comprasse
um imóvel diretamente”, diz ele. Com esse tipo
de argumentação, a Brazilian Finance já
estruturou operações de R$ 2,5 bilhões
em fundos imobiliários e outro R$ 1,5 bilhão
em securitização de recebíveis. Graças
a esses instrumentos, a companhia viabilizou a construção
da Torre Norte, um dos mais modernos e vistosos edifícios
de escritórios de São Paulo, e o Shopping Pátio
Higienópolis. Sua mais recente empreitada foi um fundo
para financiar o projeto do Hospital Nossa Senhora de Lourdes,
em São Paulo. Em duas emissões, o empreendimento
captou R$ 65 milhões. “Foi um sucesso”,
afirma Nogueira. “Os investidores já não
torcem o nariz para esse tipo de aplicação.”
Helcio
Nagamine |
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Paulo Ximenes:
sua corretora acaba de vender uma cobertura, na planta,
por R$ 8,7 milhões |
Nem sempre foi assim. Na primeira operação
de securitização, a Brazilian Finance comprou
propositadamente uma carteira de recebíveis problemática,
que já havia sido renegociada um vez e continuava apresentando
níveis de inadimplência elevados. “Queríamos
demonstrar nossa capacidade no pior dos mundos possíveis”,
diz Nogueira. A empresa estabeleceu também uma regra
“sossega investidor”: assumiria perdas equivalentes
a 20% dos recebíveis. Mais: conseguiu que seu primeiro
cliente fosse o Banco Interamericano de Desenvolvimento, BID,
instituição que dispensa apresentações.
No final das contas, o resultado foi positivo. “Era
um produto desconhecido e gerou desconfiança. Com essas
medidas construímos nossa credibilidade”, resume
Nogueira.
O que segurou a explosão do mercado imobiliário
foi o longo período de inflação alta
no País. “Tratava-se de um investimento de longo
prazo num cenário de curtíssimo prazo. Acreditávamos
no setor, mas nossa persistência beirava a teimosia”,
afirma Carlos Betancourt, presidente da Bracor. Depois de
mais de 20 anos de atuação nesse meio, Betancourt
fundou a Bracor em junho de 2006, em associação
com o Equity International, maior grupo de investimentos imobiliários
do mundo vendido recentemente por seu fundador Sam Zell por
impressionantes US$ 36 bilhões. Desde que abriu as
portas, a Bracor já colocou R$ 500 milhões em
território brasileiro. Seu negócio é
adquirir imóveis corporativos e, em seguida, alugá-los
para os antigos proprietários. Foi assim com um centro
de distribuição da Alpargatas no Nordeste. A
Brascor também ergue edificações sob
medida para um cliente mediante um contrato de locação
de longo prazo, a exemplo de um centro de distribuição
para a AGV Logística, em Vinhedo (SP). Em outros casos,
adquire um imóvel antigo e o reforma de acordo com
a necessidade de uma empresa específica, num processo
chamado de retrofit. “Há um enorme espaço
de crescimento”, diz Betancourt. “As empresas
brasileiras possuem muito capital imobilizado. Se o acionista
quisesse investir em prédio, colocava seu dinheiro
em uma imobiliária.” Segundo ele, as companhias
americanas possuem apenas 20% de seu capital em edifícios.
No Brasil, esse índice é de 80%.
Betancourt atua na parte menos aguerrida do mercado, a de
imóveis corporativos. “Num momento de expansão,
os residenciais saem na frente. Os clientes corporativos esperam
mais, agem mais racionalmente”, diz José Paim
de Andrade, da MaxCap, especializada na gestão de investimentos
do setor. Paim comandou a primeira abertura de capital de
uma construtora, a Rossi, da qual foi um dos fundadores. Hoje,
identifica boas oportunidades, reúne grandes investidores
e viabiliza tacadas gigantescas. Um deles foi a aquisição
do Edifício Esso, no Rio de Janeiro, há três
anos. Construído em 1933 como sede da Standard Oil
e atualmente tombado pelo patrimônio histórico,
o local abrigará a unidade carioca do Ibmec, depois
de passar, durante nove meses, por uma profunda restauração
– um contrato de locação de 15 anos. Valorizado,
o prédio será colocado à venda por Paim
no próximo mês de março. “O retorno
para os investidores será de 70% ao ano”, aposta
ele. Mas o lance de porte conduzido por Paim é o Campos
São Paulo, um bairro residencial com oito torres de
apartamentos, cujos preços começam em mais de
R$ 1,5 milhão. A empreitada total consumirá
R$ 1,5 bilhão e estará concluída em cinco
anos. “É o maior projeto imobiliário em
andamento no País”, afirma ele. Seu principal
parceiro é a construtora Bueno Neto. Recentemente venderam
uma parcela de 25% do negócio para a Tecnisa, uma das
grandes construtora do País. “Nunca imaginei
viver num momento desses. Antes tínhamos projetos,
mas faltavam recursos”, afirma. “Hoje, a situação
é inversa.”
A euforia no mercado residencial é capaz de mudar
até a estratégia de grandes companhias do setor.
A Tishman Speyer transformou-se na maior investidora imobiliária
do mundo focada apenas para escritórios de alto padrão.
Ícones como o Rockfeller Center e o Chrysler Building,
em Nova York, e o Sony Center, em Berlim, são de sua
propriedade. Em 2003, porém, diante do marasmo desse
pedaço do mercado, a empresa entrou na área
residencial. “Foi um esforço danado convencer
os acionistas dessa mudança”, diz Daniel Citron,
presidente da filial brasileira. “Com os resultados,
porém, a Tishman levou a experiência para outros
países.” Em dez anos de presença no Brasil,
a empresa já vendeu 250 mil metros quadrados de imóveis.
Nesse período, investiu o equivalente a R$ 1,5 bilhão
em nove projetos de grande porte. Em algumas semanas, Citron
espera uma nova onda de recursos. A Tishman está montando
um fundo de investimento no exterior para investir exclusivamente
no Brasil. A expectativa é arrecadar até US$
500 milhões. “Até hoje, utilizávamos
o dinheiro de nossos fundos globais. Agora, teremos um exclusivo
para o País”, afirma Citron.
A sofisticação dos projetos cria um efeito
cascata no mercado, desde a etapa de construção
à venda de escritório e apartamentos. Paulo
Cezar Ximenes, um ex-executivo da Merrill Lynch em Nova York,
identificou a carência de corretores de imóveis
qualificados para atender clientes endinheirados. De volta
para o Brasil, “aproveitou o DNA da família”
(o avô e o pai atuavam no ramo) e montou a Ximenes,
imobiliária que só comercializa imóveis
a partir de R$ 900 mil. Os compradores são executivos
e empresários, muitos deles estrangeiros. “Tenho
corretores que falam seis idiomas”, diz ele. Graças
à sua formação, Ximenes utiliza também
uma linguagem universal, a financeira. “Sempre digo
para eles que, quem está à procura de hedge,
deve comprar imóveis.” Há pouco meses,
Ximenes vendeu a “mais cara cobertura na planta do País”,
uma área de 1,2 mil metros quadrados na Barra da Tijuca.
O preço: R$ 8,7 milhões. Agora, a Ximenes fechou
uma parceria com a americana Newmark Knight Frank, com atuação
em 40 países e responsável pela intermediação
de negócios no setor que totalizam US$ 40 bilhões.
“Vamos trabalhar juntos principalmente na praça
de São Paulo”, diz Ximenes. Enfim, o boom do
mercado imobiliário atrai cada vez mais gente que tem
em suas mãos a chave de sua casa, de seu escritório,
etc. 
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