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Portas
abertas para
o crédito imobiliário
Volume de financiamentos
cresce com novas regras, mais produtos e juros menores
Por geraldo magella
O crédito imobiliário vive um boom
no País. No primeiro trimestre deste ano, o volume
de financiamentos concedidos no Brasil para a compra da casa
própria foi de R$ 2,2 bilhões. A liderança
continua sendo da Caixa Econômica Federal. Sozinha,
a CEF foi responsável por R$ 1,3 bilhão em financiamentos.
Os R$ 910 milhões restantes foram emprestados pelos
demais bancos. Segundo a Associação Brasileira
das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
(Abecip), montante representa um aumento de 63% sobre os R$
558 milhões apurados no mesmo período de 2004.
Para este ano, as previsões são bem otimistas.
“Nossa expectativa é chegar a dezembro com R$
4 bilhões em empréstimos imobiliários,
contra R$ 3 bilhões registrados no ano passado”,
calcula Décio Tenerello, presidente da Abecip. Essa
explosão na concessão de financiamentos imobiliários
é explicada por três razões: novas regras,
modelos criativos de crédito e redução
das taxas de juros.
As novas regras para o financiamento imobiliário
foram baixadas no início deste ano pelo Conselho Monetário
Nacional (CMN). O Conselho ampliou o limite do financiamento
do Sistema Financeiro de Habitação, o SFH, de
R$ 150 mil para R$ 245 mil, o equivalente a 70% do valor máximo
do imóvel, que passou de R$ 300 mil para R$ 350 mil.
Para estimular a concessão de crédito com taxas
mais baratas, o CMN criou um fator multiplicador que pode
ser usado pelos bancos para se enquadrarem no limite legal.
Por lei, os bancos têm de aplicar 65% dos recursos captados
pela caderneta de poupança no financiamento imobiliário.
Quanto menor os juros cobrados nos financiamentos, maior o
valor debitado do volume a ser emprestado. “Se o banco
empresta a 12% não há nenhuma vantagem. Mas
quanto menor a taxa, maior o fator multiplicador, que pode
chegar até três”, explica Tenerello, da
Abecip.
| Fotos: Zeca Caldeira |
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| Gazonato, da Nossa Caixa
(à esq.) e Sampaio, do HSBC: juros mais
baixos |
A primeira conseqüência dessas medidas foi a redução
de juros promovida pelas instituições financeiras.
O primeiro banco a cortar a taxa cobrada no crédito
imobiliário foi a Nossa Caixa. A redução
vale para as operações do Sistema Financeiro
da Habitação, que usa os recursos captados pela
caderneta de poupança. Na prática, os empréstimos
pelo SFH têm as taxas mais baratas para quem quer comprar
uma moradia. No mercado, a maioria dos bancos cobra a mesma
tarifa: 12% ao ano mais a Taxa Referencial (a conhecida TR).
A Nossa Caixa baixou esse patamar para até 9% ao ano
mais TR para imóveis com valor até R$ 40 mil
(leia tabela). “Além de termos a compensação
do CMN, com a redução das nossas taxas atraímos
um número maior de clientes e ganhamos no volume de
crédito”, afirma Natalino Gazonato, diretor de
Desenvolvimento e Governo da Nossa Caixa. “A procura
por novos financiamentos aumentou em pelo menos 50%”.
A postura agressiva do banco estatal de São Paulo em
vários mercados tem surpreendido muitos concorrentes
privados. Além de reduzir os juros dos empréstimos
pelo SFH e ampliar esse benefício para financiamento
de construções ou términos de obras,
a Nossa Caixa também diminuiu as taxas cobradas na
chamada carteira livre. Nesse segmento, válido para
imóveis de valor superior a R$ 350 mil, os juros cobrados
pelo banco paulista caíram de 16% para 15% ao ano mais
TR. Além disso, aumentou o valor do financiamento de
50% para até 70% do valor do imóvel.
Nesse mercado de imóveis mais caros, que envolve
clientes com renda mais alta, a novidade é a chegada
de um novo modelo de financiamento lançado na semana
passada pelo Santander Banespa. Inspirado nas carteiras imobiliárias
administradas pela instituição na Espanha e
no Chile, o banco desenvolveu um financiamento com parcelas
fixas, não reajustáveis pela TR ou por qualquer
outro indexador. Batizado de Supercasa10, o novo produto de
crédito imobiliário do Santander Banespa financia
imóveis acima de R$ 350 mil por um prazo de dez anos,
com juros de 1,63% ao mês (leia tabela abaixo). “Durante
dez anos, o cliente vai pagar uma mensalidade fixa, sem reajuste
anual e sem saldo devedor no final”, afirma José
Manoel Alvarez Lopez, superintendente de crédito imobiliário
do Santander Banespa. Para conquistar essa clientela mais
exigente, o banco ainda oferece serviços de courier
e de despachante para cuidar de toda a burocracia, incluindo
a papelada dos cartórios. O ponto negativo são
os juros, elevados para um financiamento imobiliário.
Capitalizada, a taxa de 1,63% ao mês equivale a 21,4%
ao ano – contra os atuais 19,5% da Selic. A justificativa
do executivo do Santander Banespa é de que não
dá para emprestar abaixo da taxa básica de juros
praticada no mercado. “Torcemos para a Selic cair o
máximo possível para que possamos oferecer esse
produto com juros de 6% ao ano”, diz Lopez.
Outro banco que reduziu os juros nos empréstimos
imobiliários foi o HSBC. Agora, nos financiamentos
da instituição de origem inglesa, os juros anuais
começam em 10% para imóveis com valor até
R$ 100 mil, mais TR. O HSBC também tem taxas diferenciadas
em função do valor do imóvel, chegando
até o teto de 12% ao ano. O banco já comemora
os impactos iniciais de sua estratégia de cortar os
juros. “Já temos vários construtores e
incorporadores nos procurando para financiar os imóveis
que estão próximos da conclusão”,
afirma Roberto Sampaio, diretor de Crédito Imobiliário
do HSBC. “O objetivo é ampliar nossa atuação
no crédito imobiliário, que ainda é pequeno
no Brasil, mas pode crescer muito mais”. Segundo ele,
o HSBC firma atualmente cerca de 100 contratos de financiamento
imobiliário por mês. “Queremos chegar a
200 contratos por mês em breve”, revela o executivo.
A meta, até dezembro, é aumentar a carteira
de financiamento imobiliário do banco dos atuais R$
450 milhões para R$ 500 milhões. Para ajudar
nessa tarefa, o banco criou centros especializados em financiamentos
hipotecários em São Paulo, Rio de Janeiro e
Curitiba. 
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Opções
baratas
Dois bancos já reduziram as taxas dos
empréstimos pelo SFH. Confira:
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NOSSA CAIXA |
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Valor do imóvel |
Juros* |
Até R$ 40 mil |
9% + TR |
De R$ 40 mil a R$ 80 mil |
10% + TR |
De R$ 80 mil a R$ 120 mil |
11% + TR |
De R$ 120 mil a R$ 350 mil |
12% + TR |
Financiamento:
até 70% do valor do imóvel
Contrato: 15 anos para clientes e 20 anos
para funcionários públicos |
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HSBC |
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Valor do imóvel |
Juros* |
De R$ 60 mil a R$ 100 mil |
10% + TR |
De R$ 100 mil a R$ 150 mil |
11% + TR |
De R$ 150 mil a R$ 350 mil |
12% + TR |
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Financiamento:
até 70% do valor do imóvel Prazo máximo
do contrato: 15 anos
(*ao ano) Fonte: bancos |
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